שוק הנדל"ן הקפריסאי: סקירה ותחזית לשנת 2026
שוק המגורים בקפריסין ממשיך להתחזק, ומחירי הדיור הגיעו לרמות הגבוהות ביותר שנרשמו זה למעלה מעשור – מאז התקופה שקדמה למשבר הבנקאי של 2012-2013. יחד עם זאת, קצב ההתייקרות מצביע על התמתנות הדרגתית.
על פי מדד מחירי הנדל"ן למגורים (Residential Property Price Index) של הבנק המרכזי של קפריסין, שיעור העלייה השנתי ירד מ-כ-7.8% ברבעון הראשון ל-כ-6.5% ברבעון השלישי. גם במונחים ריאליים (לאחר התאמה לאינפלציה) ניכרת מגמת האטה דומה. בפילוח לפי סוג נכס, הדירות ממשיכות להציג ביצועים חזקים יותר בהשוואה לבתים פרטיים: ברבעון השלישי נרשמה עלייה שנתית של כ-8.8% במחירי דירות, לעומת כ-6.0% במחירי בתים.
הבנק המרכזי מציין בדוחות האחרונים שלו שהשוק הקפריסאי נכנס לשלב של האטה בעליות, ושאינדיקציות נוספות בשוק מחזקות את המסקנה הזו. אחת הסיבות המרכזיות היא ירידה בביקוש מצד רוכשים זרים, מה שמפחית את הלחץ כלפי מעלה שהיה מורגש במחירים ברבעונים הקודמים.
התפתחות המחירים בקפריסין נשארה לא אחידה בין המחוזות, עם פערים ברורים בקצב עליית המחירים. העלייה השנתית הגבוהה ביותר נרשמה במחוז פאפוס – כ-11.8%. אחריו מחוז פמגוסטה עם כ-11.1%. מנגד, קצב העלייה המתון ביותר נרשם במחוז ניקוסיה (אזור הבירה), עם כ-2.7% בלבד (כ-2.0% לאחר התאמה לאינפלציה).
הפערים בין מחוזות קפריסין לא מתבטאים רק בקצב עליית המחירים, אלא גם ברמות המחיר עצמן – במיוחד כשמסתכלים על עסקאות של נכסים חדשים. לפי ניתוח של Landbank Analytics, המבוסס על חוזי מכר שהוגשו למחלקת מקרקעין ומדידות של קפריסין (DLS), בשנת 2024 המחיר הממוצע הארצי בעסקאות של דירות חדשות עמד על כ-281,000 אירו, ובבתים חדשים על כ-461,000 אירו. באופן מסורתי, מחוזות לימסול ופאפוס מציגים את רמות המחיר הגבוהות ביותר. ברמת המיקרו אנו רואים תמונה מעורבת שתלויה מאוד בלוקיישן, אבל יש מגמה שחוזרת במספר אזורים שונים: ירידה בהיקף העסקאות של נכסים חדשים יקרים במיוחד, מה שמרמז על העדפה (גם בקרב מקומיים וגם בקרב רוכשים זרים) לפתרונות במחירים נגישים יותר.
אזור | מה מאפיין את רמת המחירים | הסבר מרכזי |
לימסול | מחירים גבוהים באופן חריג | היקף משמעותי של עסקאות פרמיום (נכסים יקרים), שחלק גדול מהן מבוצע על ידי קונים מחו"ל |
ניקוסיה | עלייה בביקוש, אך המחירים "מתכנסים" ליכולת המקומית | השוק נשען בעיקר על רוכשים מקומיים, ולכן רמות המחיר מותאמות ליכולת הכלכלית שלהם |
לרנקה | ירידה בשווי הממוצע ליחידת מגורים | פרויקטים חדשים נוטים להתפתח לכיוון הפרברים, באזורים מרוחקים יותר מקו החוף |
פאפוס | ירידה במחירי דירות לצד עלייה במחירי בתים | שוק שבו לעסקאות בתים יש משקל גבוה יותר, ולכן זה נתפס כדינמיקה טבעית של האזור |
גורמי המפתח של שוק הנדל"ן בקפריסין
- צמיחת מחירים איטית אך מתמשכת
לאחר שראינו עליות מהירות במחירי המגורים על בסיס שנתי, התמחור בקפריסין עדיין עולה על בסיס שנתי, אך בקצב איטי יותר.
