למה לקנות נכס דווקא ביוון? הזדמנות נדל"ן חכמה למשקיע הישראלי
יוון נמצאת במרחק טיסה קצר מישראל, אך מציעה למשקיע הישראלי שוק נדל"ן מגוון, ערים תוססות, איים מבוקשים, תיירות בינלאומית וכלכלה שממשיכה להתייצב. בשנים 2025-2026, השוק מושך עניין מצד רוכשים מקומיים וזרים כאחד, אך השקעה נכונה מחייבת להסתכל מעבר לנוף ולמחיר המבוקש: להבין את מאפייני האזור, את פוטנציאל ההשכרה, את עלויות העסקה ואת חבויות המס ביוון ובישראל.
Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים
הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן מחוץ לישראל, ולעיתים מוותרים על ייעוץ מס ומשפטי מתוך הנחה שהוא נחוץ רק בעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים עלולים לשלם מס גבוה מהנדרש, לבחור מבנה החזקה שאינו מתאים למטרותיהם או להיתקל בפערים בין ההתנהלות ביוון לבין חובות הדיווח בישראל – פשוט בשל היעדר ליווי מותאם.
לכן שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע, באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את לקוחותינו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.
שוק הנדל"ן ביוון: מגמות ותחזית צפויה לשנת 2026
שוק הנדל"ן למגורים ביוון ממשיך לצמוח גם בתחילת 2026, אך קצב העלייה מתמתן בהשוואה לשנים האחרונות. מחירי הדירות באזורים עירוניים עלו בכ-5.6% ברבעון הראשון של 2026 לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, לאחר עלייה שנתית של כ-7.8% בשנת 2025 וכ-8.8% בשנת 2024.
התמונה הכללית היא של שוק שעובר מצמיחה מהירה לשלב בוגר וסלקטיבי יותר. הביקוש הבינלאומי והיצע הדירות המוגבל ממשיכים לתמוך במחירים, אך רוכשים מקומיים נעשים רגישים יותר למחיר ולעלויות המימון. נכסים חדשים, משופצים ובעלי יעילות אנרגטית גבוהה נהנים בדרך כלל מביקוש יציב יותר, בעוד שנכסים ישנים או מתומחרים ביתר עשויים להידרש לגמישות במחיר.
הפערים בין האזורים בולטים. ברבעון הראשון של 2026 מחירי הדירות בסלוניקי עלו בכ-6.4% לעומת השנה הקודמת, באתונה בכ-5.2%, ובערים אחרות ביוון בכ-5.4%. בשוק המחירים המבוקשים, אזור אתונה המערבית הוביל עם עלייה שנתית של כ-9.7%, אחריו פרברי פיראוס עם כ-8.8% ואתונה הצפונית עם כ-8.6%. באתונה הדרומית, שבה רמות המחיר גבוהות במיוחד, העלייה הייתה מתונה יותר. במבט ארוך טווח, שוק הדיור היווני עבר תיקון חד לאחר משבר החוב, ולאחר מכן התאוששות משמעותית שהחלה בשנת 2018.
תחזית שוק הנדל"ן ביוון ל-2026 היא חיובית וזהירה: המחירים צפויים להמשיך לעלות, אך בשיעורים מתונים וממוקדים יותר לפי מיקום, איכות הנכס ומצבו הפיזי. באתונה, ההערכות בשוק מצביעות על עליית מחירים של כ-5%-7% במהלך השנה, כאשר דירות חדשות, חסכוניות באנרגיה ובמיקומים מבוקשים צפויות להציג עמידות גבוהה יותר. מנגד, מגבלות נגישות כלכלית, עלויות בנייה ומלאי נכסים ישנים צפויים לצמצם את קצב העליות בחלק מהאזורים.
