איך להבטיח בעלות חוקית בנכס בגאורגיה: הסכם מכר, רישום זכויות והתנהלות נכונה מול הרשויות

השקעה בנדל"ן בגאורגיה הפכה בשנים האחרונות לאפשרות פופולרית בקרב משקיעים ישראלים שרוכשים דירות בערים מרכזיות, נכסים מסחריים, קרקעות ופרויקטים חדשים. כדיי שההשקעה שלכם תהיה בטוחה, אתם חייבים להבין איך עובד הסכם מכר מקרקעין בגאורגיה, ובעיקר: איך ומתי נרשמות הזכויות בנכס על שמכם בלבד.

בגאורגיה, בעלות בנכס מוכרת מבחינה משפטית רק לאחר רישום ב-Public Registry (המרשם הציבורי). הרישום הוא הכלי המרכזי שמגן על הקונה מול צדדים שלישיים ומייצר ודאות משפטית.

במאמר הנוכחי נסביר לכם על שני השלבים הנפוצים בעסקאות נדל"ן בגאורגיה: הסכם מכר מקדמי והסכם מכר סופי – כולל רישום, ייפוי כוח, אגרות ומס רכוש.

מהו הסכם מכר מקרקעין?

הסכם מכר מקרקעין הוא חוזה מחייב בין הקונה למוכר שמפרט את כל תנאי העסקה: מה נמכר, מה המחיר, כיצד ומתי משלמים, מה מועד המסירה, אילו מצגים נותן המוכר ומה קורה במקרה של הפרה.

בגאורגיה, ובמיוחד בעסקאות של נכסים חדשים נהוג להבחין בין שני שלבים עיקריים:

1. הסכם מכר מקדמי (Preliminary Sale Agreement) : הסכם זה נחתם כאשר הנכס עדיין בבנייה או לפני השלמת רישום סופי, ומקנה לקונה זכות לבעלות עתידית.
2. הסכם מכר סופי (Final Sale Agreement): נחתם לאחר השלמת הבנייה או השלמת התנאים, ומעביר את הבעלות המלאה לקונה.

את שני השלבים מבצעים דרך רישום במרשם הציבורי (Public Registry) הגאורגי.

הסכם מכר מקדמי וההגנות שהוא מספק למשקיע הישראלי

הסכם מכר מקדמי נפוץ מאוד בפרויקטים חדשים, והוא נועד להסדיר את העסקה כאשר הנכס עדיין לא מוכן למסירה או שהסטטוס המשפטי שלו עדיין בתהליך (למשל, נכס בבנייה מתקדמת שעתיד להימסר לקונה בעוד כשנתיים מתאריך התשלום הראשוני).

הערה למשקיע- יש חשיבות אדירה לרישום של הסכם המכר המקדמי! מהניסיון שלנו, זה אחד ההבדלים המרכזיים בין עסקה שמרגישה לכם סגורה על הנייר לבין עסקה שמוגנת באמת מבחינה משפטית.

המשמעות היא שהזכות שלכם, הקונים, מופיעה רשמית במרשם, ולכן הרבה יותר קשה לבצע ביחס לנכס פעולות שעלולות לסתור את העסקה או לפגוע בזכויות שלכם. מעבר לכך, הרישום מעלה משמעותית את רמת הוודאות (למי שייך הנכס?) במיוחד כשמדובר בפרויקט חדש. בנוסף, במקרים מסוימים, עצם הרישום יכול גם להיתפס כחיזוק בעיני בנקים וגופים מממנים במסגרת בדיקות שגרתיות ובקשות מימון. בשורה התחתונה: אם כבר שילמתם, או התחייבתם לתשלומים משמעותיים, עדיף שהזכות שלכם תהיה רשומה ומוגנת – ולא תישאר רק כחלק מההסכם.

הסכם מכר סופי – מתי הבעלות עוברת בפועל?

הסכם המכר הסופי הוא השלב שבו העסקה נסגרת מבחינה קניינית והוא מה שמוביל לכך שהנכס רשום על שמכם כבעלים.

בשלב זה מתבצעים בדרך כלל:

• חתימה על הסכם מכר סופי בין הצדדים
• הגשת בקשה לרישום והשלמת מסמכים
• רישום הבעלות הסופי ב-Public Registry

לאחר הרישום, אתם מופיעים כבעלי הנכס בנוסח הרשמי של המרשם הציבורי, וזהו הבסיס לבעלות חוקית מוכרת בגאורגיה.