- ביקוש גבוה
הביקוש הן מצד קונים מקומיים והן מצד קונים זרים עלה בשנת 2022, עם עלייה של 2.8% בסך חוזי המכירה על בסיס שנתי. עם זאת, כוח הקנייה של קונים זרים הופך לבררני יותר ויותר. ברוב האזורים, אחוז הרכישות שבוצעו על ידי קונים מקומיים הוא יותר מ-50%.
- תנאי מימון מראים שיפור
ריבית המשכנתא הממוצעת ירדה מ-5.04% ל-4.62%, ומספר הלוואות הדיור החדשות עלה ב-7.6% על בסיס שנתי (מראה עלייה נומינלית של 0.488 מיליון דולר), מה שמצביע על כך שהתמחור הופך לנגיש יותר ושאישורי המשכנתאות וההלוואות מהבנקים לאפשרויות השקעה גדלו הן עבור משקיעים והן עבור משפחות מקומיות.
- עלויות הבנייה מתייצבות
מדד המחירים של חומרי בנייה נשאר בקצה הגבוה ביותר של טווח הערכים ההיסטורי; עם זאת, המדד היה גבוה רק ב-0.2% בשינויים על בסיס שנתי (מה שמצביע על כך שעלויות הפיתוח הצופות פני עתיד לא יהיו בערכים מוגברים).
רפורמת המס בקפריסין – עיקרי השינויים (עדכון נכון ל-22.01.2026)
רפורמת המס בקפריסין נכנסה לתוקף בתאריך 22.01.2026 ומטרתה להקטין את נטל המס ולהגדיל את ההכנסה נטו של יחידים, משפחות ועסקים. סיכמנו לכם את עיקרי הרפורמה בטבלה הבאה:
נושא | עיקרי ההסדר | פירוט מספרי |
פטור ממס (Tax-free) | פטור ממס על הכנסה שנתית עד תקרה | עד €22,000 לכל נישום |
מדרגות מס – הכנסה שנתית | שיעורי מס מדורגים מעל תקרת הפטור |
|
הטבות למשפחות – לפי ילדים (לכל הורה) | הטבה/זיכוי בהתאם למספר הילדים במשפחה |
|
תנאים והחרגות | תנאי סף לפי תקרות הכנסה והטבה למשפחות חד-הוריות | ההטבות למשפחות כפופות לתקרות הכנסה שמשתנות לפי גודל המשפחה. משפחות חד-הוריות זכאיות להטבות בתנאים מקבילים למשפחה עם שני הורים עובדים |
הרפורמה כוללת גם תמריצי מס הקשורים לדיור ולפתרונות ירוקים – בין היתר הקלות עבור שדרוג אנרגטי לבית, התקנת מערכת סולארית ורכישת רכב חשמלי (עד €1,000 לכל בן/בת זוג), וכן הקלה על ריבית משכנתא או שכר דירה עבור דירת מגורים ראשונה (עד €2,000 לכל בן/בת זוג) והטבה נוספת לביטוח דירה מפני סיכונים ואסונות טבע (עד €500).
במגזר העסקי הופחת מס על דיבידנדים בפועל מ-17% ל-5%, בוטלו חלוקת דיבידנד "משוער" ומס בולים, ונקבעו מסלולי מס ייעודיים של 8% על אופציות לעובדים (עד €1 מיליון לתקופה של 10 שנים) וכן 8% על רווחים נטו מקריפטו.
הערה למשקיע הישראלי: מדובר בשינוי שיכול להשפיע על הסביבה הכלכלית שבה הנכס שלך פועל: כשנשאר יותר כסף נטו בידי משקי הבית, קל יותר לשוכרים לעמוד בשכר דירה, ולרוכשים מקומיים יש יותר יכולת להיכנס לשוק – שניהם גורמים שיכולים לתמוך בביקוש.
בנוסף, תמריצים לשדרוג אנרגטי ולפתרונות ירוקים עשויים להפוך נכסים משופצים ויעילים יותר לאטרקטיביים בשוק, ובמקרים מסוימים גם לשפר את יכולת ההשכרה שלהם. כמובן, כל החלטת השקעה עדיין צריכה להיבדק לפי אזור, סוג הנכס והחישוב הכולל של מסים ועלויות – אבל ככלל, רפורמה שמכוונת להקל על הציבור ולעודד פעילות עסקית היא עוד אינדיקציה לכך שקפריסין ממשיכה ליישר קו עם מדיניות שמטרתה לחזק את הכלכלה המקומית ואת שוק הדיור.
