נדל"ן גלובל

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס בתאילנד עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Wed, 28 Jan 2026 16:58:32 +0000

למה לקנות נכס דווקא בתאילנד? הזדמנות נדל"ן חכמה למשקיע הישראלי

אין כמעט ישראלי שלא מכיר מישהו שהיה בתאילנד, או שהיה שם בעצמו. בין אם זה הטיול הגדול, חופשה בפוקט, שבוע בבנגקוק או קפיצה לפטאיה. יש משהו בתאילנד שכולנו אוהבים: האנשים, האווירה, האוכל, הים, והתחושה שבמחיר שפוי אפשר לקבל הרבה יותר.

דווקא בגלל שהיא כל כך מוכרת ואהובה, לא מעט משקיעים מרגישים בטוחים להיכנס להשקעת נדל"ן בתאילנד – לפעמים מהר מדי. בשטח, תאילנד היא שוק עם הזדמנויות מצוינות, אבל גם עם חוקים ורגולציה שכל משקיע חייב להכיר לעומק: מה מותר לזרים לקנות, איך נראית רכישה בפועל, אילו עלויות ומסים מחכים בדרך והחיבור לחובת הדיווח והמיסוי בישראל.

אצלנו תוכלו למצוא את כל המידע שיעשה לכם סדר, עם תמונת מצב עדכנית, השוואת אזורים ותשואות, ודגשים פרקטיים שיעזרו לכם לקבל החלטה רגועה, שקולה ומבוססת.

Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים

הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעתים יותר מדי מס או משתמשים במבנה השקעה לא נכון – פשוט בגלל היעדר ליווי מותאם.

לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע – באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את הלקוח שלנו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, להעניק בהירות, ולתת לך שקט נפשי.

בדקו כמה מס תוכלו לחסוך בהשקעה שלכם בתאילנד

שוק הנדל"ן בתאילנד: מגמות ותחזית צפויה לשנת 2026

גם כאשר הביקוש לדיור אינו גבוה במיוחד, מחירי המגורים בתאילנד ממשיכים להתקדם כלפי מעלה בקצב הדרגתי. מרכיב משמעותי במגמה הזו הוא לחץ על צד ההיצע – התייקרות עלויות הקרקע והבנייה. לפי נתונים ראשוניים של הבנק המרכזי בתאילנד (BOT), ברבעון השני של 2025 מדד מחירי הנדל"ן למגורים ברמה הארצית עלה בכ-2.71% לעומת השנה הקודמת. בפילוח לפי סוגי נכסים, בתים צמודי קרקע עלו בכ-2.64% ואילו טאון-האוסים בלטו עם עלייה שנתית חדה יותר של כ-4.88%.

הערה למשקיע הישראלי: הנתונים האלו חשובים לא רק לבחירת הנכס, אלא גם לתכנון מס נכון משום שהתשואה בפועל מושפעת מהאופן שבו ההכנסות מדווחות ומהשילוב בין מס בתאילנד לבין חובות המס והדיווח בישראל, בהתאם לאמנה בין המדינות.

מבחינה אזורית, הפערים בין חלקי המדינה בולטים: הדרום הוביל את העליות, עם התייקרות שנתית של כ-5.48% בערך נכסי המגורים. מנגד, בצפון נרשמה העלייה המתונה ביותר, כשהמדד עלה בכ-1.84% בלבד ביחס לשנה הקודמת. באזור המטרופוליני של בנגקוק, עליית המחירים הייתה מעט מתחת לממוצע הארצי, עם גידול שנתי של כ-2.54%. גם כאן טאון-האוסים הובילו את שוק המגורים ועלו בכ-4.88% בשנה, בעוד שקונדומיניומים (דירות) ובתים צמודי קרקע רשמו עליות מתונות יותר של כ-1.43% וכ-1.50% בהתאמה.

מנועי צמיחה מרכזיים:

ביקוש יציב וצומח לנכסים מצד זרים.
תאילנד מעודדת צמיחה בענף הנדל"ן בזכות כוח העבודה, ענף התיירות והביקוש הגובר לפרויקטים בני-קיימא.
תאילנד ממוצבת כשוק נדל"ן יוקרתי בדרום-מזרח אסיה ומושכת משקיעים זרים.
תמריצים ממשלתיים, כגון Thailand Elite Visa, המאפשרת כניסה למדינה ללא ויזה ויחס מועדף במסגרת התנאים הקיימים.

הביקוש מצד רוכשים מקומיים וזרים חזר בהדרגה לשוק הדיור בתאילנד, והוא תומך בצמיחת מחירים בכל מגזרי המגורים. גם כאשר פעילות ההעברות נותרת מתונה ותנאי האשראי הדוקים, מחירי הדיור המשיכו לעלות. באזורים פופולריים – בנגקוק ופוקט – ערכי הנכסים בשיא, במיוחד בשוק היוקרה ובמגזר הדירות (קונדומיניומים). מגמות העלייה במחירים ובביקוש צפויות להימשך גם ב-2026, על רקע ביקוש יציב מצד זרים, תמריצים ממשלתיים והמשך עלייה בעלויות קרקע ובנייה.

יתרונות וחסרונות בהשקעה בתאילנד- על קצה המזלג

יתרונות

הממשלה מקדמת תמריצים לטובת משקיעים זרים – מסביבה מיסויית מיטיבה ועד אפשרויות מסוימות ביחס להחזקת קרקע.
ניתן להשיג יתרונות משמעותיים באמצעות שימוש נכון בדיני המס התאילנדיים והישראלים, בתכנון מתאים.
כלכלה צומחת, המספקת סביבה עסקית יציבה, כאשר המדינה מתכוננת להפוך לכוח מרכזי באזור.
עם הפריחה בתיירות – קיימות הזדמנויות מצוינות להשכרה לטווח קצר.

חסרונות

הלוואות בריבית גבוהה עשויות לפגוע ביכולת המשקיעים להשיג מימון מתאים.
מידע מוגבל על שוק הנדל"ן המקומי עלול להקשות על קבלת החלטות מושכלות.
תנודתיות בשער החליפין בין הבאט התאילנדי לשקל הישראלי עשויה להשפיע על ערך ההשקעה.

שוק השכירות בתאילנד

מחירים ותשואות שכירות בתאילנד לשנת 2026

הביקוש לשכירות בתאילנד נשען על שלושה מנועים מרכזיים - קהילת הזרים (Expats), תיירות, ודור צעיר של עובדים מקומיים שמעדיף גמישות על פני רכישת דירה.

לפי נתוני מפקד האוכלוסין של ממשלת תאילנד משנת 2010, שיעור הבעלות על דירה בתאילנד עמד אז על כ-78.9% (לעומת כ-82.4% בשנת 2000). במקביל, כ-16.5% מהתושבים שכרו דירה בתשלום וכ-4.3% התגוררו בשכירות ללא תשלום. בשנים האחרונות מתגברת ההערכה ששיעור הבעלות המשיך לרדת, ככל שמגמת "Generation Rent" מתרחבת – במיוחד בקרב צעירים בערים הגדולות.

המשמעות למשקיע הישראלי: כשמחירי הדיור עולים מהר יותר מהיכולת לרכוש, יותר אנשים נשארים בשוק השכירות – ובמיוחד באזורים עירוניים עם תחבורה נוחה ונגישות לקווי רכבת.

כמו בכל שוק בעולם, מחירי הנכסים בתאילנד תלויים גם במיקום הגאוגרפי שלהם. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות חזקות אך במחירים גבוהים יותר ולעתים מושפעים מביקוש עונתי, בעוד שאזורים אחרים מציעים תשואות נמוכות יותר אך במחירים נמוכים יותר ויציבות גבוהה יותר. מבחינת תזרים, תאילנד ממשיכה להציג נתוני שכירות מעניינים.

ברבעון ה-3 של 2025 תשואת השכירות הברוטו הממוצעת נאמדה בכ-6.28%, לעומת 6.17% ברבעון הראשון של אותה שנה – עלייה מתונה שמחזקת את האטרקטיביות של ההשכרה, במיוחד באזורים עם ביקוש תיירותי או ביקוש מקומי עקבי. אנו צופים שבשנת 2026 התשואה הממוצעת תעלה אף יותר ותתקרב ל7%.

תחזית שוק לשנת 2026 מצביעה על התחזקות בביקוש לשכירות, ובפרט לדירות קונדומיניום – שהיו גם ב-2025 סוג הנכס המבוקש ביותר בקרב שוכרים פוטנציאליים. לפי נתוני פלטפורמה מובילה, מדד הביקוש לדירות עלה בכ-12% ברמה הארצית לעומת השנה הקודמת, ובכ-10% באזור בנגקוק. שוק השכירות בבנגקוק נהנה גם מנוכחות משמעותית של זרים בעיר (כ-103,000 תושבים זרים במחוז הבירה נכון ליולי 2025), לצד עניין גובר מצד נוודים דיגיטליים. במקביל, יעדי תיירות בולטים כמו פוקט, פטאיה, קו סמוי וצ'יאנג מאי ממשיכים לתמוך בביקוש להשכרות לטווח קצר.

להלן השוואה תמציתית בין מחירי נכסים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה:

אזור / עיר	מחיר חציוני לדירת 2 חדרים ($)	גובה שכירות חודשית ($)	תשואת שכירות (%)	פרופיל אזורי
Bangkok	121,700	815	8.04	ביקוש שכירות חזק, מגוון סוגי נכסים ועניין מתמשך מצד משקיעים זרים
Chon Buri (Pattaya)	89,800	555	7.42	מוקד חופי, פופולרי לבתי נופש ודירות במחירים נוחים, עם תשואות חזקות מתיירות
Phuket	138,600	700	6.06	שוק שמונע על ידי יוקרה עם וילות ודירות יוקרתיות, מושך רוכשים בינלאומיים ופוטנציאל שכירות גבוה
Samut Prakan	49,000	340	8.33	שילוב תעשייתי- מגורים ליד בנגקוק עם ביקוש עולה לדיור בר השגה ותשואות יציבות
Nonthaburi	55,100	280	5.66	פרבר צפוני של בנגקוק עם נגישות גבוהה בתחבורה ציבורית, מחירים נוחים יחסית, פיתוח מגורים מואץ, ותמהיל שוכרים של צעירים, משפחות ועובדים

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בתאילנד? מיסוי בכל שלב

השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מבוצעת במבנה האופטימלי, ולהכיר את כל המסים הצפויים לאורך הדרך – כדי להביא אותם בחשבון בהחלטה הכלכלית. בהשוואה למדינות אחרות, לתאילנד יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל. לכן, תכנון מס נכון יכול לחסוך חלק משמעותי מהתשואה.

ב-Nadlan Global אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויק למטרותיך, ויוצרים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתוכלו להשקיע בביטחון.

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בתאילנד? מיסוי בכל שלב

למדריך המלא >

מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בתאילנד – ואיך אנחנו עוזרים

אי ביצוע מחקר מקיף לגבי ההיבטים המשפטיים והמיסויים

↓

אנו מייעצים בנושאי מס, ויכולים לחבר אתכם לשותפים אמינים שהם מומחים בהליכי נדל"ן משפטיים.

בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה

↓

אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.

אי הבנת אמנת המס ישראל-תאילנד, שמובילה לתשלום מסים לא נחוצים

↓

אנו עוזרים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.

התעלמות מהיבטים פיננסיים הקשורים לנכס.

בדקו מהי הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות האלה

לחצו כאן >

תהליך הרכישה בתאילנד: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית

תהליך רכישת נכס בתאילנד כולל מספר שלבים מרכזיים – החל מבדיקת נאותות, דרך סקירת חוזה ותיקונים ועד להעברת בעלות. השלבים כוללים עבודה עם עורך דין מקומי אמין, הנפקת מספר מס תאילנדי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, טיפול בפיקדונות ובמסים, והשלמת רישום הבעלות הסופי.

לפי הדין התאילנדי, זרים אינם רשאים לרכוש ולהחזיק קרקע על שמם באופן בלעדי. לכן, זר יכול להחזיק בקרקע במשותף, אך נדרש להקים חברה תאילנדית או להינשא לאזרח/ית תאילנדי/ת. יחד עם זאת, הכללים לגבי נכסי מגורים מסוימים גמישים יותר.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן בתאילנד?

בנקים תאילנדיים ומוסדות פיננסיים נוספים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.

הריבית בפועל עשויה להשתנות ותלויה בנתוניו האישיים של הלווה.
מימון (LTV): לרוב 70%-80% לזרים
מסמכים נדרשים: טופס בקשה להלוואה (טופס הבנק); תעודת זהות; הוכחת היתר עבודה או תושבות קבע; הוכחת הכנסה; היסטוריית אשראי; דפי חשבון 6 חודשים אחרונים; מידע מלשכת מידע אשראי; הוכחת נכסים והתחייבויות נוספות.

יש לקחת בחשבון גם סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית.

האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה בתאילנד?

לא. תאילנד אינה מציעה תוכנית Golden Visa. במקום זאת, הממשלה מציעה את Thai Elite Visa – ויזת "Privilege" המאפשרת לזרים כניסה למדינה ללא ויזה לתקופה שבין 5 ל-15 שנים. כתנאי, יש לשלם דמי חברות ברמות שונות (Bronze עד Reserve).

שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט

כיצד הכנסות מהנכס בתאילנד ימוסו בישראל?
אילו חובות דיווח קיימות בכל אחת מהמדינות?
כיצד ניתן לבנות את ההשקעה כדי למזער את נטל המס הגלובלי?
מהן השלכות הירושה עבור היורשים?

שאלות השקעה

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
האם להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות יש לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

משקיעים ישראלים בתאילנד – הלקוחות שלנו

משפחת ר' מתל אביב – זוג צעיר עם שני ילדים, האם עוסקת בהוראה והאב עובד בהייטק. משפחת ר' פנתה אלינו לעזרה בתהליך ייעוץ לרכישת דירה להשקעה בפטאיה

מצב:
משפחה מתל אביב החליטה להיכנס להשקעת נדל"ן בתאילנד ורכשה דירה במרכז פטאיה בשווי של כ-200,000 אירו, במטרה להחזיק את הנכס לטווח ארוך ולהפיק ממנו הכנסה יציבה מהשכרה לטווח ארוך.

אתגר:
כמו שקורה לרבים, נקודת ההתחלה הייתה "לקנות פשוט על השם הפרטי" – פתרון שנראה טבעי וקל לביצוע. במקביל, המשפחה שמעה על האפשרות לרכוש דרך חברה, אך לא היה לה ברור מה המשמעות בפועל:

האם זה באמת משפר את התוצאה הכלכלית, או רק מוסיף עלויות והתנהלות?
איך זה משפיע על המיסוי בתאילנד במהלך ההחזקה (שכירות) וביום המכירה?
ואולי הכי חשוב – איך זה משתלב עם חובות הדיווח והמיסוי בישראל, כך שלא תהיה הפתעה בדיעבד?