שינוי שנתי במחירי הדירות ביוון:
שנה | שינוי שנתי נומינלי במחירי הדירות |
2020 | 4.76% |
2021 | 7.99% |
2022 | 12.39% |
2023 | 14.22% |
2024 | 8.79% |
2025 | 7.78% |
רבעון ראשון 2026 | 5.60% |
מנועי צמיחה מרכזיים
- ביקוש בינלאומי רחב: רוכשים זרים ממשיכים להיות גורם משמעותי בשוק, בעיקר באתונה, סלוניקי, אזורי חוף, איים ויעדי תיירות. הביקוש אינו נשען רק על מסלולי תושבות, אלא גם על רכישת בתי נופש, השקעה והחזקה ארוכת טווח.
- היצע דיור מוגבל: מלאי דירות חדשות באזורים מבוקשים נותר מצומצם יחסית. אף שהיקף היתרי הבנייה עלה בתחילת 2026, בנייה חדשה דורשת זמן, ועלויות הבנייה, מחסור בכוח אדם מיומן ועיכובים רגולטוריים ממשיכים להגביל את קצב הוספת הנכסים לשוק.
- תיירות וביקוש לבתי נופש: יוון נהנית ממעמד מבוסס כיעד תיירות בינלאומי. אזורי חוף, איים וערים מרכזיות מושכים ביקוש לשימוש עצמי ולהשכרה, אך חשוב לבחון בכל אזור את הרגולציה המקומית ואת התאמת הנכס להשכרה ארוכת טווח או תיירותית.
- התחזקות שוק השכירות: מחירי השכירות ממשיכים לעלות, בין היתר בשל מחסור בדירות זמינות להשכרה ארוכת טווח ובשל מעבר חלק מהיצע הדירות להשכרה תיירותית. התרחבות שיעור משקי הבית השוכרים מחזקת את הביקוש הבסיסי לשכירות בערים הגדולות.
- התאוששות כלכלית ויציבות יחסית: כלכלת יוון המשיכה לצמוח בשנת 2025 וצפויה להמשיך לצמוח גם ב-2026 בקצב העולה על ממוצע האיחוד האירופי. השקעות הנתמכות בכספי האיחוד האירופי, שיפור בשוק העבודה ושדרוג דירוג האשראי של המדינה מחזקים את סביבת ההשקעה, אף שנותרו סיכונים מאקרו-כלכליים.
- העדפה לנכסים איכותיים: דירות חדשות, משופצות או יעילות אנרגטית נהנות מביקוש גבוה יותר. הפער מול נכסים ישנים גדל, ולכן משקיע צריך להביא בחשבון מראש עלויות שיפוץ, יעילות אנרגטית, תחזוקה ויכולת ההשכרה של הנכס לאורך זמן.
המשמעות למשקיע הישראלי היא ששוק הנדל"ן ביוון אינו אחיד. בחירת האזור, סוג הנכס, איכות הבנייה ואסטרטגיית ההשכרה משפיעות באופן ישיר על פוטנציאל התשואה ועל רמת הסיכון
יתרונות וחסרונות בהשקעה ביוון – על קצה המזלג
יתרונות
- קרבה גיאוגרפית ונגישות: יוון קרובה לישראל, זמינה בטיסות ישירות ומוכרת לישראלים רבים, דבר שעשוי להקל על ביקורים בנכס, פגישות עם נותני שירות ומעקב אחר ההשקעה.
- שוק מגוון: ניתן למצוא ביוון מגוון רחב של אפיקי השקעה – מדירות עירוניות באתונה ובסלוניקי, דרך נכסים בפיראוס ובפרברים, ועד בתי נופש באיים ובאזורי חוף.
- ביקוש יציב מצד זרים ותיירות: הביקוש הבינלאומי מוסיף תמיכה לשוק, במיוחד בערים המרכזיות וביעדי תיירות, ואינו נשען רק על האפשרות לקבל תושבות.