יתרונות וחסרונות של השקעה בקפריסין – על קצה המזלג
יתרונות
- מחירים נוחים יותר בהשוואה לרוב ערי הבירה במערב אירופה
- שוק נדל"ן חזק ויציב
- אפשרות לקבלת תושבות באמצעות השקעה בנכס
- תשואות שכירות גבוהות, במיוחד באזורים תיירותיים
- מערכת מס ידידותית ללא מס ירושה
- מימון זמין גם לתושבי חוץ
חסרונות
- שוק נדל"ן תנודתי
- בעיות משפטיות ובירוקרטיות
- הכנסה משכירות היא עונתית ויכולה להיות לא עקבית
- אתגרים בניהול נכס מרחוק עבור תושבי חוץ
השוק הקפריסאי מתכוונן לירידה בפעילות של רוכשים זרים
על בסיס ניתוח נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין (DLS), בשנת 2025 נרשמה ירידה מוערכת של כ-10% בעסקאות שבוצעו על ידי רוכשים זרים. על רקע רמות מחירים גבוהות וביקוש מתמתן מצד קונים מחו"ל, שוק המגורים הציג ירידה הן בכמות העסקאות והן בשווי הכולל שלהן.
שוק השכירות בקפריסין
מחירים ותשואות שכירות בקפריסין לשנת 2026
בתחילת 2025 שוק השכירות בקפריסין התחיל לשדר יותר יציבות. אחרי תקופה של עליות חדות, קצב התייקרות השכירויות נחלש באופן ברור, ובמקביל התשואות נעות בשינויים קטנים בלבד. שני מדדי שכירות מרכזיים בשוק (שנשענים על מתודולוגיות שונות ולכן מציגים מספרים מעט שונים) מצביעים על אותה מגמה: האטה בקצב העלייה.
בתחילת 2025 נרשמה לפי אחד המדדים עלייה שנתית מתונה של כ-1.5% בשכר דירה לדירות ברחבי קפריסין, ובמקביל ירידה של כ-0.8% בשכר דירה לבתים. מדובר בהיפוך חד ביחס לשנה שקדמה לכך, שבה נרשמו עליות דו-ספרתיות: כ-11.1% בדירות וכ-8.0% בבתים.
גם במדד נוסף נרשמו עליות שנתיות מתונות בלבד: כ-2.01% בדירות וכ-2.29% בבתים – ירידה משמעותית לעומת הקצב שנרשם ברבעון המקביל (כ-14.25% בדירות וכ-12.22% בבתים).
ברמה האזורית התמונה לא אחידה: במחוז פאפוס נרשמה עלייה חזקה בשכירויות של דירות (כ-10.0% בשנה), ובניקוסיה נרשמה עלייה מתונה יותר (כ-1.6%). דווקא לימסול בלטה עם ירידות, הן בשכירויות דירות (כ-4.1% בשנה) והן בשכירויות בתים (כ-4.0%- בשנה).
לפי גורמים בענף, השוק נמצא כעת בשלב מעבר: מצד אחד הביקוש לשכירות – בעיקר לדירות – עדיין נתמך על ידי פעילות כלכלית ותיירות שממשיכה להתחזק, ומצד שני היצע חדש של יחידות מגורים מתחיל להקל על הלחץ שנוצר בשנים האחרונות על מחירי המגורים ועל מחירי השכירות. התחזיות בענף אף מדברות על שנת שיא לתיירות ב-2026, מה שממשיך לתמוך בביקוש, אבל בסביבה מאוזנת יותר מבעבר.
להלן השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר בקפריסין להשקעה בנדל"ן
אזור | מחיר ממוצע למ"ר (€) | מחיר שכירות חודשי (€) | תשואת שכירות (%) | פרופיל אזורי |
ניקוסיה | 2518 | 650-1150 | 4.78% | ביקוש גבוה מצד אנשי מקצוע, יציבות בשכירות לטווח ארוך. אידיאלי למגורים ומסחר |
פאפוס | 1780 | 850-1300 | 4.25% | מבוקש בקרב רוכשים זרים וגמלאים עם פוטנציאל גבוה לשכירות קצרת-טווח. יעד פופולרי למבקשי "ויזת זהב" |
לימסול | 2140 | 1300-2500 | 5.29% | פופולרי בקרב משקיעים מהאיחוד האירופי, רוסיה וישראל. פרויקטי פיתוח גדולים ותשואות שכירות גבוהות באזורי החוף |
תהליך הרכישה בקפריסין
רכישת נדל"ן בקפריסין היא תהליך פשוט, אם כי ישנם כמה צעדים משפטיים ופיננסיים פשוטים שיש לבצע כדי לסגור את העסקה בצורה בטוחה ויעילה.