פתרון:
בשלב הראשון מיפינו את מטרות המשפחה ואת פרופיל המס שלה בישראל (אופי ההכנסות, אופק ההחזקה, רמת התזרים הרצויה, ותכנון יציאה עתידי). לאחר מכן השווינו בין חלופות ההחזקה האפשריות ובנינו מבנה השקעה שמתאים להשכרה לטווח ארוך בתאילנד, תוך דגש על שלושה עקרונות:

הקטנת "דליפת מס" – תכנון מראש של אופן ההחזקה והדיווח כדי לצמצם חיובי מס לא הכרחיים ולמנוע כפל מס.
שמירה על פשטות תפעולית – מבנה שמאפשר ניהול שוטף ברור של ההכנסות וההוצאות, בלי סיבוכיות מיותרת.
תכנון מראש ליום המכירה – כך שכבר מהיום הראשון ברור כיצד תיראה נקודת היציאה, ומהן ההשלכות המיסויות והבירוקרטיות הצפויות.

התוצאה: המשפחה קיבלה מסלול השקעה מסודר, עם ודאות גבוהה יותר לגבי התשואה נטו, ותהליך שמנוהל בצורה נכונה הן בתאילנד והן בישראל.

Q & A

שאלות נפוצות על השקעה בנדל"ן ומיסוי בתאילנד עבור ישראלים

אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בתאילנד?

המדריך המלא לישראלים להשקעות נדל"ן ומיסוי בקפריסין

nadlhzrh_admin — Wed, 28 Jan 2026 10:34:07 +0000

שוק הנדל"ן הקפריסאי: סקירה ותחזית לשנת 2026

שוק המגורים בקפריסין ממשיך להתחזק, ומחירי הדיור הגיעו לרמות הגבוהות ביותר שנרשמו זה למעלה מעשור – מאז התקופה שקדמה למשבר הבנקאי של 2012-2013. יחד עם זאת, קצב ההתייקרות מצביע על התמתנות הדרגתית.

על פי מדד מחירי הנדל"ן למגורים (Residential Property Price Index) של הבנק המרכזי של קפריסין, שיעור העלייה השנתי ירד מ-כ-7.8% ברבעון הראשון ל-כ-6.5% ברבעון השלישי. גם במונחים ריאליים (לאחר התאמה לאינפלציה) ניכרת מגמת האטה דומה. בפילוח לפי סוג נכס, הדירות ממשיכות להציג ביצועים חזקים יותר בהשוואה לבתים פרטיים: ברבעון השלישי נרשמה עלייה שנתית של כ-8.8% במחירי דירות, לעומת כ-6.0% במחירי בתים.

הבנק המרכזי מציין בדוחות האחרונים שלו שהשוק הקפריסאי נכנס לשלב של האטה בעליות, ושאינדיקציות נוספות בשוק מחזקות את המסקנה הזו. אחת הסיבות המרכזיות היא ירידה בביקוש מצד רוכשים זרים, מה שמפחית את הלחץ כלפי מעלה שהיה מורגש במחירים ברבעונים הקודמים.

התפתחות המחירים בקפריסין נשארה לא אחידה בין המחוזות, עם פערים ברורים בקצב עליית המחירים. העלייה השנתית הגבוהה ביותר נרשמה במחוז פאפוס – כ-11.8%. אחריו מחוז פמגוסטה עם כ-11.1%. מנגד, קצב העלייה המתון ביותר נרשם במחוז ניקוסיה (אזור הבירה), עם כ-2.7% בלבד (כ-2.0% לאחר התאמה לאינפלציה).

הפערים בין מחוזות קפריסין לא מתבטאים רק בקצב עליית המחירים, אלא גם ברמות המחיר עצמן – במיוחד כשמסתכלים על עסקאות של נכסים חדשים. לפי ניתוח של Landbank Analytics, המבוסס על חוזי מכר שהוגשו למחלקת מקרקעין ומדידות של קפריסין (DLS), בשנת 2024 המחיר הממוצע הארצי בעסקאות של דירות חדשות עמד על כ-281,000 אירו, ובבתים חדשים על כ-461,000 אירו. באופן מסורתי, מחוזות לימסול ופאפוס מציגים את רמות המחיר הגבוהות ביותר. ברמת המיקרו אנו רואים תמונה מעורבת שתלויה מאוד בלוקיישן, אבל יש מגמה שחוזרת במספר אזורים שונים: ירידה בהיקף העסקאות של נכסים חדשים יקרים במיוחד, מה שמרמז על העדפה (גם בקרב מקומיים וגם בקרב רוכשים זרים) לפתרונות במחירים נגישים יותר.

אזור	מה מאפיין את רמת המחירים	הסבר מרכזי
לימסול	מחירים גבוהים באופן חריג	היקף משמעותי של עסקאות פרמיום (נכסים יקרים), שחלק גדול מהן מבוצע על ידי קונים מחו"ל
ניקוסיה	עלייה בביקוש, אך המחירים "מתכנסים" ליכולת המקומית	השוק נשען בעיקר על רוכשים מקומיים, ולכן רמות המחיר מותאמות ליכולת הכלכלית שלהם
לרנקה	ירידה בשווי הממוצע ליחידת מגורים	פרויקטים חדשים נוטים להתפתח לכיוון הפרברים, באזורים מרוחקים יותר מקו החוף
פאפוס	ירידה במחירי דירות לצד עלייה במחירי בתים	שוק שבו לעסקאות בתים יש משקל גבוה יותר, ולכן זה נתפס כדינמיקה טבעית של האזור

גורמי המפתח של שוק הנדל"ן בקפריסין

צמיחת מחירים איטית אך מתמשכת

לאחר שראינו עליות מהירות במחירי המגורים על בסיס שנתי, התמחור בקפריסין עדיין עולה על בסיס שנתי, אך בקצב איטי יותר.

ביקוש גבוה

הביקוש הן מצד קונים מקומיים והן מצד קונים זרים עלה בשנת 2022, עם עלייה של 2.8% בסך חוזי המכירה על בסיס שנתי. עם זאת, כוח הקנייה של קונים זרים הופך לבררני יותר ויותר. ברוב האזורים, אחוז הרכישות שבוצעו על ידי קונים מקומיים הוא יותר מ-50%.

תנאי מימון מראים שיפור

ריבית המשכנתא הממוצעת ירדה מ-5.04% ל-4.62%, ומספר הלוואות הדיור החדשות עלה ב-7.6% על בסיס שנתי (מראה עלייה נומינלית של 0.488 מיליון דולר), מה שמצביע על כך שהתמחור הופך לנגיש יותר ושאישורי המשכנתאות וההלוואות מהבנקים לאפשרויות השקעה גדלו הן עבור משקיעים והן עבור משפחות מקומיות.

עלויות הבנייה מתייצבות

מדד המחירים של חומרי בנייה נשאר בקצה הגבוה ביותר של טווח הערכים ההיסטורי; עם זאת, המדד היה גבוה רק ב-0.2% בשינויים על בסיס שנתי (מה שמצביע על כך שעלויות הפיתוח הצופות פני עתיד לא יהיו בערכים מוגברים).

רפורמת המס בקפריסין – עיקרי השינויים (עדכון נכון ל-22.01.2026)

רפורמת המס בקפריסין נכנסה לתוקף בתאריך 22.01.2026 ומטרתה להקטין את נטל המס ולהגדיל את ההכנסה נטו של יחידים, משפחות ועסקים. סיכמנו לכם את עיקרי הרפורמה בטבלה הבאה:

נושא	עיקרי ההסדר	פירוט מספרי
פטור ממס (Tax-free)	פטור ממס על הכנסה שנתית עד תקרה	עד €22,000 לכל נישום
מדרגות מס – הכנסה שנתית	שיעורי מס מדורגים מעל תקרת הפטור	€22,001-€32,000: 20% €32,001-€42,000: 25% €42,001-€72,000: 30% מעל €72,000: 35%
הטבות למשפחות – לפי ילדים (לכל הורה)	הטבה/זיכוי בהתאם למספר הילדים במשפחה	ילד ראשון: €1,000 ילד שני: €1,250 ילד שלישי וכל ילד נוסף: €1,500
תנאים והחרגות	תנאי סף לפי תקרות הכנסה והטבה למשפחות חד-הוריות	ההטבות למשפחות כפופות לתקרות הכנסה שמשתנות לפי גודל המשפחה. משפחות חד-הוריות זכאיות להטבות בתנאים מקבילים למשפחה עם שני הורים עובדים

הרפורמה כוללת גם תמריצי מס הקשורים לדיור ולפתרונות ירוקים – בין היתר הקלות עבור שדרוג אנרגטי לבית, התקנת מערכת סולארית ורכישת רכב חשמלי (עד €1,000 לכל בן/בת זוג), וכן הקלה על ריבית משכנתא או שכר דירה עבור דירת מגורים ראשונה (עד €2,000 לכל בן/בת זוג) והטבה נוספת לביטוח דירה מפני סיכונים ואסונות טבע (עד €500).

במגזר העסקי הופחת מס על דיבידנדים בפועל מ-17% ל-5%, בוטלו חלוקת דיבידנד "משוער" ומס בולים, ונקבעו מסלולי מס ייעודיים של 8% על אופציות לעובדים (עד €1 מיליון לתקופה של 10 שנים) וכן 8% על רווחים נטו מקריפטו.

הערה למשקיע הישראלי: מדובר בשינוי שיכול להשפיע על הסביבה הכלכלית שבה הנכס שלך פועל: כשנשאר יותר כסף נטו בידי משקי הבית, קל יותר לשוכרים לעמוד בשכר דירה, ולרוכשים מקומיים יש יותר יכולת להיכנס לשוק – שניהם גורמים שיכולים לתמוך בביקוש.

בנוסף, תמריצים לשדרוג אנרגטי ולפתרונות ירוקים עשויים להפוך נכסים משופצים ויעילים יותר לאטרקטיביים בשוק, ובמקרים מסוימים גם לשפר את יכולת ההשכרה שלהם. כמובן, כל החלטת השקעה עדיין צריכה להיבדק לפי אזור, סוג הנכס והחישוב הכולל של מסים ועלויות – אבל ככלל, רפורמה שמכוונת להקל על הציבור ולעודד פעילות עסקית היא עוד אינדיקציה לכך שקפריסין ממשיכה ליישר קו עם מדיניות שמטרתה לחזק את הכלכלה המקומית ואת שוק הדיור.

יתרונות וחסרונות של השקעה בקפריסין – על קצה המזלג

יתרונות

מחירים נוחים יותר בהשוואה לרוב ערי הבירה במערב אירופה
שוק נדל"ן חזק ויציב
אפשרות לקבלת תושבות באמצעות השקעה בנכס
תשואות שכירות גבוהות, במיוחד באזורים תיירותיים
מערכת מס ידידותית ללא מס ירושה
מימון זמין גם לתושבי חוץ

חסרונות

שוק נדל"ן תנודתי
בעיות משפטיות ובירוקרטיות
הכנסה משכירות היא עונתית ויכולה להיות לא עקבית
אתגרים בניהול נכס מרחוק עבור תושבי חוץ

השוק הקפריסאי מתכוונן לירידה בפעילות של רוכשים זרים

על בסיס ניתוח נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין (DLS), בשנת 2025 נרשמה ירידה מוערכת של כ-10% בעסקאות שבוצעו על ידי רוכשים זרים. על רקע רמות מחירים גבוהות וביקוש מתמתן מצד קונים מחו"ל, שוק המגורים הציג ירידה הן בכמות העסקאות והן בשווי הכולל שלהן.

שוק השכירות בקפריסין

מחירים ותשואות שכירות בקפריסין לשנת 2026

בתחילת 2025 שוק השכירות בקפריסין התחיל לשדר יותר יציבות. אחרי תקופה של עליות חדות, קצב התייקרות השכירויות נחלש באופן ברור, ובמקביל התשואות נעות בשינויים קטנים בלבד. שני מדדי שכירות מרכזיים בשוק (שנשענים על מתודולוגיות שונות ולכן מציגים מספרים מעט שונים) מצביעים על אותה מגמה: האטה בקצב העלייה.

בתחילת 2025 נרשמה לפי אחד המדדים עלייה שנתית מתונה של כ-1.5% בשכר דירה לדירות ברחבי קפריסין, ובמקביל ירידה של כ-0.8% בשכר דירה לבתים. מדובר בהיפוך חד ביחס לשנה שקדמה לכך, שבה נרשמו עליות דו-ספרתיות: כ-11.1% בדירות וכ-8.0% בבתים.

גם במדד נוסף נרשמו עליות שנתיות מתונות בלבד: כ-2.01% בדירות וכ-2.29% בבתים – ירידה משמעותית לעומת הקצב שנרשם ברבעון המקביל (כ-14.25% בדירות וכ-12.22% בבתים).

ברמה האזורית התמונה לא אחידה: במחוז פאפוס נרשמה עלייה חזקה בשכירויות של דירות (כ-10.0% בשנה), ובניקוסיה נרשמה עלייה מתונה יותר (כ-1.6%). דווקא לימסול בלטה עם ירידות, הן בשכירויות דירות (כ-4.1% בשנה) והן בשכירויות בתים (כ-4.0%- בשנה).

לפי גורמים בענף, השוק נמצא כעת בשלב מעבר: מצד אחד הביקוש לשכירות – בעיקר לדירות – עדיין נתמך על ידי פעילות כלכלית ותיירות שממשיכה להתחזק, ומצד שני היצע חדש של יחידות מגורים מתחיל להקל על הלחץ שנוצר בשנים האחרונות על מחירי המגורים ועל מחירי השכירות. התחזיות בענף אף מדברות על שנת שיא לתיירות ב-2026, מה שממשיך לתמוך בביקוש, אבל בסביבה מאוזנת יותר מבעבר.

להלן השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר בקפריסין להשקעה בנדל"ן

אזור	מחיר ממוצע למ"ר (€)	מחיר שכירות חודשי (€) 1-3 חדרי שינה	תשואת שכירות (%)	פרופיל אזורי
ניקוסיה	2518	650-1150	4.78%	ביקוש גבוה מצד אנשי מקצוע, יציבות בשכירות לטווח ארוך. אידיאלי למגורים ומסחר
פאפוס	1780	850-1300	4.25%	מבוקש בקרב רוכשים זרים וגמלאים עם פוטנציאל גבוה לשכירות קצרת-טווח. יעד פופולרי למבקשי "ויזת זהב"
לימסול	2140	1300-2500	5.29%	פופולרי בקרב משקיעים מהאיחוד האירופי, רוסיה וישראל. פרויקטי פיתוח גדולים ותשואות שכירות גבוהות באזורי החוף

תהליך הרכישה בקפריסין

רכישת נדל"ן בקפריסין היא תהליך פשוט, אם כי ישנם כמה צעדים משפטיים ופיננסיים פשוטים שיש לבצע כדי לסגור את העסקה בצורה בטוחה ויעילה.