- פוטנציאל להכנסה משכירות: תשואת השכירות הברוטו הממוצעת ביוון הוערכה בכ-4.38% במאי 2026, כאשר באתונה הוערך פוטנציאל גבוה יותר, של כ-5.52%, בכפוף למיקום, סוג הנכס, עלויות התחזוקה והניהול.
- אמנת מס עם ישראל: קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון. עם זאת, האמנה אינה פוטרת בהכרח ממס, ויש לבחון בכל מקרה את חלוקת זכויות המיסוי, זיכוי המס הזר, חובות הדיווח והמבנה המתאים להחזקה בנכס.
חסרונות
- עלויות עסקה ומיסוי: מעבר למחיר הנכס, יש להביא בחשבון מסים, שכר טרחת עורך דין ונוטריון, עלויות רישום, תיווך, בדיקות הנדסיות ועלויות שוטפות. אלה עשויים להשפיע מהותית על התשואה נטו.
- שוק סלקטיבי יותר: עליית מחירים מתמשכת יצרה מגבלות נגישות כלכלית, ורוכשים נעשו בררנים יותר. נכסים ישנים, לא משופצים או מתומחרים ביתר עשויים להימכר או להיות מושכרים בקצב איטי יותר.
- רגולציה משתנה: כללי הבנייה, ההשכרה הקצרה ותנאי מסלולי התושבות עשויים להשתנות. לכן, חשוב לבדוק את המצב הרגולטורי העדכני באזור ובסוג הנכס הספציפי לפני חתימה על עסקה.
- סיכון מטבע ותפעול מרחוק: השקעה ביורו חושפת משקיע ישראלי לשינויים בשער ה€ מול השקל, וניהול נכס במדינה אחרת מחייב רשת מקומית אמינה של עורך דין, רואה חשבון, מתווך ומנהל נכס.
שוק השכירות ביוון
מחירים ותשואות שכירות ביוון לשנת 2026
שוק השכירות היווני ממשיך להפגין ביקוש משמעותי, במיוחד באתונה, סלוניקי ואזורים עירוניים ותיירותיים נוספים. מחסור יחסי בדירות זמינות להשכרה ארוכת טווח, עלייה בעלויות המחיה והסטת חלק מהיצע הדירות להשכרה תיירותית תומכים במחירי השכירות, אף שקצב העלייה מתון יותר בהשוואה לשנים קודמות.
עבור המשקיע הישראלי, נתוני שכירות הם רק נקודת הפתיחה. כדי להעריך את כדאיות העסקה יש לבחון את שכר הדירה הצפוי לצד מחיר הרכישה, מסי רכישה והחזקה, דמי ניהול, תקופות ללא שוכר, עלויות שיפוץ, ביטוח, תחזוקה, עלויות מימון ומיסוי בישראל. תשואת ברוטו אינה משקפת בהכרח את התשואה נטו שתיוותר בידי המשקיע.
שוק השכירות ביוון מציע הזדמנויות מעניינות, אך אינו מתנהל באותה צורה בכל עיר ושכונה. הפער בין אזורים מבוקשים, נכסים חדשים ונכסים ישנים יכול להשפיע באופן משמעותי על גובה השכירות, שיעור התפוסה והתשואה בפועל.
להלן תמונת מצב של מחירי שכירות מבוקשים באזורים נבחרים, לפי נתוני הרבעון הראשון של 2026:
אזור | שכר דירה מבוקש ממוצע למ"ר לחודש ב€ | שינוי שנתי בשכר הדירה |
אתונה – מרכז | 11.92 | 6.9% |
אתונה – צפון | 11.54 | 2.7% |
אתונה – דרום | 13.27 | 3.2% |
אתונה – מערב | 9.09 | 5.5% |
אתונה – מזרח | 9.38 | 4.8% |
פיראוס | 10.15 | -1.8% |
פרברי פיראוס | 8.97 | 4.4% |
יתרת אטיקה | 9.52 | 6.0% |
סלוניקי – העיר | 10.44 | 5.1% |
פרברי סלוניקי | 7.83 | 4.4% |
יתרת מחוז סלוניקי | 4.63 | 6.4% |
שינויים בשוק השכירות ביוון
שוק השכירות ביוון ממשיך לעלות, אך בשנת 2026 ניכרת התמתנות לעומת קצב העליות החד שנרשם בשנים האחרונות. לפי מדד המחירים לצרכן של רשות הסטטיסטיקה היוונית, רכיב שכר הדירה עלה בכ-7.7% במאי 2026 לעומת מאי 2025, לאחר שיא של כ-11.4% ביוני 2025. הנתון מצביע על כך שהביקוש לדירות שכורות עדיין גבוה, אך השוק מתקדם בהדרגה לאיזון.