אם אתם קונים זרים, במיוחד מחוץ לאיחוד האירופי (לדוגמה, משקיעים מישראל), תרצו לנקוט בכמה צעדים חשובים. ראשית, תרצו למצוא עורך דין מקומי עצמאי. עורך דין זה יאמת שלנכס יש בעלות תקינה, שאין חובות או בעיות משפטיות תלויות ועומדות הקשורות לנכס, ושכל היתרי הבנייה הנדרשים קיימים. לאחר שיש לכם עורך דין, תשלמו דמי הזמנה (בדרך כלל 5,000 עד 10,000 יורו) כדי להסיר את הנכס מהשוק באופן אפקטיבי. לאחר מכן תיכנסו להסכם מכר ותרשמו אותו רשמית במרשם המקרקעין. אם אתם קונים שאינם מהאיחוד האירופי, תצטרכו לבקש אישור לרכישה ממועצת השרים. זהו תהליך רשמי שבדרך כלל ייקח 2-3 חודשים, אולם הוא לא יעכב את החזקה בנכס.
לפני שניתן להעביר את הבעלות, על הקונה להשיג מספר מס קפריסאי ובדרך כלל זה כולל פתיחת חשבון בנק מקומי כדי להקל על התשלומים. בשלב הסופי, לאחר שכל התנאים התקיימו, ולאחר תשלום המסים, שטר הבעלות מועבר לקונה. עבור חלק מהמשקיעים, יתכן שיהיה יתרון לרכוש באמצעות חברה קפריסאית אשר יכולה לאפשר גמישות רבה יותר (למשל, להחזיק במספר נכסים) ולהפחית עלויות עסקה עתידיות במיוחד אם מוכרים את הנכס באמצעות העברת מניות.
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בקפריסין?
בנקים קפריסאים ומוסדות פיננסיים אחרים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות למימון רכישת הנכס שלהם באמצעות הלוואה.
ריביות קבועות: החל מ-2.95% (ל-3 שנים ומעלה)
ריביות משתנות: יוריבור + 3.2% עד 3.35%
יחס הלוואה לשווי: בדרך כלל 50% עבור זרים
מסמכים נדרשים: דרכון, אישור על היעדר חובות, מסמך המאשר סדירות תשלומים בהעברה בנקאית, אישור רו"ח על ההכנסות, הצהרת הכנסה אישית, תדפיסי חשבון בנק לשלושת החודשים האחרונים, חוזה מכר, העתקי תשלום המקדמה לבעלים הקודמים, אישור מהמנהל המחוזי לקבלת משכנתא בקפריסין
יש לשקול סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית
האם אוכל לרכוש תושבות באיחוד האירופי על ידי השקעה בקפריסין?
תוכנית "ויזת הזהב" של קפריסין מציעה מסלול לתושבות אירופית למשקיעים זרים. באמצעות השקעה, ניתן לקבל אישור תושבות לחמש שנים, הניתן לחידוש. כללים חדשים הגבילו את מעגל בני המשפחה הזכאים. בני זוג וילדים עד גיל 18 כלולים. ילדים בוגרים חייבים להיות מתחת לגיל 25 ותלויים כלכלית. הורים ומחותנים נדרשים להגיש בקשה נפרדת עם השקעה משלהם.
אפשרות ויזת זהב | השקעה מינימלית (€) | הערות מרכזיות |
נכס למגורים | 300,000 | סכום ההשקעה אינו כולל מע"מ. כדי להתחיל את תהליך הבקשה, נדרש תשלום ראשוני של 200,000 אירו + מע"מ, באמצעות העברה בנקאית בלבד. |
נכס מסחרי | 300,000 | נדל"ן מסחרי יכול לכלול משרדים, שטחי מסחר (קמעונאות) ואירוח (מזון ומשקאות, לינה, פנאי, נסיעות ותיירות, וכנסים ואירועים). המע"מ אינו כלול וישולם בנוסף. |
השקעה במניות | 300,000 | ההשקעה יכולה להיות במניות חברה, בתנאי שהחברה רשומה בקפריסין. כמו כן, ניתן לבצע את ההשקעה ביחידות השתתפות של ארגון קפריסאי להשקעות משותפות (קרן השקעות). |
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בקפריסין? מיסוי בכל שלב
מבנה ההשקעה
השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המסים שאתם צפויים לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.