אם אתם קונים זרים, במיוחד מחוץ לאיחוד האירופי (לדוגמה, משקיעים מישראל), תרצו לנקוט בכמה צעדים חשובים. ראשית, תרצו למצוא עורך דין מקומי עצמאי. עורך דין זה יאמת שלנכס יש בעלות תקינה, שאין חובות או בעיות משפטיות תלויות ועומדות הקשורות לנכס, ושכל היתרי הבנייה הנדרשים קיימים. לאחר שיש לכם עורך דין, תשלמו דמי הזמנה (בדרך כלל 5,000 עד 10,000 יורו) כדי להסיר את הנכס מהשוק באופן אפקטיבי. לאחר מכן תיכנסו להסכם מכר ותרשמו אותו רשמית במרשם המקרקעין. אם אתם קונים שאינם מהאיחוד האירופי, תצטרכו לבקש אישור לרכישה ממועצת השרים. זהו תהליך רשמי שבדרך כלל ייקח 2-3 חודשים, אולם הוא לא יעכב את החזקה בנכס.

לפני שניתן להעביר את הבעלות, על הקונה להשיג מספר מס קפריסאי ובדרך כלל זה כולל פתיחת חשבון בנק מקומי כדי להקל על התשלומים. בשלב הסופי, לאחר שכל התנאים התקיימו, ולאחר תשלום המסים, שטר הבעלות מועבר לקונה. עבור חלק מהמשקיעים, יתכן שיהיה יתרון לרכוש באמצעות חברה קפריסאית אשר יכולה לאפשר גמישות רבה יותר (למשל, להחזיק במספר נכסים) ולהפחית עלויות עסקה עתידיות במיוחד אם מוכרים את הנכס באמצעות העברת מניות.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בקפריסין?

בנקים קפריסאים ומוסדות פיננסיים אחרים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות למימון רכישת הנכס שלהם באמצעות הלוואה.

ריביות קבועות: החל מ-2.95% (ל-3 שנים ומעלה)

ריביות משתנות: יוריבור + 3.2% עד 3.35%

יחס הלוואה לשווי: בדרך כלל 50% עבור זרים

מסמכים נדרשים: דרכון, אישור על היעדר חובות, מסמך המאשר סדירות תשלומים בהעברה בנקאית, אישור רו"ח על ההכנסות, הצהרת הכנסה אישית, תדפיסי חשבון בנק לשלושת החודשים האחרונים, חוזה מכר, העתקי תשלום המקדמה לבעלים הקודמים, אישור מהמנהל המחוזי לקבלת משכנתא בקפריסין

יש לשקול סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית

האם אוכל לרכוש תושבות באיחוד האירופי על ידי השקעה בקפריסין?

תוכנית "ויזת הזהב" של קפריסין מציעה מסלול לתושבות אירופית למשקיעים זרים. באמצעות השקעה, ניתן לקבל אישור תושבות לחמש שנים, הניתן לחידוש. כללים חדשים הגבילו את מעגל בני המשפחה הזכאים. בני זוג וילדים עד גיל 18 כלולים. ילדים בוגרים חייבים להיות מתחת לגיל 25 ותלויים כלכלית. הורים ומחותנים נדרשים להגיש בקשה נפרדת עם השקעה משלהם.

אפשרות ויזת זהב	השקעה מינימלית (€)	הערות מרכזיות
נכס למגורים	300,000	סכום ההשקעה אינו כולל מע"מ. כדי להתחיל את תהליך הבקשה, נדרש תשלום ראשוני של 200,000 אירו + מע"מ, באמצעות העברה בנקאית בלבד.
נכס מסחרי	300,000	נדל"ן מסחרי יכול לכלול משרדים, שטחי מסחר (קמעונאות) ואירוח (מזון ומשקאות, לינה, פנאי, נסיעות ותיירות, וכנסים ואירועים). המע"מ אינו כלול וישולם בנוסף.
השקעה במניות	300,000	ההשקעה יכולה להיות במניות חברה, בתנאי שהחברה רשומה בקפריסין. כמו כן, ניתן לבצע את ההשקעה ביחידות השתתפות של ארגון קפריסאי להשקעות משותפות (קרן השקעות).

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בקפריסין? מיסוי בכל שלב

למדריך המלא >

מבנה ההשקעה

השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המסים שאתם צפויים לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.

בהשוואה למדינות אחרות, לקפריסין יש אמנת מס מועילה מאוד עם ישראל ולכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק ניכר מהתשואה שלכם.

בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס מדויקת ומבנה השקעה שמתאים למטרות שלכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה – כך שתוכלו להשקיע בביטחון.

בדקו איזה מבנה השקעה מתאים לכם ביותר

לחצו כאן >

טעויות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בקפריסין – וכיצד אנו עוזרים

רכישה ללא ייעוץ: עלולה להוביל לתשלום מקדמה גדולה.→ אנו מייעצים לגבי נהלי השוק והתקנות ומתאימים את המימון שלכם כדי להבטיח רכישות בטוחות.
בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה.→ אנו מלווים אתכם לאורך תהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
דילוג על בדיקות משפטיות נאותות: עלול לחשוף לבעיות ברישום הבעלות, חובות נסתרים או בעיות משפטיות אחרות שאינן גלויות לעין. → אנו מקשרים אתכם עם עורך דין עצמאי שיבצע בדיקות מקיפות, ינהל משא ומתן לתנאים טובים יותר וימנע הפתעות יקרות.

Nadlan Global להשקעה הקפריסאית שלכם

הסיפור שלנו בכמה מילים

הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים שמשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, בהנחה שהוא מיועד רק לעסקאות בקנה מידה גדול. בפועל, אפילו משקיעים מנוסים לעתים קרובות משלמים יותר מדי מס או משתמשים במבנה הלא נכון – רק מחוסר הדרכה מותאמת אישית.

לכן, הגדרנו את המשימה שלנו להפוך תכנון מס איכותי ומותאם אישית לזמין לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, ולהדריך אתכם בכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, לספק בהירות ולתת לכם שקט נפשי.

שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט:

כיצד ימוסו הכנסותיי מקפריסין בישראל?
אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד לבנות את ההשקעה כדי למזער את נטל המס?
מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?

שאלות השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של צמיחה ותשואה?
האם להתמקד בשכירות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עליי לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה עליי לשקול?

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

Q & A

אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בקפריסין?

עדכון מס בקפריסין: ארכה למשכירים להודעה על אי חיוב במע"מ

nadlhzrh_admin — Mon, 19 Jan 2026 15:08:40 +0000

רשות המסים בקפריסין מאריכה את המועד להגשת טופס T.F.1220

רשות המסים בקפריסין הודיעה ב16.01.2026 על הארכת המועד להגשת טופס T.F.1220– מטרת הטופס לעגן את הבחירה של המשכיר ביחס לאופן הטיפול במע"מ בהשכרת/חכירת מקרקעין בנסיבות מסוימות.

ההארכה ניתנת עד ה- 31 במרץ 2026 ובהמשך ל-Circular 2/2025 מיום 24.03.2025, המתייחס להסכמי שכירות באי שנחתמו החל מ-13.11.2017 (ובהתקיים תנאים נוספים המפורטים בחוזר). מרשות המסים נמסר כי החוזר יישאר בתוקף עד 31.03.2026.

במקביל, הבהירה כי החל מה-1 באפריל 2026, במקרים של השכרת נכס ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת, המשכיר יוכל לבחור באופציית אי-מיסוי רק אם יודיע לרשות בתוך 30 יום ממועד חתימת הסכם השכירות, באמצעות הגשת טופס T.F.1220 בלבד.

הערת המחבר- דגשים לקורא

דגש מרכזי: נדל"ן מסחרי – ההסדר רלוונטי בעיקר לשוכרים עסקיים, ולא להשכרות מגורים פרטיות.
31.03.2026 – תקופת הארכה שמאפשרת להסדיר את ההודעה/הבחירה בהתאם להודעת הרשות והחוזר.
01.04.2026 והלאה – חלון זמנים קצר: 30 ימים מהחתימה על חוזה שכירות רלוונטי.

לקריאה נוספת בנושא שוק הנדל"ן בקפריסין – לחצו כאן למדריך המלא לישראלים להשקעות נדל"ן ומיסוי בקפריסין וקראו את התחזיות הצפויות לשוק הקפריסאי ב2026.

מדוע העדכון הזה רלוונטי למשקיע הישראלי?

העדכון על טופס T.F.1220 וכלל ה-30 יום מתייחס למקרים שבהם הנכס מושכר ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת. זה מאפיין בדרך כלל השכרות מסחריות (B2B) כגון: חנויות, משרדים, מחסנים, לוגיסטיקה וקליניקות. לעומת זאת, השכרות פרטיות קלאסיות, כגון דירת מגורים שמושכרת לאדם פרטי למגורים – בדרך כלל לא נמצאות בליבת ההסדר הזה.

משקיעים ישראלים רבים שנכנסים לשוק הנדל"ן בקפריסין עושים זאת דרך נכסים מניבים – דירות להשכרה, אך גם חנויות, משרדים ונכסים עם שוכר קיים. דווקא בעסקאות של נדל"ן מניב, הפרטים הקטנים בחוזה השכירות ובדיווחים לרשות המסים יכולים להשפיע ישירות על התשואה נטו, על עלויות העסקה ועל רמת הוודאות בניהול הנכס לאורך זמן.

העדכון על טופס T.F.1220 חשוב במיוחד כאשר מדובר בהשכרת נכס לגורם עסקי בקפריסין (למשל חברה או עוסק) שמשתמש בנכס לצורך פעילות עסקית. במצבים כאלה, השאלה האם השכירות מדווחת כעסקה שאינה מחויבת במע"מ, והאם הוגשה הודעה בזמן ובאופן תקין, עשויות להשפיע על:

מבנה דמי השכירות בחוזה – האם מדובר בדמי שכירות כולל או "פלוס מע"מ".
יכולת המיקוח מול שוכר עסקי – במיוחד אם לשוכר יש או אין אפשרות לקזז מע"מ.
בדיקת הנאותות לפני רכישה – כשקונים נכס עם שוכר קיים, חשוב לוודא שהמסמכים והדיווחים תואמים את מה שכתוב בחוזה, כדי להימנע מהפתעות בדיעבד.
תכנון הוצאות ושיפוצים בנכס – סוגיית המע"מ יכולה להשפיע גם על כדאיות כלכלית של עבודות התאמה לדייר או שדרוגים.

בשורה התחתונה: גם אם המשקיע הישראלי לא מנהל את הניירת בעצמו, כדאי שהוא יבין שיש כאן דדליין ודיווח שיכולים להשפיע על העסקה – במיוחד בנדל"ן מסחרי ובהשכרה לעסקים

כללי אצבע להבחנה בין השכרה מסחרית או פרטית

הדרך הנכונה ביותר לבחינה היא לא רק לפי סוג הנכס (דירה לעומת חנות), אלא בעיקר לפי זהות השוכר והשימוש בפועל בנכס.

שאלה	אם התשובה כן – נוטה להיות מסחרי	אם התשובה לא – נוטה להיות פרטי
מי השוכר?	חברה/עוסק/ארגון שפעיל עסקית	אדם פרטי כשוכר
למה משמש הנכס בפועל?	פעילות עסקית: משרד, חנות, קליניקה, מחסן, לוגיסטיקה	מגורים פרטיים של השוכר/משפחתו
איך דמי השכירות מנוסחים לרוב?	לעיתים "דמי שכירות + מע"מ" או מנגנון מע"מ בהסכם	לרוב אין מנגנון מע"מ בחוזה מגורים סטנדרטי
האם לשוכר יש יכולת קיזוז מע"מ?	לעיתים כן (תלוי בפעילות) ולכן המע"מ עשוי להיות "ניטרלי" עבורו	בדרך כלל לא רלוונטי

לדוגמה:

מסחרי ברור: חנות שמושכרת לרשת קמעונאית.
מסחרי ברור: משרד שמושכר לחברת שירותים/הייטק.
פרטי ברור: דירת מגורים שמושכרת לזוג למגורים.
אזור אפור (כדאי לבדוק): דירה שמושכרת לחברה לצורך מגורי עובדים, או נכס מגורים שמופעל במודל עסקי של אירוח/השכרות קצרות.

מה משתנה ב-1 באפריל 2026?

עד ה- 31.03.2026, קיימת תקופת הארכה/הסדרה בהתאם להודעת רשות המסים והחוזר, כפי שפורסמו. החל מה-01.04.2026, בהשכרת נכס ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת, המשכיר יוכל לבחור באי-מיסוי רק אם יגיש הודעה תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם.

ההמלצה שלנו: 30 יום זו מסגרת קצרה מאוד. מומלץ להגדיר אחריות ברורה – מי במערכת (עו"ד/רו"ח/מנהל נכסים) עוקב אחרי החתימה וההגשה.

טבלת סיכום: מה כדאי לבדוק ומתי

שאלה למשקיע / משכיר	למה זה חשוב	מה לעשות עכשיו
הנכס מושכר לעסק או לפרטי?	ההסדר מכוון בעיקר להשכרה לעסק	לוודא זהות שוכר ושימוש בפועל
איך דווח מע"מ על השכירות עד היום?	משפיע על הסכם שכירות, תזרים ותמחור	לבקש חשבוניות/דוחות ולהצליב
האם הוגש T.F.1220 ומתי?	להפחתת אי-ודאות ולמניעת תיקונים בדיעבד	לבקש תיעוד/אישור או להסדיר מול מומחה מקומי
צפויות הוצאות שיפוץ/השבחה?	עשוי להשפיע על קיזוז מע"מ תשומות	לתכנן מסלול מיסוי מראש

סיפור לקוח (בעילום שם): רכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל

רפי, משקיע ישראלי, רכש חנות בלימסול. הרכישה הייתה של נכס עם דייר קיים- בחנות פועל בית מרקחת עם חוזה שכירות לעוד 4 שנים. רפי פנה אלינו כדי להבין את התשואה האמיתית שיקבל על הנכס.

בפגישת הייעוץ הראשונה עלו שתי שאלות בסיסיות שמשנות את כל חישוב התשואה:

האם דמי השכירות בחוזה הם סכום "סופי" שהדייר משלם, או שיש להוסיף עליהם מע"מ?
האם מצב המע"מ בנכס הוסדר מול רשות המסים בקפריסין באמצעות טופס T.F.1220, והאם ההסדרה נעשתה במועד הנדרש?

בדקנו את הסכם השכירות ואת אופן החיוב בפועל, כולל חשבוניות/קבלות וההתנהלות החשבונאית מול הדייר. במקביל ביצענו וידוא של סטטוס הדייר מבחינת מע"מ והאם הפעילות שלו מאפשרת קיזוז מע"מ.