גם נתוני מחירי הבקשה ברבעון הראשון של 2026 מציגים תמונה מעורבת בין האזורים. במרכז אתונה שכר הדירה המבוקש עלה בכ-6.9% בשנה, בעיר סלוניקי בכ-5.1%, וביתר מחוז סלוניקי בכ-6.4%. מנגד, בפיראוס נרשמה ירידה שנתית של כ-1.8% במחיר השכירות המבוקש למ"ר. לכן, אין להסתפק בנתון ארצי בלבד: מיקום מדויק, מצב הדירה, קרבה לתחבורה, אוניברסיטאות, אזורי תעסוקה ותיירות, וכן הרגולציה החלה על השכרה קצרת טווח, משפיעים במישרין על יכולת ההשכרה ועל התשואה.
תשואת השכירות הברוטו הממוצעת ביוון הוערכה בכ-4.38% במאי 2026, לעומת כ-4.60% ביוני 2025. באתונה הוערכה תשואת ברוטו פוטנציאלית של כ-5.52%, נתון שמחזק את מעמדה של העיר כאחד ממוקדי ההשקעה הבולטים, בכפוף לבדיקה פרטנית של כל נכס.
פרופיל אזורי השקעה
אתונה – מרכז: אזור עירוני מבוקש עם נגישות גבוהה, תעסוקה, מוסדות לימוד ותיירות. מתאים בעיקר להשכרה ארוכת טווח ולנכסים שנבחרו בקפידה בהתאם לרגולציה המקומית.
אתונה – צפון: אזורים מבוססים יותר, המאופיינים בביקוש מצד משפחות, אנשי מקצוע ושוכרים המחפשים איכות חיים. מחירי הרכישה גבוהים יותר ולכן התשואה הראשונית עשויה להיות מתונה.
אתונה – דרום: אזורי חוף מבוקשים, קרובים לים ולמוקדי בילוי. מתאימים לרוכשים המשלבים שימוש עצמי עם השקעה, אך מחירי הכניסה הגבוהים מחייבים בחינת תזרים שמרנית.
אתונה – מערב: חלופה נגישה יחסית בתוך מטרופולין אתונה, עם פוטנציאל להשכרה לעובדים ולמשפחות. חשוב לבדוק את איכות המיקום הספציפי ואת מצב הבניין.
פיראוס: עיר נמל עם תחבורה, פעילות עסקית וקישוריות לאיים. למרות ירידה שנתית במחירי הבקשה לשכירות בתחילת 2026, האזור עשוי להתאים למשקיעים שמזהים נכס מתומחר נכון.
סלוניקי: מרכז עירוני גדול עם אוניברסיטאות, מסחר ותעסוקה. הביקוש עשוי להתאים לדירות קטנות ובינוניות, אך יש לבחון היטב את סוג השוכר ואת עלויות השיפוץ בנכסים ישנים.
פרברי סלוניקי: שוק נגיש יחסית למחיר, עם פוטנציאל למשפחות ולשוכרים ארוכי טווח. יש לבחון נגישות לתחבורה, מוקדי תעסוקה ושירותים מקומיים.