בהשוואה למדינות אחרות, לקפריסין יש אמנת מס מועילה מאוד עם ישראל ולכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק ניכר מהתשואה שלכם.
בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס מדויקת ומבנה השקעה שמתאים למטרות שלכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה – כך שתוכלו להשקיע בביטחון.
בדקו איזה מבנה השקעה מתאים לכם ביותר
טעויות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בקפריסין – וכיצד אנו עוזרים
- רכישה ללא ייעוץ: עלולה להוביל לתשלום מקדמה גדולה.→ אנו מייעצים לגבי נהלי השוק והתקנות ומתאימים את המימון שלכם כדי להבטיח רכישות בטוחות.
- בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה.→ אנו מלווים אתכם לאורך תהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
- דילוג על בדיקות משפטיות נאותות: עלול לחשוף לבעיות ברישום הבעלות, חובות נסתרים או בעיות משפטיות אחרות שאינן גלויות לעין. → אנו מקשרים אתכם עם עורך דין עצמאי שיבצע בדיקות מקיפות, ינהל משא ומתן לתנאים טובים יותר וימנע הפתעות יקרות.
Nadlan Global להשקעה הקפריסאית שלכם
הסיפור שלנו בכמה מילים
הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים שמשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, בהנחה שהוא מיועד רק לעסקאות בקנה מידה גדול. בפועל, אפילו משקיעים מנוסים לעתים קרובות משלמים יותר מדי מס או משתמשים במבנה הלא נכון – רק מחוסר הדרכה מותאמת אישית.
לכן, הגדרנו את המשימה שלנו להפוך תכנון מס איכותי ומותאם אישית לזמין לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, ולהדריך אתכם בכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, לספק בהירות ולתת לכם שקט נפשי.
שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט:
- כיצד ימוסו הכנסותיי מקפריסין בישראל?
- אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
- כיצד לבנות את ההשקעה כדי למזער את נטל המס?
- מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?
שאלות השקעה:
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של צמיחה ותשואה?
- האם להתמקד בשכירות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
- אילו עלויות שוטפות עליי לתקצב?
- אילו אסטרטגיות יציאה עליי לשקול?
אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.
Q & A
אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בקפריסין?
משקיעים ישראלים חייבים במס רכישה ובמס על הכנסות משכירות בקפריסין. מאז 2017 בוטל מס הרכוש. חשוב להכיר את אמנת המס למניעת כפל מס ואת חובות הדיווח בשתי המדינות.
האם אני יכול לקבל משכנתא בקפריסין כתושב ישראל?
כן, תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא קפריסאית, בדרך כלל עד 50% משווי הנכס. התנאים והמסמכים הנדרשים עשויים להשתנות בין המוסדות הפיננסיים.
כיצד רוכשים נכס בקפריסין כישראלי?
התהליך כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק, חתימה על חוזים ורישום הנכס. מומלץ מאוד לעבוד עם עורך דין מקומי כדי להבטיח עמידה בחוקים המקומיים.
כיצד אוכל לקבל ויזת זהב באמצעות השקעה בקפריסין?
השקעה של לפחות 300,000 אירו עשויה לזכות אתכם בתוכנית ויזת הזהב, המעניקה אישור תושבות. מאז 2025, חוק חדש הגביל את מעגל בני המשפחה הזכאים. יש לבחון את הדרישות העדכניות.
מהם שיעורי המס על הכנסות משכירות בקפריסין?
הכנסות משכירות מנכס קפריסאי ממוסות בשיעור אחיד של 20%. בקפריסין אין מס רווחי הון על מכירת נכסים. הבנת חובות המס בשתי המדינות חיונית למיקסום התשואות.
האם עדיף לקנות נכס כאדם פרטי או דרך חברה?
ההחלטה תלויה ביעדי ההשקעה והנסיבות האישיות. לכל מבנה השלכות מיסוי שונות. מומלץ להתייעץ עם מומחה למיסוי ישראל-קפריסין לפני קבלת החלטה.
האם כדאי לי להשקיע בקפריסין?
שוק הנדל"ן בקפריסין התייצב מאז 2024, ומציע הזדמנויות אטרקטיביות. עם מבנה השקעה ותכנון מס נכונים, קפריסין יכולה להיות אופציה טובה לתשואות יציבות ולעליית ערך הונית.