לאחר מכן מיפינו את המשמעויות למשקיע בשני תרחישים אפשריים:

תרחיש א: השכירות אינה מחויבת במע"מ – דמי השכירות הם הסכום נטו, אך יש לבחון האם קיימת השפעה על מע"מ תשומות בהוצאות עתידיות (למשל שיפוץ, התאמות לדייר או תחזוקה).
תרחיש ב: השכירות מחויבת במע"מ או צפויה להיות מחויבת – יש לוודא שהחוזה מנוסח כך שהדייר משלם "דמי שכירות + מע"מ", כדי שהמע"מ לא יישחק מתוך דמי השכירות ויפגע בתשואה.

מכאן, הדרך לפעולה הייתה ברורה: בנינו לרפי צ'קליסט קבוע לעסקאות עם דייר קיים, שכולל בדיקת חוזה שכירות, מנגנון מע"מ, סטטוס הדייר כגורם עסקי, וסטטוס/מועדי הגשת טופס T.F.1220, כדי למנוע הפתעות אחרי הרכישה.

העדכון של רשות המסים בקפריסין סביב טופס T.F.1220 הוא תזכורת לכך שבנדל"ן מניב – ובמיוחד בנדל"ן מסחרי – לא מספיק לבחון רק את מחיר הרכישה וגובה השכירות. אופן הטיפול במע"מ, זהות השוכר והשימוש בפועל בנכס, והעמידה בדדליין של הדיווח לרשות, יכולים להשפיע על התשואה, על תזרים המזומנים ועל רמת הוודאות בניהול הנכס לאורך זמן.

כשקונים נכס מסחרי מושכר, התשואה לא נקבעת רק לפי "שכירות חלקי מחיר רכישה". היא תלויה גם בפרטים רגולטוריים ותפעוליים – ובראשם השאלה האם המע"מ על השכירות מטופל נכון, מתועד נכון, ומגובה במסמכים הנדרשים.

לכן, ההמלצה הפרקטית שלנו היא לפעול בשני מסלולים:

בעסקאות קיימות: לבדוק האם יש הסכמי שכירות רלוונטיים, כיצד דווח המע"מ עד היום, והאם נדרשת הסדרה או השלמת מסמכים בהתאם לכללים ולתקופת ההארכה.
בעסקאות חדשות: לשלב כבר בשלב המו"מ והחתימה צ'קליסט קבוע הכולל מנגנון מע"מ בהסכם, סטטוס השוכר (עסקי/פרטי), ותזכורת להגשת ההודעה במועד כאשר היא נדרשת.

ככל שהעסקה כוללת שוכר עסקי, נכס מסחרי או נכס עם דייר קיים – מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת עם גורם מקצועי שמתמחה בנדל"ן בקפריסין ובקיא בשיטת המיסוי באי, כדי לוודא שהחוזה והדיווחים מתיישבים זה עם זה, ולצמצם סיכונים מיותרים לאחר הרכישה.

רוצים לוודא שהנכס שאתם בוחנים מתומחר נכון ושאין "הפתעות מע"מ" לאחר החתימה? צוות נדל"ן גלובל ישמח לבצע עבורכם בדיקה ראשונית של חוזה השכירות ומבנה התשלומים, ונחזור אליכם לשיחת היכרות קצרה ולמיפוי ראשוני של הסוגיות – כולל התייחסות לנושא המע"מ והדיווחים הרלוונטיים בקפריסין.

המטרה שלנו בנדל"ן גלובל היא לאפשר לכל משקיע לקבל מבנה השקעה חכם ומותאם אישית לנסיבות שלו – עם מחירים שקופים, בלי אותיות קטנות ובלי הפתעות.

ליצירת קשר עם המומחים שלנו

הפוסט עדכון מס בקפריסין: ארכה למשכירים להודעה על אי חיוב במע"מ הופיע לראשונה ב-נדל"ן גלובל.

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס באיחוד האמירויות (UAE) עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Tue, 13 Jan 2026 16:40:05 +0000

מגמות בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות ותחזית צפויה לשנת 2026

שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות חווה ביקוש גובר בקרב ישראלים במקביל לעליית מחירים. נכון לתחילת 2026, יש עלייה ממוצעת של קרוב ל- 16% במחירים של נכסי מגורים באיחוד האמירויות משנה לשנה.

דובאי ואבו דאבי הן האמירויות המבוקשות והפופולאריות ביותר – הן מחזיקות בנתח השוק הגדול ביותר בביקוש לדירות ולבתים. במקביל לגידול באוכלוסייה המקומית באמירויות המדוברות, קהילת התושבים הזרים- בפרט מהעשירון העליון- משפיעה משמעותית על שוק הנדל"ן שכן הם תופסים נתח משמעותי בהיקף העסקאות.

כך למשל, במחצית הראשונה של 2025 נרשמו בדובאי בלבד 94,000 עסקאות נדל"ן. זוהי עלייה של 23.04% בהיקף העסקאות מהשנה הקודמת (2024) ועלייה של 37.68% בשווי העסקאות.

מגמה בולטת כיום בקרב משקיעים זרים היא ביקוש גובר לרכישת ווילות (בתים פרטיים) בהשוואה לדירות. נתונים עדכניים של Reidin מדגישים מגמה זו ומצביעים על עליות מחירים משמעותיות משנה לשנה במחירי הנכסים הממוצעים באיחוד האמירויות.

*נכון ל2025-2026. הנתונים מציגים מחיר ממוצע של דירה בדובאי, במאות אלפי אירו.

למה כדאי להשקיע באיחוד האמירויות?

גורמי המפתח שמניעים את שוק הנדל"ן

איחוד האמירויות היא כלכלה משגשגת וחזקה שבה להשקעות זרות יש תפקיד מרכזי.
מרכז עזקי מוביל בעולם, עם זרם גדול של תושבים זרים שמעריכים את סגנון החיים והזדמנויות ההשקעה.
גידול באוכלוסייה (המקומית והזרה) שממשיך "להזין" את הביקוש לנכסים.
משטר מס מיטיב ונוח עם המשקיע הזר, ללא מס רכוש או מס רווחי הון- מה שהופך את איחוד האמירויות ליעד מבוקש עבור משקיעי נדל"ן בכל העולם.

ההתפתחות של דובאי ואבו דאבי לכיוון מוקד עולמי לפיננסים, תיירות ומסחר מחזקים את האמונה בקרב משקיעים זרים כי הם רוכשים נדל"ן שישב להם עליית ערך גבוהה בעתיד הקרוב. לצד חקיקה של אפס מס רכוש ומס רווחי הון, תשואות השכירות גבוהות מאוד, והביקוש להשכרה- לטווח קצר וארוך- נותר חזק.

כל אלה הופכים את השוק לאחת מהזדמנויות ההשקעה המובילות בנדל"ן בעולם.

יתרונות וחסרונות של השקעה באיחוד האמירויות

יתרונות

תשואות שכירות גבוהות- מניתוח עדכני של שוק השכירות באיחוד שביצענו בסוף שנת 2025, עולה כי משקיעים יכולים להרוויח בממוצע בין 5% עד- 8% בשנה.
הממשלה מציעה תמריצי השקעה, לרבות הוויזה המוזהבת ( (Golden Visaשמאפשרת לזרים לרכוש נכס ולקבל תושבות (בהתאם לעמידה בחוק המקומי).
סביבה מיסויית וידידותית למשקיעים בינלאומיים.
כלכלה חזקה ויציבה, המציעה סביבת פעילות עסקית יציבה.
איכות חיים אולטימטיבית הכוללת רמת ביטחון גבוהה, שירותים רפואיים מהטובים בעולם, דיור, שירותים ציבוריים ופרטיים, מזג אוויר ועוד.

חסרונות

עלויות כניסה גבוהות שדורשות הון עצמי משמעותי כבר בתחילת הדרך.
מסגרת משפטית מורכבת לגבי הליכים הקשורים לנדל"ן.
תנודתיות במחירי הנדל"ן– באופן כללי שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות נמצא במגמת עליה מתמדת, אך לעתים ישנם מקרים של ירידה מפתיעה במחירי דירות בחלק מהאמירויות.

מחירים ותשואות שכירות באיחוד האמירויות בשנים 2025-2026

כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים באיחוד האמירויות תלויים במיקום- יש אזורים שבהם המחירים גבוהים יותר אך גם תשואות השכירות חזקות. לעומת זאת, אזורים אחרים מציעים תשואות נמוכות יותר ומחירים נמוכים יותר- אלה, עשויים לספק תשואה יציבה יותר לטווח הארוך.

להלן השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ"ר (€)	תשואת שכירות באיחוד האמירויות (%)	פרופיל אזורי
Dubai	6500	6.31	מרכז נדל"ן עולמי עם תשואות שכירות גבוהות, בעלות Freehold לזרים, וביקוש חזק מצד משקיעים.
Abu Dabi	6600	5.39	שוק יציב עם פרויקטים בגיבוי ממשלתי, צמיחה מוסדרת, והתרחבות אזורי בעלות לזרים.
Ras Al Khaimah	13000	2.72	שוק מתפתח עם נכסים במחירים נגישים, אזורי Freehold, ותיירות בצמיחה.
Ajman	2300	4.98	שוק ידידותי לתקציב, מתאים להשקעות מגורים במחירים נגישים.
Sharjah	3600	4.95	אזור עשיר תרבותית וידידותי למשפחות, עם מחירים נמוכים מדובאי, נכסי Leasehold, וביקוש עולה מצד זרים.

מיסוי: מה ישראלים חייבים לדעת

מבנה ההשקעה

השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה נעשית במבנה הנכון, ולהבין מראש אילו מסים צפויים לאורך הדרך – כדי לשקלל אותם בהחלטה שלכם.

בהשוואה למדינות אחרות, לאיחוד האמירויות יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל, לכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק משמעותי מהתשואה.

ב-Nadlan Global אנו מתאימים עבורכם אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויקים למטרות שלכם.

אנו מספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתשקיעו בביטחון.
כפי שתגלו, המחירים שלנו אינם ניתנים להשוואה.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

המומחים שמובילים אתכם להשקעות נכונות באיחוד האמירויות

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן באיחוד האמירויות? מיסוי בכל שלב

מבנה ההשקעה

לפני ביצוע ההשקעה, חיוני לבחור את המבנה הנכון. למבנה ההשקעה יכולה להיות השפעה משמעותית על התשואה שלכם, והוא צריך להתאים למטרות שלכם, לסוג ההשקעה ולפרופיל המס האישי שלכם.

העברת כספים לאיחוד האמירויות (UAE)

מאחר שבין איחוד האמירויות לישראל קיימת אמנת מס, בדרך כלל ניתן להעביר כספים בצורה חלקה באמצעות הגשת הצהרות לבנק. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרש גם קבלת אישור מרשות המסים.

רכישת הנכס

ברוב האמירויות מוטל מס רכוש המחושב לפי שווי השכירות השנתי. בדובאי שיעור המס הוא 5% הן על נכסי מגורים (דיירים או בעלי הנכס) והן על נכסים מסחריים (בעלי הנכס). בנוסף, במכירת נכס חלה אגרת רישום קרקע בשיעור 4%, שבדרך כלל משולמת על ידי הרוכש.

השכרת הנכס

איחוד האמירויות אינה מטילה מס על הכנסה משכירות – לא על תושבים ולא על מי שאינם תושבים.

מכירת הנכס

איחוד האמירויות אינה מטילה מס רווחי הון.

מלכודות נפוצות ברכישת נדל"ן באיחוד האמירויות – ואיך אנחנו עוזרים

הערכת חסר של העלויות הכוללות מעבר למחיר הרכישה– אנו עוזרים לכם להביא בחשבון את כל העלויות הכוללות- שכר טרחה, גבייה משפטית, דמי שירות, רישום ותחזוקה. כך תקבלו תמונה פיננסית מלאה.

קנייה מהירה בפרויקטים טרנדיים בלי בדיקת נאותות– אנחנו מסייעים במידע שוק ובבדיקת היזמים.

ריכוז יתר באזור אחד או בסוג נכס אחד- אנחנו מסייעים לכם להבין את רמת הסיכון כדי שתיק ההשקעות שלכם יהיה מאוזן ויציב.

חוסר הבנה של דיני נדל"ן והסדרי בעלות- אנחנו מסבירים את מגבלות הבעלות ומחברים אתכם לעורכי דין מקומיים ומקצוענים שעברו את הבדיקות שלנו, כדי שהעסקה תהיה בטוחה.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

תהליך הרכישה באיחוד האמירויות: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית

הקנייה באיחוד האמירויות כוללת מספר שלבים מרכזיים – החל מאיתור הנכס, דרך אימות מסמכים ועד להעברת הבעלות. בדרך כלל מומלץ לעבוד עם עורך דין מקומי אמין, להסדיר מספר מס באיחוד האמירויות, לפתוח חשבון בנק מקומי, לחתום על הסכמים, לטפל בפיקדונות ובמסים ולהשלים את רישום הבעלות הסופי. באיחוד האמירויות, ובפרט בדובאי, הרוכש נדרש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (Dubai Land Department) אגרה בשיעור 4% מערך הנכס, וכן עלויות מנהליות נוספות.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתה להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות?

בנקים באיחוד האמירויות ומוסדות פיננסיים נוספים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.

ריביות קבועות- בשיעור משתנה; בשנת 2025 נגבו בטווח ממוצע של 4.14 עד 4.40%.
שיעור מימון-Loan-to-Value,בדרך כלל בין 70% ל-80% למשקיעים זרים.
מסמכים נדרשים-המסכים המרכזיים שנדרש להגיש כוללים טופס בקשה מלא להלוואת משכנתא (טופס הבנק), תעודת זהות, העתק ויזה, הוכחת הכנסה, הוכחת מקום מגורים, חוזה מכר ורכישה (Sale and Purchase Agreement), אישור של 6 תלושי השכר האחרונים לפי טופס המעסיק, דפי חשבון מה-6 חודשים האחרונים ומידע לגבי כספים שנצברו ושאותם הלקוח מתכוון להשתמש לצורך רכישת נכס.

בדקו מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים עבורכם

שקלו סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי הריבית

האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה באיחוד האמירויות?

באיחוד האמירויות פועלת תוכנית ויזת הזהב (Golden Visa), שמאפשרת למשקיעים לקבל תושבות במדינה באמצעות השקעות. בהשקעה בנדל"ן, משקיע זר יכול לקבל עד 5 שנות תושבות, בתנאי שהשקעת הנדל"ן שלו אינה נמוכה מ-2 מיליון דירהם. התוכנית מאפשרת למשקיע להעניק תושבות לבני משפחתו, לרבות בני זוג וילדים, ללא תלות בגילם.

שאלות קריטיות שכדאי לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט

כיצד הכנסות הנדל"ן שלי באיחוד האמירויות ימוסו בישראל?
אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד ניתן לבנות את ההשקעה שלי כך שאפחית את נטל המס הגלובלי?
מהן ההשלכות בתחום הירושה עבור היורשים שלי?

שאלות השקעה

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר בין פוטנציאל צמיחה לתשואת שכירות?
האם כדאי להתמקד בהשכרה לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עליי לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?