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן ביוון? מיסוי בכל שלב
השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מבוצעת במבנה האופטימלי, ולהכיר את כל המסים הצפויים לאורך הדרך – כדי להביא אותם בחשבון בהחלטה הכלכלית.
בהשקעה ביוון יש לבחון את המיסוי בשלושה שלבים: בעת הרכישה, בתקופת ההחזקה וההשכרה, ובעת מכירת הנכס. מאחר שמשקיע ישראלי עשוי להיות חייב במס ובדיווח גם ביוון וגם בישראל, חשוב לבנות את העסקה מראש בהתאם למטרת ההשקעה, היקף הפעילות, אופן המימון, אופק ההחזקה ותכנון היציאה.
בין ישראל ליוון קיימת אמנה למניעת כפל מס. האמנה מסדירה את חלוקת זכויות המיסוי בין המדינות ואפשרות לקבלת זיכוי בישראל בגין מס ששולם ביוון, בכפוף לתנאים ולמגבלות הדין הישראלי. עם זאת, אין מדובר בפטור אוטומטי ממס או מדיווח, ולכן יש לבחון כל השקעה באופן פרטני.
מיסוי בעת רכישת הנכס ביוון
ברכישת נכס יד שנייה ביוון, מס הרכישה המרכזי הוא בדרך כלל מס העברת מקרקעין. שיעור המס המקובל הוא 3% משווי הנכס לצורכי מס, ובדרך כלל מתווסף גם היטל מוניציפלי בשיעור של 3% מסכום מס ההעברה עצמו. בפועל, העלות המשולבת של רכיב זה היא בדרך כלל כ-3.09% משווי העסקה לצורכי מס.
בנוסף למס הרכישה, יש לתקצב עלויות נלוות, שעשויות לכלול שכר טרחת עורך דין יווני לצורך בדיקת נאותות, בחינת מסמכים וליווי העסקה; שכר טרחת נוטריון; אגרות רישום במרשם המקרקעין או בקדסטר; עמלת תיווך, ככל שחלה; עלויות תרגום, ייפוי כוח, פתיחת מספר מס יווני והליכים מנהליים; ועלות בדיקה הנדסית, בדיקת חריגות בנייה והסדרת מסמכים תכנוניים, ככל שנדרש.
ברכישת נכס חדש או נכס המצוי במסגרת פרויקט יזמי, יש לבחון אם העסקה כפופה למס העברת מקרקעין או למע"מ, וכן אם חלה באותה עת הקלה, השעיה או הוראת מעבר רלוונטית. הטיפול המיסויי בנכסים חדשים ובפרויקטים עשוי להשתנות, ולכן חשוב לקבל בדיקה מקומית עדכנית לפני חתימה.
מסים שוטפים בתקופת ההחזקה
בעלי נכסים ביוון עשויים להיות חייבים במס נכסים שנתי, המכונה ENFIA. גובה המס תלוי, בין היתר, במיקום הנכס, שטחו, גיל הבניין, מאפייניו ושוויו לצורכי מס. לעיתים עשויים לחול חיובים נוספים, כגון היטלים עירוניים או עלויות הקשורות לשירותים מקומיים.
אם הנכס מושכר, הכנסות השכירות כפופות בדרך כלל למס ביוון. שיעורי המס על הכנסה משכירות ליחידים הם מדורגים, ונכון למועד כתיבת מאמר זה נהוג לבחון מדרגות של 15% על חלק ההכנסה השנתית עד 12,000 €, 35% על החלק שבין 12,001 € ל-35,000 €, ו-45% על הכנסה מעבר לכך.
משקיע שהוא תושב ישראל נדרש בדרך כלל לדווח בישראל על הכנסותיו מכל העולם, לרבות הכנסות שכירות מיוון. במקרים המתאימים, ניתן לבחון קבלת זיכוי בישראל בגין מס ששולם ביוון, אך יש להתאים את דרך הדיווח ואת מסלול המס בישראל לנסיבות האישיות, לסוג ההכנסה ולמסמכים הקיימים.
מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן ביוון – ואיך אנחנו עוזרים
רכישת נכס ביוון יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אך היא כוללת החלטות משפטיות, מיסויות ופיננסיות שחשוב לקבל לפני חתימה על מסמך מחייב. אלה כמה מהטעויות הנפוצות שמשקיעים ישראלים עשויים לפגוש בדרך:
מחקר חלקי של ההיבטים המשפטיים והמיסויים
לא כל נכס מתאים לרכישה או להשכרה באותה צורה. יש לבדוק בעלות, רישום בקדסטר, שעבודים, חריגות בנייה, ייעוד, מסמכים תכנוניים, חובות מס והיבטים הנוגעים להשכרה. במקביל, יש לבחון את ההשלכות ביוון ובישראל.
איך אנחנו עוזרים: אנו מסייעים בבניית אסטרטגיית מס ומבנה החזקה המתאימים למטרות ההשקעה, ומחברים אתכם לאנשי מקצוע מקומיים מהימנים לצורך הבדיקות המשפטיות והחשבונאיות הנדרשות.
בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה
העברה בנקאית בינלאומית לצורך עסקת נדל"ן עשויה לעורר דרישות תיעוד, בדיקות מקור כספים, עיכובים ועלויות המרה. טיפול לא מסודר עלול לעכב את השלמת העסקה או ליצור קושי בהוכחת מסלול הכספים.
איך אנחנו עוזרים: אנו מלווים אתכם בתכנון התהליך מול הגורמים המקצועיים הרלוונטיים, כדי לוודא שהעברות הכספים מתבצעות באופן מסודר, מתועד ובהתאמה לדרישות הבנקאיות והמיסויות.
אי-הבנת אמנת המס בין ישראל ליוון
קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, אך היא אינה מבטלת באופן אוטומטי את חובות המס או הדיווח. חוסר הבנה של מקום המיסוי, אופן קבלת זיכוי מס זר והמסלול המתאים בישראל עלול להביא לתשלומי מס מיותרים או לדיווח חסר.
איך אנחנו עוזרים: אנו בוחנים את התמונה הכוללת – הכנסות שכירות, עלויות, מימון, תקופת החזקה ותכנון מכירה – ומסייעים למפות את השלכות המס והדיווח מול ישראל ויוון.
התעלמות מההיבטים הפיננסיים של הנכס
מחיר הרכישה הוא רק חלק מההשקעה. יש להביא בחשבון מסי רכישה, שכר טרחת בעלי מקצוע, שיפוץ, עלויות ניהול ותחזוקה, ביטוח, תקופות ללא שוכר, עלויות מימון, סיכון מטבע ומס בעת מכירה.
איך אנחנו עוזרים: אנו מסייעים לבנות תמונת עלות ותזרים מלאה, ולבחון את אסטרטגיית ההחזקה והמכירה כבר בתחילת הדרך – כדי לקבל החלטה המבוססת על תשואה נטו ולא רק על נתון תשואה ברוטו.
בדקו מהי הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות האלה
לפני שאתם מתחייבים לעסקה
עו״ד מיקליס פאלאיולוגוס
מיקאליס פאליאלוגוס משמש כעורך הדין היווני של הצוות, ומלווה את העסקאות המשפטיות ביוון מול הרשויות והגורמים המקומיים.
קרא עוד>>
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן ביוון?
כן, משקיע ישראלי עשוי לקבל מימון לרכישת נכס ביוון, אך האפשרויות והתנאים משתנים באופן מהותי בין הבנקים ותלויים בפרופיל הפיננסי של הלווה, סוג הנכס, מיקומו, סכום ההון העצמי, מקור ההכנסות ומבנה העסקה.