בדקו מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים עבורכם

Q & A

אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס באיחוד האמירויות?

סיכום שנתי – שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2025 ותחזית צפויה ל-2026

nadlhzrh_admin — Sun, 11 Jan 2026 17:33:42 +0000

עלייה חדה בהיקף עסקאות הנדל"ן בכל האי – ואיך זה קשור למשקיע הישראלי?

על פי נתונים רשמיים של מחלקת רישום המקרקעין והמדידות בקפריסין (Department of Lands and Surveys), שוק הנדל"ן בקפריסין מסיים את שנת 2025 במגמה חיובית, עם עלייה במספר מסמכי המכר שהוגשו לרישום.

עבור הקהל הישראלי, מדובר בנתונים רלוונטיים במיוחד – קפריסין נחשבת יעד נגיש להשקעות נדל"ן, הן לצרכי נופש והשכרה והן כהשקעה ארוכת טווח.

יחד עם זאת, טרם התקשרות בעסקה יש לבחון לא רק תשואה ופרופיל סיכון – אלא גם היבטים משפטיים ומיסויים בקפריסין, ולעתים גם בישראל (לרבות היבטי דיווח, מיסוי הכנסות ומיסוי בעת מימוש).

*הערת המחבר (חשובה להבנת הנתונים) – בפרסומים מסוג זה, ההתייחסות היא בדרך כלל ל"מסמכי מכר" (Sale Contracts) שהופקדו או הוגשו במשרדי הרישום המחוזיים. זהו מדד מקובל להיקף פעילות בשוק, אך הוא אינו זהה בהכרח לנתוני מסירה/אכלוס, והוא עשוי להיות מושפע גם ממאפייני רישום ודיווח.

תמונת מצב כלל-קפריסין ב-2025

בשנת 2025 הוגשו 18,114 מסמכי מכר, לעומת 15,797 בשנת 2024 – עלייה של 15%.

בדצמבר 2025 בלבד נרשמו 1,659 מסמכי מכר בכל קפריסין, לעומת 1,339 בדצמבר 2024 – עלייה של 24%!

חלוקה לפי מחוזות

איפה הייתה פעילות ההשקעה הגבוהה ביותר?

לימסול: ממשיכה להוביל את השוק

לימסול ממשיכה להיות המחוז הדומיננטי בשוק הנדל"ן הקפריסאי, ובמקרים רבים מהווה מוקד עניין מרכזי גם עבור משקיעים ישראלים – בין היתר בשל ריכוז פעילות עסקית, מלאי פרויקטים חדשים וסגמנט "פרמיום" מפותח.

שנת 2025: 5,563 מסמכי מכר לעומת 5,032 בשנת 2024 – עלייה של 11%.
דצמבר 2025: 478 מסמכי מכר, לעומת 428 בדצמבר 2024 – עלייה של 12%.

ניקוסיה: עלייה משמעותית בבירה

ניקוסיה מציגה היקף פעילות גבוה, אך עבור משקיעים ישראלים היא לרוב אינה יעד מרכזי לרכישת דירות מגורים "קלאסיות". בפועל, חלק משמעותי מהעניין הישראלי באזור (כאשר קיים) נוטה להתמקד בנכסים בעלי אופי מסחרי או משרדי, בנכסים מניבים בסביבת מרכזי עסקים ומוסדות, ולעתים גם בעסקאות בעלות מאפייני תשואה שונים מאלו של שוק דירות הנופש. הבחירה בניקוסיה מחייבת בדיקה ממוקדת של קהל היעד לשכירות, משטר רישוי ושימושים, והסכמים מסחריים רלוונטיים.

שנת 2025 כולה: 4,115 מסמכי מכר לעומת 3,527 בשנת 2024 – עלייה של 17%.
דצמבר 2025: 366 מסמכי מכר, לעומת 315 בדצמבר 2024 – עלייה של 16%.

פאפוס: המשך מגמה חיובית

פאפוס ממשיכה להציג התרחבות בהיקף הפעילות, הן ברמה החודשית והן ברמה השנתית. עבור המשקיע הישראלי, פאפוס נתפסת לעיתים כיעד המשלב מאפייני נופש לצד פוטנציאל להשכרה לטווח קצר או בינוני. חשוב לזכור! – הצלחת ההשקעה תלויה פחות בנתוני פעילות כלליים ויותר בבדיקה ספציפית של הנכס: סטטוס רישומי, היתרי בנייה ושימושים, מגבלות תכנון, והיבטי מיסוי ודיווח רלוונטיים בקפריסין ובישראל.

שנת 2025 כולה: 3,567 מסמכי מכר (כ-20% מכלל מסמכי המכר בקפריסין), לעומת 3,107 בשנת 2024 – עלייה של 15%.
דצמבר 2025: 342 מסמכי מכר, לעומת 266 בדצמבר 2024 – עלייה של 29%.

מחלקת הפרמיום של קפריסין

לפי מחקר שוק מקיף שביצענו בתחילת שנת 2026, נפח העסקאות הגדול ביותר בקפריסין בוצע בחודשים יולי-אוגוסט 2025 והסתכם בכ-201.4 מיליון אירו. הניתוח מצביע על עניין מתמשך בעסקאות בסכומים גבוהים גם בתקופה של אי-ודאות מאקרו-כלכלית, ועל פיזור עסקאות בין המחוזות – לצד דומיננטיות עקבית של לימסול בסגמנט זה.

בין היתר דווח כי:

ביולי 2025, 10 העסקאות היקרות ביותר בכלל המדינה הסתכמו בכ-31.95 מיליון אירו, כאשר העסקה הבודדת הגדולה ביותר הייתה מכירת בניין בלימסול בסכום של כ-9 מיליון אירו.
באוגוסט 2025, 10 העסקאות היקרות ביותר הסתכמו בכ-83.5 מיליון אירו, בין היתר בשל עסקה חריגה בהיקף של כ-58 מיליון אירו עבור שטחי משרדים באזור Tsiflikoudia בלימסול, אחת העסקאות הגדולות בשנה.

נתוני 2025 מצביעים על המשך פעילות ערה גם בסגמנט העסקאות בהיקפים גבוהים, אולם השאלה המרכזית למשקיעים היא האם 2026 תשקף המשך מגמה או התמתנות.

בין המגמות שכדאי לעקוב אחריהן ב-2026:

המשך הדומיננטיות של לימסול בעסקאות פרמיום ובנכסים מסחריים, והאם פעילות זו תחלחל גם לשווקים נוספים.
התבססות מחוזות נוספים בסגמנט העסקאות היקרות, ובפרט המשך "התרחבות" ביקוש מעבר למוקדים המסורתיים.
השפעת ריבית, אינפלציה ונגישות מימון על היקף עסקאות ועל רמות מחירים.
התפתחות רגולציה ותכנון – לרבות מדיניות ביחס לשימושים מסחריים, פרויקטים חדשים וניהול שימושים בנכסי מגורים והשכרה.
שינוי בהרכב הרוכשים (מקומיים לעומת זרים) ובהעדפות בין נכסי מגורים, נכסי נופש ונכסים מניבים.

מומלץ לגשת ל-2026 עם תהליך קבלת החלטות מבוסס נתונים, הכולל בדיקות משפטיות ותכנון מס מראש, ולהימנע מהסקת מסקנות ממהלך בודד או מעסקאות "כותרת" חריגות.

איך זה רלוונטי למשקיע הישראלי?

העלייה בהיקף מסמכי המכר עשויה להעיד על ביקוש ופעילות מוגברת, אך אין בה לבדה כדי ללמד על מגמות מחיר, תשואה או כדאיות של עסקה ספציפית. עבור משקיע ישראלי, המשמעות הפרקטית היא בעיקר זו:

שוק פעיל – מחייב בדיקות מוקדמות קפדניות: כאשר השוק פעיל, לעתים לוחות הזמנים מתקצרים ומתעצמת "לחץ" לסגור עסקה. בשלב זה, בדיקות משפטיות (לרבות בדיקת רישום, שעבודים, היתרים, התאמה לתכנון ושימושים) ובדיקות מס מראש עשויות להיות ההבדל בין עסקה נכונה לעסקה בעייתית.
מיסוי הוא חלק אינטגרלי מתכנון העסקה: גם אם משטר המס בקפריסין נתפס כנוח, עסקה עשויה לשאת השלכות מס בקפריסין בהתאם לסוג הנכס והשימוש בו. בנוסף, במקרים רבים קיימות השלכות בישראל – למשל חובות דיווח, מיסוי הכנסות מהשכרה ושאלות לגבי מיסוי רווח הון במכירה. הייעוץ צריך להינתן לפי נתוני הרוכש והנכס.
בחירת מחוז היא חלק מהאסטרטגיה – ולא רק עניין של העדפה אישית: הנתונים מצביעים על ריכוז פעילות גבוה בלימסול ובניקוסיה, ועל קצב צמיחה בולט בדצמבר במחוז לרנקה. אלה נתונים שיכולים לסייע בשלב המחקר, לצד פרמטרים כגון נגישות, סוג האוכלוסייה, תמהיל נכסים, תוכניות פיתוח ותשתיות.

אם אתם שוקלים השקעת נדל"ן בקפריסין בשנת 2026, מומלץ לבצע שיחת אפיון ראשונית ולבנות תהליך בדיקה מובנה לפני חתימה – הכולל בחינת מטרות ההשקעה, בחינת הנכס והסביבה, בדיקות משפטיות בקפריסין ותכנון מס רלוונטי בקפריסין ובישראל (לפי הצורך). כך ניתן לצמצם סיכונים, לשפר תנאי עסקה, ולהתקדם להשקעה על בסיס נתונים ולא תחושת בטן.

מקור הנתונים

הנתונים מבוססים על פרסום של מחלקת רישום המקרקעין והמדידות בקפריסין, כפי שדווח באתר InBusinessNews ביום 10 בינואר 2026.

האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני ביצוע עסקת נדל"ן בקפריסין מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מותאם לנסיבות המקרה.

הפוסט סיכום שנתי – שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2025 ותחזית צפויה ל-2026 הופיע לראשונה ב-נדל"ן גלובל.

המדריך המלא להשקעות נדל"ן ומיסוי בצרפת למשקיעים ישראלים

nadlhzrh_admin — Thu, 08 Jan 2026 14:44:49 +0000

שוק הנדל"ן בצרפת: מגמות ותחזיות

שוק הנדל"ן בצרפת חווה בימים אלה האטה במחירי הנכסים ובהיקף המכירות.

מחירי נכסי המגורים ירדו ב-3.96% ברבעון השלישי של 2024, ירידה שהשפיעה הן על דירות והן על בתים פרטיים. בעוד שמדד המחירים מתמתן מרבעון לרבעון, הצפי הוא שהירידה תתייצב עד שנת 2025. לפי הפדרציה הלאומית לנדל"ן של צרפת, נכון לינואר 2025, המחיר הממוצע לבית בצרפת עמד על 2,930 אירו למ"ר, ירידה של 0.8% מהשנה הקודמת.

בנוגע להיקף המכירות, הנתונים מראים כי נכון לנובמבר 2024, נמכרו 778,000 בתים קיימים (יד שנייה) במהלך 12 חודשים. במקביל, בשלושת הרבעונים הראשונים של אותה שנה, נרכשו על ידי קונים פרטיים קצת יותר מ-50,000 בתים חדשים.

נתונים עדכניים של יורוסטאט (Eurostat) מדגישים מגמה זו, ומראים עליות משמעותיות במחירי הנכסים הממוצעים בצרפת בהשוואה שנתית:

הגורמים המרכזיים המשפיעים על שוק הנדל"ן:

תנאי אשראי מגבילים: ריביות גבוהות וכללי מתן הלוואה מחמירות יותר מקשות על רוכשים רבים לקבל משכנתאות. זהו גורם משמעותי, בהתחשב בכך ש-8 מתוך 10 עסקאות נדל"ן בצרפת ממומנות באמצעות הלוואות.

אי ודאות כלכלית: צמיחה כלכלית איטית פגעה באמון משקי הבית, והובילה למיעוט החלטות השקעה ולזהירות רבה יותר בשוק.

שוק א-סימטרי: פערים אזוריים בשווי הנכסים, הבדלים בהכנסות ובנכסים, ואי שוויון בהון גורמים לכך שבעלי הכנסות גבוהות נהנים מריביות נמוכות יותר, בעוד רוכשים ממעמד הביניים מתקשים לעמוד במחירי הדיור.

המחירים של נכסי המגורים בצרפת ממשיכים לרדת, אך קצב הירידה מתמתן בהדרגה, וישנם סימנים להתייצבות בשוק עם תחילת ירידת הריביות. היקפי המכירות עדיין נמוכים מהשנים הקודמות בשל תנאי הלוואה מגבילים, אי יציבות פוליטית ואי ודאות כלכלית. כל הגורמים הללו פגעו באמון הרוכשים. אף שירידות המחירים שיפרו את כוח הקנייה עבור חלק מהרוכשים, הגישה למימון אינה שוויונית, כאשר בעלי הון נהנים ממנה יותר ממעמד הביניים. ירידת המחירים לא השפיעה באופן אחיד על כל אזורי צרפת. אזורים במערב המדינה חוו ירידות חדות במיוחד, ופערי המחירים בין ערים הגדולות ועיירות בגודל בינוני הם ניכרים.

יתרונות וחסרונות בהשקעה בצרפת

יתרונות:

אין הגבלות חוקיות על בעלות זרה בנדל"ן צרפתי.
תשואות שכירות חזקות וערך לטווח ארוך, שכן נכסים במיקומים מבוקשים מציעים הכנסה גבוהה משכירות.
צרפת מציעה הטבות מס לבעלי נכסים, כגון ניכוי הוצאות הנכס, מיסים מופחתים על השקעות מסוימות, ופטורים ממס שבח על בעלות ארוכת טווח.
רגולציה שמרנית ויציבות בשוק הופכות את צרפת לבחירה בטוחה עבור משקיעים המעוניינים להגן על הונם.
בזכות המגוון האזורי, צרפת מציעה הזדמנויות השקעה רבות, החל מנכסים להשכרה רווחית ועד לדירות נופש אידיאליות, כל אחת עם מאפיינים ייחודיים משלה.

חסרונות:

ירידה בערך הנדל"ן בשנים האחרונות, אם כי מגמה זו מתמתנת כעת.
רוכשים זרים עלולים להיתקל בעיכובים בשל הליכים בירוקרטיים בתהליך המשפטי, מה שעלול להאט את עסקאות הנדל"ן בצרפת.
תושבי חוץ עלולים לעמוד בפני בדיקות מחמירות ודרישה למקדמות של 50%–30%.
עלויות נלוות גבוהות כמו שכר טרחת נוטריון ומיסים, העלולות להשפיע על התקציב.

מחירי נכסים ותשואות שכירות בצרפת לשנת 2025

כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בצרפת תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות גבוהות אך מתאפיינים במחירים גבוהים יותר ולעיתים קרובות מושפעים מביקוש עונתי. לעומתם, אזורים אחרים מציעים תשואות שכירות נמוכות יותר, אך במחירים נמוכים יותר ומספקים החזר יציב יותר.

לפניכם השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה בצרפת:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ"ר (€)	תשואת שכירות בצרפת (%)	פרופיל אזורי
פריז	7600	4.76	ביקוש גבוה, שוק יוקרה, היצע מוגבל, עליית ערך משמעותית
מרסיי	2700	5.26	עיר חוף, התחדשות עירונית, תשואות שכירות משתנות, עניין גובר
ליון	3800	4.52	מרכז כלכלי, ביקוש חזק לשכירות, אוכלוסיית סטודנטים, מחירים יציבים
בורדו	3500	4.33	אזור יין, קסם תרבותי, אטרקטיבי לדירות נופש, מחירים בעלייה
מונפלייה	2900	4.50	עיר סטודנטים תוססת עם ביקוש גבוה לשכירות ומחירי נכסים תחרותיים למשקיעים חדשים

תהליך הרכישה בצרפת

תהליך רכישת נכס בצרפת כולל מספר שלבים מרכזיים: עבודה עם עורך דין מקומי אמין, קבלת מספר משלם מסים צרפתי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, טיפול במקדמות ובמיסים, והשלמת רישום הבעלות הסופי. בדרך כלל, תהליך רכישת נכס בצרפת מתחיל בחתימה על חוזה ראשוני (עם תקופת צינון של 7 ימים), ולאחר מכן חתימה על שטר המכר הסופי. שטר המכר נערך על ידי נוטריון, אשר מוודא שכל הבדיקות המשפטיות והפיננסיות הושלמו לפני הרישום.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן בצרפת?

בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים בצרפת מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.

ריביות קבועות: שיעור הריבית המוצע משתנה. בשנת 2024 נעו בין 3.19% ל-3.53%
יחס הלוואה לשווי הנכס (LTV): בדרך כלל 85%–70% עבור זרים
מסמכים נדרשים: מסמך זיהוי, הוכחת הכנסה, דפי בנק, הוכחה על יחס חוב שאינו עולה על 35%, אישור תעסוקה/הכנסה, ועוד.

יש לקחת בחשבון סיכוני מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית.

האם ניתן לקבל תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה בצרפת?

צרפת אינה מציעה תוכנית "ויזת זהב" (Golden Visa). במקום זאת, היא מציעה ויזה מבוססת כישרונות (Talent Visa) המאפשרת למשקיעים זרים לקבל תושבות בצרפת באמצעות השקעות במערכת העסקית המקומית.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

תכנון מבנה ההשקעה

השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה המיסוי האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המיסים שתצטרכו לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.
בהשוואה למדינות אחרות, לצרפת יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל, ולכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק ניכר מהתשואה.
בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויקים למטרותיכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה — כדי שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו הם ללא תחרות.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן בצרפת – וכיצד אנחנו עוזרים

התעלמות מבעיות מעשיות ומסיכונים נסתרים בנכס או במיקום > אנו עוזרים לכם להעריך את מצבו האמיתי של הנכס, אתגרי המיקום ודגלים אדומים פוטנציאליים.
בעיות בהעברת כספים לרכישה > אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
אי הבנה מלאה של אמנת המס בין ישראל לצרפת, המובילה לתשלום מיסים מיותרים > אנו עוזרים לכם למקסם את הטבות האמנה ולהימנע מכפל מס.
אי בדיקה של מסמכים חיוניים ומעמד משפטי > אנו נסייע לכם באמצעות אנשי מקצוע מהימנים, בתחום המשפט, נבטיח ציות לחוק, ונזהה סוגיות שעלולות לחמוק מן העין.

גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו

לחצו כאן >

נדל"ן גלובל להשקעה שלכם בצרפת. הסיפור שלנו בכמה מילים.

ייסדנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס, מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעיתים קרובות מס גבוה מדי או משתמשים במבנה השקעה שגוי — פשוט מחוסר הכוונה מותאמת אישית.

לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, וללוות אתכם בכל שלב — רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מיסים מיותרים, לספק בהירות, ולהעניק לכם שקט נפשי.

בדקו כמה מס תוכלו לחסוך מההשקעה שלכם בצרפת

מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בצרפת

מקרה בוחן: משפחה מתל אביב משקיעה בדירה בליון

המצב: משפחה מתל אביב רכשה דירה בשווי 350,000 אירו בליון להשכרה לטווח ארוך.
האתגר: הם תכננו תחילה לרכוש את הנכס ישירות על שמם הפרטי, אך שקלו גם להשקיע דרך חברה.
הפתרון: לאחר שהבנו את צרכיהם, תכננו מבנה השקעה המותאם להשקעה ארוכת טווח בצרפת, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה שלהם לטווח הארוך.

סיפורי הצלחה: קראו מקרי בוחן נוספים על האופן שבו עזרנו למשקיעים ישראלים למקסם את השקעותיהם בשנים האחרונות

שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט:

כיצד תמוסה בישראל ההכנסה שלי מנכס בצרפת?
אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד אוכל לבנות את ההשקעה שלי כדי למזער את נטל המס הכולל?
מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?

שאלות השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
האם כדאי לי להתמקד בהשכרה לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עלי לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה עלי לשקול?

אל תתמודדו עם השאלות המורכבות הללו לבד. המדריך המקיף ושירותי הייעוץ המותאמים אישית שלנו מספקים תשובות ברורות וניתנות ליישום, המותאמות למצבכם הספציפי.

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

Q & A

אילו מיסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בצרפת?

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס בגרמניה עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Tue, 23 Dec 2025 16:44:00 +0000

שוק הנדל"ן בגרמניה: מגמות ותחזית לשנת 2025

שוק הנדל"ן הגרמני מראה סימני התאוששות והתחזקות מחודשת לאחר שנתיים מאתגרות. נראה כי מחירי הנכסים בגרמניה מתייצבים ומתאוששים בתחילת 2025, לאחר ירידה בסוף 2022 וב-2023 עקב עליית הריבית וסימנים ראשונים להתאוששות כלכלית. לקראת סוף 2024, גרמניה חוותה לראשונה מזה למעלה משנתיים שינוי שנתי חיובי במדד מחירי הדיור, ומגמה חיובית זו ממשיכה גם לתוך שנת 2025.

בתחילת 2025, חברת VALUE Marktdatenbank פרסמה נתונים חדשים המראים כי מחירי הרכישה הממוצעים של דירות קיימות ודירות חדשות עלו. מחיר הרכישה הממוצע של דירות קיימות בגרמניה עלה ב-1.6% ועומד כעת על 3,403 אירו למ"ר, בעוד שמחיר הדירות החדשות עלה ב-2.9% ל-5,478 אירו למ"ר. ערים גדולות אחרות נתפסות כמוקדי השקעה אטרקטיביים, כאשר מינכן עדיין מחזיקה בתואר השוק העירוני היקר ביותר בגרמניה, מה שמעיד על חוסנה ועל האטרקטיביות המתמשכת שלה.

התחזיות צופות צמיחה בשוק הנדל"ן הגרמני בשנת 2025. על פי סקר שערכה לאחרונה סוכנות הידיעות רויטרס, כלכלנים צופים כי מחירי הדיור יעלו השנה ב-3.5%, הודות להפחתות ריבית נוספות של הבנק המרכזי האירופי ואיזון יציב בין היצע לביקוש. גם בזמן שהכלכלה הרחבה מתמודדת עם קשיים מסוימים, מגמות כמו ירידת ריביות המשכנתא, ביקוש חזק ומחסור כרוני בהיצע ממשיכות להניע עליית מחירים ותשואות שכירות.

הגורמים המרכזיים לעליית הביקוש:

התמתנות לחצי האינפלציה: התייצבות האינפלציה תומכת בכוח הקנייה הריאלי ומשפרת את יכולת הרכישה, לצד ריביות משכנתא נמוכות יותר.

משיכה עירונית חזקה: הערים הגדולות בגרמניה, כולל מינכן, ממשיכות להיות מבוקשות מאוד, כאשר ערכי הנכסים בהן נשארים יציבים והזדמנויות ההשקעה נותרות אטרקטיביות.

התאוששות מאקרו-כלכלית: אינדיקטורים ראשוניים להתפתחות כלכלית יצרו אמון רב יותר בקרב רוכשים ומשקיעים כאחד.

בשנת 2025, משקיעים ורוכשי דירות יגלו פוטנציאל צמיחה אמיתי בשוק הנדל"ן הגרמני. גרמניה נותרה אחד מיעדי הנדל"ן הבטוחים והאטרקטיביים ביותר באירופה, בזכות יסודות כלכליים חזקים, מדיניות הלוואות זהירה ואזורים מטרופוליניים עמידים. עם חזרתן של מגמות שוק חיוביות והתאוששות אמון הקונים, משקיעים שיקדימו לפעול כיום צפויים להפיק את התועלת המרבית מעליית ערך הנכסים ומתשואות שכירות גבוהות בעתיד.

יתרונות וחסרונות בהשקעה בגרמניה

יתרונות:

שוק יציב: לשוק הדיור הגרמני יש רקורד של צמיחה יציבה וארוכת טווח וחוסן כלכלי.

ביקוש גבוה: ביקוש חזק בערים שומר על שיעורי תפוסה גבוהים ותומך בהכנסות משכירות.

השקעה בטוחה: כללי הלוואות שמרניים ושקיפות שוק מפחיתים את הסיכון.

חסרונות:

אי ודאות רגולטורית: שינויים אחרונים, כמו חוק השכירות המוגבלת, ערערו חלקים משוק השכירות ויצרו סיכוני מדיניות עבור בעלי נכסים.

עלויות כניסה גבוהות: באזורים עירוניים מרכזיים מחירי הנכסים גבוהים, מה שמצריך הון עצמי משמעותי.

מורכבות רגולטורית: תקנות מחמירות והגנות על דיירים עלולות להגביל את הגמישות של בעלי הנכסים.

מחירים ותשואות שכירות בגרמניה לשנת 2025

כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בגרמניה תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות גבוהות אך במחירים יקרים יותר, ולעיתים קרובות מושפעים מביקוש עונתי. לעומת זאת, אזורים אחרים מציעים תשואות נמוכות יותר במחירים נוחים יותר, ומספקים החזר יציב יותר.

להלן השוואה קצרה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעות נדל"ן בגרמניה:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ"ר (€)	מחיר לדירת 90 מ"ר (€)	תשואת שכירות (%)	מאפיינים
ברלין	5,756	518,000	4.35	פוטנציאל תשואה גבוה, דינמי, צומח
מינכן	9,459	851,300	2.64	ביטחון השקעה פרימיום, יוקרתי
פרנקפורט	6,645	598,000	3.41	ביקוש חזק לשכירות, החזר השקעה יציב
שטוטגרט	3,834	345,000	4.70	החזר השקעה סולידי, חדשני
המבורג	6,445	580,000	2.64	צמיחה אטרקטיבית בשכירות, דינמי, צומח

תהליך הרכישה בגרמניה

בגרמניה, חשוב להבין את מגמות השוק, המיסוי ותקנות השכירות בעיר הרלוונטית לפני רכישת נדל"ן. מומלץ ראשית לשכור נוטריון ועוזר משפטי דובר אנגלית שיוכלו להכין, לנהל ולפקח על החוזים והמסגרות המשפטיות הנדרשות, ובמידת הצורך, לערב עורך דין אם העניין מורכב. ניתן לנהל משא ומתן על נכסים שמעניינים אתכם ולכלול תנאים ספציפיים, לרבות בדיקה ומימון. לאחר מכן, תשלמו את מחיר הרכישה לחשבון הנאמנות של הנוטריון. הנוטריון דואג לתשלום המיסים, לרישום הנכס על שמכם ולהשלמת העברת הבעלות.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתה להשקעת נדל"ן בגרמניה?

בגרמניה, אזרחים זרים, כולל ישראלים, זכאים לקבל מימון מבנקים מקומיים.

ריביות קבועות: 3% עד 4%
יחס מימון לנכס (Loan-to-Value): בדרך כלל 80% לזרים
מסמכים נדרשים: חוזה העסקה, דפי חשבון בנק, דוחות מס ועוד, בהתאם לעסקה הספציפית ולפרופיל המשקיע.

הריביות ותנאי ההלוואה המצוינים לעיל הם הערכות כלליות ועשויים להשתנות בהתאם למלווה, לפרופיל הלווה ולתנאי השוק. אנא התייעצו עם מוסד פיננסי מורשה או יועץ משכנתאות לקבלת תנאים עדכניים ומותאמים אישית לפני לקיחת התחייבות פיננסית כלשהי.

יש לקחת בחשבון את סיכון המטבע ואת השלכות המס של תשלומי הריבית.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

בניית מבנה ההשקעה

השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המיסים שאתם צפויים לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.

בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס מדויקת ומבנה השקעה התואם את מטרותיכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה, כך שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו הם ללא תחרות.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן בגרמניה – ואיך אנחנו עוזרים

בחירת מבנה השקעה שגוי, העלול להוביל לכפל מס > אנו מתאימים את מודל הבעלות לצרכים שלכם.
בעיות בהעברת כספים לרכישה > אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
חוסר הבנה מלאה של אמנת המס בין ישראל לגרמניה, המוביל לתשלום מיסים מיותרים > אנו מסייעים לכם למקסם את יתרונות האמנה ולמנוע כפל מס.
התעלמות מתכנון מס ואסטרטגיית יציאה מההתחלה > אנו מייעצים לגבי אסטרטגיות מכירה וירושה יעילות מבחינת מס מהיום הראשון.

גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו

לחצו כאן >

נדל"ן גלובל להשקעה שלכם בגרמניה. הסיפור שלנו בכמה מילים.

הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך מחשבה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים לעיתים קרובות משלמים מס גבוה מדי או משתמשים במבנה השקעה שגוי, רק מחוסר הדרכה מותאמת אישית.

לכן, קבענו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, תוך ליווי בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מיסים מיותרים, לספק בהירות ולהעניק לכם שקט נפשי.

מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בגרמניה

משפחה מתל אביב המשקיעה בדירה בברלין

נסיבות המקרה: משפחה מתל אביב רכשה דירה בשווי 850,000 אירו בברלין להשכרה לטווח ארוך.
האתגר: בתחילה תכננו לרכוש את הנכס ישירות על שמם הפרטי, אך שקלו גם להשקיע באמצעות חברה.
הפתרון: לאחר שהבנו את צורכיהם, תכננו מבנה השקעה המותאם להשקעה ארוכת טווח בברלין, הכולל תכנון מס מיטבי וממקסם את התשואה שלהם לטווח הארוך.

שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה

שאלות בנושאי מס ומשפט:

כיצד ימוסו הכנסותיי מהנכס בגרמניה בישראל?
אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד ניתן לבנות את מבנה ההשקעה כדי למזער את נטל המס הגלובלי?
מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?

שאלות בנושאי השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
האם כדאי להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עליי לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

Q & A

אילו מיסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בגרמניה?

המדריך המלא להשקעה בנדל״ן ותכנון מס באיטליה עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Tue, 23 Dec 2025 16:20:49 +0000

שוק הנדל״ן באיטליה: מגמות ותחזית לשנת 2025

שוק הנדל״ן באיטליה חווה בשנים האחרונות עלייה בביקוש ועליות מחירים במקביל.
ברבעון הרביעי של 2024 עלה מדד מחירי הדיור ב־4.51%. במהלך השנה נמכרו באיטליה 455,798 נכסים, מתוכם כ־93.5% היו נכסים למגורים. היקף המכירות היה גבוה במיוחד באזור הצפון־מערבי ובאיים, בהשוואה לשאר חלקי המדינה.

מאז 2016 מפעילה איטליה תוכנית ייחודית למכירת בתים נטושים ומוזנחים במחיר של אירו אחד בלבד לרוכשים זרים, במטרה להחיות עיירות קטנות. בין האזורים המשתתפים בתוכנית ניתן למצוא את סרדיניה, סיציליה, לה מארקה, קמפניה, טוסקנה, עמק אאוסטה, פוליה וקלבריה.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של איטליה מצביעים על המשך מגמת העלייה, עם עלייה שנתית ממוצעת במחירי הנדל״ן ברחבי המדינה.

גורמי מפתח בצמיחת השוק

בשנים האחרונות גובר הביקוש לבתים גדולים עם שטחים פתוחים, בעוד ההיצע מוגבל.
התיירות המשגשגת מגדילה את הביקוש להשכרות קצרות טווח ולדירות נופש, ומניבה תשואות גבוהות בערים רבות.
גידול באוכלוסייה תומך בביקוש מתמשך לדיור, ריביות משכנתה נוחות יותר מאפשרות מימון נגיש לרוכשים, והממשלה מעניקה הטבות מס ותמריצים לרוכשי דירה ראשונה.

גם רוכשים מקומיים וגם משקיעים זרים ממשיכים להזרים ביקוש לשוק, מה שמחזק את התחרות. עבור רבים באיטליה, השקעה בנדל״ן נתפסת כהשקעה בטוחה בתקופה של אי־ודאות כלכלית. מאחר שקצב הבנייה החדשה נותר נמוך והריביות על המשכנתאות יורדות, הצפי הוא להמשך עליות מחירים.

יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל״ן באיטליה

יתרונות:

תשואות השכרה גבוהות, המגיעות עד 11% בערים מסוימות.
ביקוש חזק לשכירות, במיוחד באזורים תיירותיים.
השקעה יציבה ובטוחה, הנתפסת כהשקעה אמינה לטווח ארוך.
פוטנציאל לצבירת עושר לאורך זמן, במיוחד בשילוב מימון חכם.

חסרונות:

עלויות ראשוניות גבוהות, הכוללות מיסים, שכר נוטריון ושיפוצים.
הליך משפטי מורכב, בעיקר עבור משקיעים זרים שאינם מכירים את החוק האיטלקי.
מימון מוגבל ללא תושבים, המחייב לרוב הון עצמי גבוה.
סיכון תנודות מטבע, העלול להגדיל את עלות הרכישה הכוללת.

מחירים ותשואות השכרה באיטליה לשנת 2025

כמו בכל שוק נדל״ן, גם באיטליה המחירים משתנים בהתאם למיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות גבוהות אך מחירים יקרים יותר ותלות בעונתיות, בעוד אזורים אחרים מציעים מחירים נוחים יותר ותשואות מתונות אך יציבות.

להלן השוואה בין מחירי נדל״ן ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים להשקעה:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ״ר (€)	תשואת שכירות באיטליה (%)	מאפייני האזור
רומא	3,000	7.37	עיר הבירה – ביקוש גבוה ויציבות מחירים
מילאנו	4,900	5.44	מרכז עסקים ואופנה עם מחירים גבוהים
פירנצה	3,300	7.10	עיר תיירותית עם הכנסות שכירות יציבות
טורינו	1,500	8.34	עיר נגישה עם תשואות גבוהות
פלרמו	1,200	8.29	מחירים נמוכים ותשואות גבוהות בדרום

תהליך רכישת נכס באיטליה

הליך רכישת נכס באיטליה כולל מספר שלבים חשובים. אזרחי האיחוד האירופי (EU) והאזור הכלכלי האירופי רשאים לרכוש נכסים באיטליה באותם תנאים כמו אזרחים איטלקים. משקיעים ממדינות אחרות נדרשים להשלמת מספר פעולות נוספות: עבודה עם עורך דין מקומי, קבלת מספר מס איטלקי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, תשלום מיסים ורישום הבעלות הסופי.

במקרים רבים נחתם תחילה חוזה מקדמי, המחייב את שני הצדדים לחתום על ההסכם הסופי במועד מאוחר יותר.

משכנתאות למשקיעים ישראלים באיטליה

בנקים איטלקיים מציעים גם למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות למימון רכישת נכס באמצעות הלוואה.

ריבית קבועה: בין 3.20% ל־3.89% (נכון ל־2024)
ריבית משתנה: Euribor + 1.5%
יחס מימון לנכס (Loan-to-Value): לרוב 50%–60% למשקיעים זרים
מסמכים נדרשים: תעודת זהות, קוד מס, הוכחת מגורים, דפי חשבון בנק אחרונים, אישור הכנסה, דוח אשראי, מסמכי הנכס ופרטי חשבון בנק איטלקי

חשוב לקחת בחשבון את סיכוני המטבע ואת השלכות המס על תשלומי הריבית.

תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה באיטליה

תוכנית ה־Golden Visa האיטלקית מאפשרת קבלת תושבות אירופית בתמורה להשקעה שבין 250,000 ל־2 מיליון אירו. עם זאת, נכון לשנת 2025, השקעות בנדל״ן אינן נכללות במסגרת התוכנית.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

תכנון מבנה ההשקעה

השלב הראשון ברכישת נכס בחו״ל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה הנכון, תוך בחינת כלל המיסים הצפויים לאורך הדרך.
איטליה נהנית מאמנה מיטיבה עם ישראל, ולכן תכנון מס נכון מראש יכול לחסוך חלק משמעותי מהרווחים.

בנדל״ן גלובל אנו בונים אסטרטגיית מס מותאמת אישית ומבנה השקעה מדויק בהתאם למטרותיכם, עם מפת דרכים ברורה לכל שלב – רכישה, החזקה ומכירה – כך שתוכלו להשקיע בביטחון.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

טעויות נפוצות ברכישת נדל״ן באיטליה – ואיך אנו מסייעים להימנע מהן

חוסר בדיקה של חובות או התחייבויות הקשורות לנכס > אנו מבצעים בדיקות מקיפות ומייעצים גם בנושאי ירושה ומיסוי עתידי.
בעיות בהעברת כספים לרכישה > אנו מלווים אתכם בתהליך להבטחת העברה חלקה.
חוסר הבנה של אמנת המס ישראל–איטליה >אנו מסייעים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.
התעלמות מתכנון מס ואסטרטגיית יציאה מראש > אנו בונים תוכנית למכירה ולירושה בצורה יעילה מבחינת מס.

גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו

לחצו כאן >

שאלות קריטיות שכדאי לשאול לפני השקעה

שאלות מיסוי ומשפט:

כיצד תמוסה ההכנסה מהנכס שלי באיטליה בישראל?
אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד ניתן לבנות מבנה השקעה שיקטין את נטל המס הכולל?
מהן ההשלכות בתחום הירושה עבור יורשיי?

שאלות השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר בין צמיחה לתשואה?
האם עדיף להתמקד בהשכרה ארוכת טווח או בדירות נופש?
אילו עלויות שוטפות יש לקחת בחשבון?
מהן אסטרטגיות היציאה האפשריות?

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

נדל״ן גלובל – השותף שלכם להשקעה באיטליה

הקמנו את נדל״ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו״ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך מחשבה שהוא נחוץ רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים לעיתים משלמים מס גבוה מדי או בוחרים במבנה השקעה לא נכון – רק בשל היעדר ייעוץ מותאם אישית.

המשימה שלנו היא להנגיש תכנון מס איכותי לכל משקיע, עם תהליך ברור, תמחור הוגן וליווי בכל שלב – רכישה, החזקה ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר בקרב משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם תשלומי מס מיותרים, לספק בהירות ולהעניק שקט נפשי.

מקרי בוחן: משקיעים ישראלים באיטליה

משפחה מתל אביב המשקיעה בדירה ברומא

המצב: המשפחה רכשה דירה בשווי €250,000 להשכרה לטווח ארוך.
האתגר: בתחילה תכננו לרכוש את הנכס על שמם הפרטי, אך שקלו גם הקמת חברה.
הפתרון: לאחר ניתוח הצרכים, בנינו עבורם מבנה השקעה מותאם לטווח ארוך, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה נטו.

השקעות נדל"ן באיטליה כנס מקצועי ברומא

גלו את ההזדמנויות המרתקות בשוק הנדל"ן האיטלקי

Q & A

אילו מיסים יש לשלם בעת רכישת נכס באיטליה?

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס בצ'כיה עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Thu, 18 Dec 2025 15:38:46 +0000

שוק הנדל"ן בצ'כיה: סקירה 2025

שוק הנדל"ן הצ'כי חווה צמיחה חסרת תקדים לאחר הצטרפותה לאיחוד האירופי, עם ביקוש עצום ועליית מחירים, במיוחד בערים כמו פראג. לאחר משבר 2008, השוק האט את קצב הצמיחה אך התאושש בזכות ריביות נמוכות ותמיכה ממשלתית. בשנים האחרונות, המחירים עלו, אך זאת בשילוב עם ריביות גבוהות יותר.

להלן מידע על עליית המחירים לאורך השנים:

גורמים מרכזיים

צמיחה כלכלית ועיור
נגישות דיור ודינמיקת שוק השכירות
ריביות נמוכות יותר והלוואות מסובסדות על ידי הממשלה

שוק הנדל"ן למגורים בצ'כיה מונע על ידי צמיחה כלכלית חזקה ועיור, שהעלו את הביקוש לדיור בערים המרכזיות. בעבר, ריביות נמוכות ותוכניות דיור ממשלתיות תמכו בשוק, מה שעודד רכישה. אולם אנו רואים שככל שהמחירים ועלויות המשכנתאות עולים, אפשרות השכירות הופכת אטרקטיבית יותר, מה שמגדיל את מגזר השכירות, ואנו רואים שהוא ממלא תפקיד גדול יותר בשוק הדיור הכולל.

יתרונות וחסרונות של השקעה בצ'כיה

יתרונות

צמיחה חיובית במחירים בערים מרכזיות (7.7% עד למעלה מ-14% ב-2024).
יסודות כלכליים חזקים (הכלכלה הצ'כית התאוששה עם צמיחת תוצר של 2.8% ב-2025).
תשואות שכירות גבוהות (2.44% עד 3.96% בהתאם למיקום).

חסרונות

אי ודאות מסיכונים מקרו-כלכליים וגיאופוליטיים (סיכונים פוטנציאליים כמו טלטלות מחודשות במחירי האנרגיה, הפרעות בשרשרת האספקה או מתחים גיאופוליטיים).
ירידת מחירים מתואמת אינפלציה והתקררות השוק (בעוד שהמחירים הנומינליים עלו מעט, המחירים המתואמים לאינפלציה ירדו ב-0.89% ברבעון הראשון של 2024 ואף יותר ברבעונים קודמים).
מחסום גבוה לנגישות דיור, בגלל המחירים הגבוהים של הנכסים.

מחירים ותשואות שכירות בצ'כיה בשנת 2025

מחירי הנדל"ן בצ'כיה משתנים בהתאם לאזור. דוגמה בולטת היא פראג, שנוטה לספק גם צמיחת הון טובה וגם הכנסה משכירות. כמו כן, בהשוואה למקומות אחרים, לערים קטנות יותר ולעיירות אזוריות יש מחירי כניסה נמוכים יותר. עם זאת, התשואות שלהן נמוכות יותר גם כן.

להלן השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר בצ'כיה להשקעה בנדל"ן:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ"ר (€)	מחיר לדירת 90 מ"ר €	תשואת שכירות בצ'כיה (%)	פרופיל אזורי
פראג	4,049	364,479	3.96%	עיר הבירה, תשואות שכירות גבוהות
ברנו	3,918	352,603	2.65%	אתר תיירותי, סביבה עירונית דינמית
אולומוץ	3,174	285,651	2.44%	אחת הערים הגדולות, עיר היסטורית, סטודנטים
אוסטרבה	1,777	159,964	3.30%	העיר השלישית בגודלה, קרובה לפולין, תשואות שכירות גבוהות

תהליך הרכישה בצ'כיה

הגישה של זרים לשוק הנדל"ן בצ'כיה היא בדרך כלל קלה, וזה כולל גם את אזרחי האיחוד האירופי וגם אזרחים שאינם מהאיחוד.

כמו כן, למדינה יש מבנה משפטי חזק מאוד התומך בזכויות קניין ומבטיח שקיפות בעסקאות, אך הקונים צריכים לבצע בדיקת נאותות מקיפה, לבדוק בעלות באמצעות פנקס המקרקעין, ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי כדי לכסות נושאים של חוזים, היתרים ורגולציה מקומית. ההגנה המשפטית החזקה הזו, בשילוב עם כללים ברורים לגבי בעלות זרה, הופכת את צ'כיה ליעד אטרקטיבי ובטוח להשקעה בנדל"ן.

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בצ'כיה?

בצ'כיה, זרים יכולים לקבל משכנתא כל עוד הבנק הפועל במדינה זו מעבד בקשות של תושבי חוץ. עבור לקוחות זרים, קיימת אפשרות של משכנתאות סטנדרטיות וכן תוכניות מיוחדות. למשל "משכנתא לצעירים", המיועדת לאנשים מתחת לגיל שלושים ושש שמתכוונים לרכוש את מקום המגורים הראשון שלהם.

כמו יוזמות רבות אחרות המיועדות לקונים צעירים, תוכנית זו נוטה להציע הוראות משופרות כמו ריביות נמוכות יותר או אישור קל יותר.

ריביות קבועות: החל מ-4.61% ל-3 שנים

ריביות משתנות: PRIBOR + 3.8%

יחס הלוואה לשווי (LTV): בדרך כלל 80% עבור זרים

תיעוד: דפי חשבון בנק, חוזה עבודה ואישורי הכנסה, ועוד, בהתאם לעסקה הספציפית ולמשקיעים.

שקלו סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית.

אילו מיסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בצ'כיה? מיסוי בכל שלב

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

מבנה ההשקעה

השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המיסים שאתם צפויים לשלם לאורך הדרך, כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.

בהשוואה למדינות אחרות, לצ'כיה יש אמנת מס מועילה מאוד עם ישראל, ולכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק ניכר מהתשואה שלכם.

בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס מדויקת ומבנה השקעה שמתאים למטרות שלכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה, כך שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו אינם ניתנים להשוואה.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

טעויות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בצ'כיה – וכיצד אנו עוזרים

בחירת מבנה השקעה שגוי, שעלול להוביל למיסוי כפול → אנו מתאימים את מודל הבעלות לצרכים שלכם.
בעיות בהעברת כספים לרכישה → אנו מנחים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
אי הבנה מלאה של אמנת המס ישראל-צ'כיה, שמביאה למיסים מיותרים → אנו עוזרים לכם למקסם את היתרונות מהאמנה ולהימנע ממיסוי כפול.
התעלמות מאסטרטגיית יציאה ותכנון מס מההתחלה → אנו מייעצים לגבי מכירות יעילות מבחינת מס ואסטרטגיות ירושה מהיום ראשון.

גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו

לחצו כאן >

נדל"ן גלובל להשקעה שלכם בצ'כיה. הסיפור שלנו במילים ספורות.

הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחוץ לארץ, מוותרים על ייעוץ מס, מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות בהיקף גדול. בפועל, אפילו משקיעים מנוסים משלמים לעתים קרובות יותר מדי מס או משתמשים במבנה לא נכון, רק מחוסר הדרכה מותאמת אישית.

לכן, הגדרנו את המשימה שלנו להפוך תכנון מס איכותי ומותאם אישית לזמין לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, ולהנחות אתכם בכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מיסים מיותרים, לספק בהירות ולתת לכם שקט נפשי.

מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בצ'כיה

מקרה בוחן: משפחה מתל אביב משקיעה בדירה בפראג

המצב: משפחה מתל אביב רכשה דירה בסך 350,000 € במרכז פראג להשכרה לטווח ארוך.
האתגר: הם תכננו בתחילה לקנות ישירות על שמם, אך גם שקלו להשקיע באמצעות חברה.
הפתרון: לאחר שהבנו את הצרכים שלהם, תכננו מבנה השקעה המותאם להשקעה לטווח ארוך בצ'כיה, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה נטו.

שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט:

כיצד תמוסה ההכנסה מהנכס שלי בצ'כיה בישראל?
אילו דרישות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד אוכל לבנות את ההשקעה שלי כדי למזער את נטל המס הכולל?
מהן ההשלכות בתחום הירושה עבור יורשיי?

שאלות השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר בין צמיחה לתשואה?
האם עדיף להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עלי לתקצב?
מהן אסטרטגיות היציאה האפשריות?

אל תנווטו בשאלות המורכבות האלה לבד. המדריך המקיף שלנו ושירותי הייעוץ המותאמים אישית מספקים תשובות ברורות וניתנות ליישום המותאמות למצב הספציפי שלכם.

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

Q & A

אילו מיסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בצ'כיה?

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס בבולגריה עבור ישראלים

nadlhzrh_admin — Thu, 18 Dec 2025 15:38:09 +0000

שוק הנדל"ן בבולגריה: סקירה 2025

הביקוש לדיור בשוק הנדל"ן של בולגריה ממשיך לעלות על ההיצע הזמין, וזאת בזכות ריביות משכנתא נמוכות וצמיחה כלכלית יציבה, המניעים את השוק כבר קרוב לעשור. עם זאת, מאז שנת 2024 ניכרת ירידה בהיקפי הבנייה החדשה ובמספר הדירות הנמסרות. למרות זאת, ההיצע המצומצם ממשיך לתמוך במחירים, גם על רקע התמתנות הצמיחה הכלכלית בבולגריה בשנים האחרונות.

להלן השינוי השנתי במחירי הדיור בבולגריה לאורך השנים:

מניעים מרכזיים:

עניין חזק מצד קונים מקומיים ועניין גובר מצד קונים זרים
תשואות שכירות אטרקטיביות
יציבות כלכלית וחוזק שוק העבודה

שילוב גורמים אלה, יחד עם עליית ערך הנכסים, יציבות שוק התעסוקה וביטחון בהשקעות נדל"ן, שומר על צמיחת שוק הדיור בבולגריה ומקיים ביקוש גבוה בערים המרכזיות ובאתרי הנופש.

יתרונות וחסרונות בהשקעה בבולגריה

יתרונות:

ערך לטווח ארוך – מחירי הדיור התאוששו לחלוטין מאז 2014, מה שמעיד על צמיחה בטווח הארוך.
ביקוש זר חזק – אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש נדל"ן, מה שמגדיל את ההשקעות והקונים הזרים.
שוק שכירות יציב – משקיעים נהנים מהכנסה עקבית בזכות תשואות שכירות יציבות.

חסרונות:

האטה בבנייה – היקף הנכסים החדשים מוגבל עקב ירידה משמעותית בהשלמת בנייני מגורים בשנת 2024.
עליית מחירי נכסים – עליית מחירי הנכסים המהירה עלולה להוציא קונים מקומיים מהשוק.
השפעת אינפלציה גבוהה – האינפלציה הגבוהה בעבר גרמה לעליית הוצאות ולזהירות מצד הקונים.

מחירים ותשואות שכירות בבולגריה לשנת 2025

כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בבולגריה תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות גבוהות אך מתאפיינים במחירים גבוהים יותר ולעיתים קרובות מושפעים מביקוש עונתי. לעומתם, מיקומים אחרים מציעים תשואות שכירות נמוכות יותר במחירים נמוכים יותר, ומספקים החזר יציב יותר.

להלן השוואה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעות נדל"ן בבולגריה:

אזור / עיר	מחיר ממוצע למ"ר (€)	מחיר לדירת 90 מ"ר (€)	תשואת שכירות בבולגריה (%)	פרופיל אזורי
סופיה	2,607	234,674	4.09%	דינמי, יקר, ביקוש גבוה
וארנה	1,843	165,900	4.70%	ליד החוף, אטרקטיבי, תיירותי
פלובדיב	1,588	143,000	4.62%	היסטורי, צומח, בר-השגה
סטארה זגורה	1,184	106,600	4.31%	מתפתח, יציב, תעשייתי

תהליך הרכישה בבולגריה

בעת רכישת נכס בבולגריה, השלב הראשון הוא איתור הנכס וביקור בו באופן אישי. לאחר מכן, על שני הצדדים להגיע להבנות בנוגע למחיר, ואז ניתן להפקיד פיקדון כדי להבטיח את הנכס. בשלב הבא, חותמים על הסכם ראשוני המפרט את הפרטים החשובים, ובמקביל עורך דין מקומי מוודא את המצב המשפטי של הנכס.

לבסוף, חותמים על שטר נוטריוני, המאשר כי הנוטריון יגיש את מסמכי הבעלות שלכם למרשם המקרקעין הבולגרי. בעוד שמשקיעים זרים רשאים לרכוש דירות ללא כל מגבלה, רכישת קרקע או בתים הכוללים חצר מחייבת רישום חברה בבולגריה.

כל שלב חיוני להגנה על השקעתכם ולהבטחת עסקה חלקה; התעלמות מכל פרט עלולה לגרום לעלויות מיותרות או לבעיות משפטיות.

רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בבולגריה?

ממשלת בולגריה מאפשרת לזרים שאינם תושבים לקבל הלוואות לרכישת נכסים, לאחר שהם עומדים בתנאי הלוואה ספציפיים. הדרישות הכלליות להלוואות אלו כוללות החזקת אישור שהייה, יחד עם תיעוד הכנסה וזיהוי אישי, העומדים בסטנדרטים הבנקאיים המקומיים.

ריביות קבועות: 3.45% ריבית קבועה ל-3 השנים הראשונות
ריביות משתנות: 2.80% (ריבית בסיס 0.35% + מרווח קבוע של 2.45%) ריבית משתנה לשאר התקופה
יחס הלוואה לשווי (LTV): עד 70% משווי השוק של הנכס
תיעוד: חוזה העסקה, דפי בנק, דוחות מס, ועוד, בהתאם לעסקה הספציפית ולמשקיעים.

יש לקחת בחשבון סיכוני מט"ח והשלכות מס של תשלומי ריבית.

אילו מיסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בבולגריה? מיסוי בכל שלב.

המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה

למדריך המלא >

מבנה ההשקעה

בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויקים למטרותיכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה, כדי שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו הם ללא תחרות.

טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן בבולגריה – וכיצד אנו עוזרים

בחירת מבנה השקעה שגוי, העלול להוביל לכפל מס ← אנו מתאימים את מודל הבעלות לצרכים שלכם.
בעיות בהעברת כספים לרכישה ← אנו מנחים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
אי-הבנה מלאה של אמנת המס בין ישראל לבולגריה, הגורמת לתשלום מיסים מיותרים ← אנו עוזרים לכם למקסם את הטבות האמנה ולהימנע מכפל מס.
התעלמות מאסטרטגיית יציאה ותכנון מס מההתחלה ← אנו מייעצים על אסטרטגיות מכירה וירושה יעילות מבחינת מס מהיום הראשון.

גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו

לחצו כאן >

נדל"ן גלובל להשקעה שלכם בבולגריה. הסיפור שלנו בכמה מילים.

ייסדנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעיתים קרובות יותר מדי מס או משתמשים במבנה הלא נכון, פשוט מחוסר הדרכה מותאמת אישית.

לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, ולהדריך אתכם בכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.

המטרה שלנו: לחסוך לכם מיסים מיותרים, לספק בהירות ולהעניק לכם שקט נפשי.

מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בבולגריה

מקרה בוחן: משפחה מתל אביב המשקיעה בדירה בסופיה

המצב: משפחה מתל אביב רכשה דירה בשווי 350,000 אירו במרכז סופיה להשכרה לטווח ארוך.
האתגר: הם תכננו תחילה לקנות ישירות על שמם הפרטי, אך שקלו גם להשקיע דרך חברה.
הפתרון: לאחר שהבנו את צרכיהם, תכננו מבנה השקעה המותאם להשקעה ארוכת טווח בבולגריה, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה נטו.

שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה

שאלות מס ומשפט:

כיצד ימוסו הכנסותיי מהנכס בבולגריה בישראל?
אילו דרישות דיווח קיימות בשתי המדינות?
כיצד אוכל לבנות את ההשקעה שלי כדי למזער את נטל המס הכולל?
מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?

שאלות השקעה:

אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
האם כדאי לי להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
אילו עלויות שוטפות עלי לתקצב?
אילו אסטרטגיות יציאה עלי לשקול?

אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.

Q & A

אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בהונגריה?

נדל"ן גלובל

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס בתאילנד עבור ישראלים

למה לקנות נכס דווקא בתאילנד? הזדמנות נדל"ן חכמה למשקיע הישראלי

Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים

שוק הנדל"ן בתאילנד: מגמות ותחזית צפויה לשנת 2026

יתרונות וחסרונות בהשקעה בתאילנד- על קצה המזלג

שוק השכירות בתאילנד

מחירים ותשואות שכירות בתאילנד לשנת 2026

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בתאילנד? מיסוי בכל שלב

מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בתאילנד – ואיך אנחנו עוזרים

↓

↓

↓

תהליך הרכישה בתאילנד: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן בתאילנד?

האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה בתאילנד?

שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה

משקיעים ישראלים בתאילנד – הלקוחות שלנו

Q & A

המדריך המלא לישראלים להשקעות נדל"ן ומיסוי בקפריסין

שוק הנדל"ן הקפריסאי: סקירה ותחזית לשנת 2026

גורמי המפתח של שוק הנדל"ן בקפריסין

רפורמת המס בקפריסין – עיקרי השינויים (עדכון נכון ל-22.01.2026)

יתרונות וחסרונות של השקעה בקפריסין – על קצה המזלג

השוק הקפריסאי מתכוונן לירידה בפעילות של רוכשים זרים

שוק השכירות בקפריסין

מחירים ותשואות שכירות בקפריסין לשנת 2026

תהליך הרכישה בקפריסין

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בקפריסין?

יש לשקול סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית

האם אוכל לרכוש תושבות באיחוד האירופי על ידי השקעה בקפריסין?

מבנה ההשקעה

טעויות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בקפריסין – וכיצד אנו עוזרים

Nadlan Global להשקעה הקפריסאית שלכם

שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה

Q & A

עדכון מס בקפריסין: ארכה למשכירים להודעה על אי חיוב במע"מ

רשות המסים בקפריסין מאריכה את המועד להגשת טופס T.F.1220

הערת המחבר- דגשים לקורא

מדוע העדכון הזה רלוונטי למשקיע הישראלי?

כללי אצבע להבחנה בין השכרה מסחרית או פרטית

לדוגמה:

מה משתנה ב-1 באפריל 2026?

טבלת סיכום: מה כדאי לבדוק ומתי

סיפור לקוח (בעילום שם): רכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל

לכן, ההמלצה הפרקטית שלנו היא לפעול בשני מסלולים:

המדריך המלא להשקעה בנדל"ן ותכנון מס באיחוד האמירויות (UAE) עבור ישראלים

מגמות בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות ותחזית צפויה לשנת 2026

למה כדאי להשקיע באיחוד האמירויות?

גורמי המפתח שמניעים את שוק הנדל"ן

יתרונות וחסרונות של השקעה באיחוד האמירויות

מחירים ותשואות שכירות באיחוד האמירויות בשנים 2025-2026

מיסוי: מה ישראלים חייבים לדעת

מבנה ההשקעה

המומחים שמובילים אתכם להשקעות נכונות באיחוד האמירויות

ארשאד אשרף

ניקיל ג׳יין

פרנב ורמה

אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן באיחוד האמירויות? מיסוי בכל שלב

מלכודות נפוצות ברכישת נדל"ן באיחוד האמירויות – ואיך אנחנו עוזרים

תהליך הרכישה באיחוד האמירויות: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית

האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתה להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות?

שקלו סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי הריבית

האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה באיחוד האמירויות?

שאלות קריטיות שכדאי לשאול לפני השקעה

Q & A

סיכום שנתי – שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2025 ותחזית צפויה ל-2026

עלייה חדה בהיקף עסקאות הנדל"ן בכל האי – ואיך זה קשור למשקיע הישראלי?

תמונת מצב כלל-קפריסין ב-2025

חלוקה לפי מחוזות

איפה הייתה פעילות ההשקעה הגבוהה ביותר?

מחלקת הפרמיום של קפריסין

בין המגמות שכדאי לעקוב אחריהן ב-2026:

איך זה רלוונטי למשקיע הישראלי?

מקור הנתונים

המדריך המלא להשקעות נדל"ן ומיסוי בצרפת למשקיעים ישראלים

שוק הנדל"ן בצרפת: מגמות ותחזיות

הגורמים המרכזיים המשפיעים על שוק הנדל"ן:

יתרונות וחסרונות בהשקעה בצרפת

מחירי נכסים ותשואות שכירות בצרפת לשנת 2025