בפועל, בנקים יווניים נוטים לדרוש מרוכשים שאינם תושבי יוון הון עצמי משמעותי, ולעיתים מציעים שיעור מימון נמוך מזה המקובל לרוכשים מקומיים. שיעור המימון נקבע בדרך כלל לפי הנמוך מבין שווי ההערכה של הבנק לבין מחיר העסקה, ולכן חשוב להביא בחשבון שהבנק עשוי להעריך את הנכס בשווי נמוך מהמחיר שסוכם עם המוכר.
התנאים המקובלים עשויים לכלול:
- הון עצמי: בדרך כלל יש להיערך להון עצמי של לפחות 30%-40% ממחיר הנכס, ולעיתים אף יותר, בנוסף למסי הרכישה ולעלויות העסקה שאינם ממומנים בדרך כלל באמצעות המשכנתה.
- בטוחה: שעבוד הנכס הנרכש לטובת הבנק, ולעיתים דרישות נוספות בהתאם לפרופיל הלווה.
- הכנסות והחזר חודשי: הבנק בוחן הכנסות קבועות, התחייבויות קיימות, היסטוריית אשראי ויחס בין ההחזר החודשי להכנסה.
- מסמכים: דרכון, מספר מס יווני, מסמכי הכנסה, דוחות מס, תלושי שכר או דוחות כספיים לעצמאים, דפי חשבון בנק, פירוט נכסים והתחייבויות, מסמכים הנוגעים לנכס ולעיתים תרגומים מאושרים.
- חשבון בנק ומקור כספים: הבנק עשוי לדרוש פתיחת חשבון ביוון ותיעוד ברור של מקור ההון העצמי, בהתאם לדרישות איסור הלבנת הון.
- מטבע וריבית: מימון לרכישת נכס ביוון ניתן בדרך כלל ב€. משקיע שהכנסותיו בשקלים חשוף לשינויים בשער ה€ מול השקל, לצד סיכון של שינוי בריבית במקרה של הלוואה בריבית משתנה.
נכון למאי 2026, הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות ביוון עמדה על כ-3.28%, לעומת כ-3.68% שנה קודם לכן. עם זאת, נתון זה משקף את השוק המקומי בכללותו ואינו מהווה התחייבות לתנאי מימון עבור משקיע זר או ישראלי. תנאי ההלוואה בפועל, לרבות הריבית, שיעור המימון, העמלות ותקופת ההחזר, ייקבעו רק לאחר בחינה פרטנית של הבנק.
האם ניתן לקבל תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה בנדל"ן ביוון?
תוכנית ה-Golden Visa של יוון מציעה מסלול פשוט וברור לקבלת תושבות אירופית למשקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי ולבני משפחותיהם. באמצעות רכישת נדל"ן ביוון, ניתן לקבל היתר תושבות לתקופה של חמש שנים, הניתן לחידוש.
אפשרות ויזה זהב | השקעה מינימלית (€) | סוג הנכס / מיקום | הערות עיקריות |
נכס רגיל (ברוב האזורים) | 400,000 | נכס יחיד, בשטח של לפחות 120 מ"ר, מחוץ לערים המרכזיות | המסלול הנפוץ ביותר למשקיעים |
אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, איים גדולים | 800,000 | נכס יחיד, בשטח של לפחות 120 מ"ר, באזורים אלה | רף השקעה גבוה יותר במיקומים יוקרתיים |
שיפוץ מבנה היסטורי | 250,000 | הסבה או שיקום למגורים | רף השקעה נמוך יותר, נדרש מבנה לשימור |
מספר נכסים (שווי מצטבר) | 400,000 | מספר נכסים, בשטח כולל של לפחות 120 מ"ר | הנכסים חייבים להיות באותו אזור |
תוכנית ויזת הזהב כוללת אותך, את בן/בת הזוג, ילדים עד גיל 21 ושני זוגות ההורים. נכסים שנרכשים במסגרת התוכנית מיועדים להשכרה לטווח ארוך בלבד (השכרות קצרות טווח, כגון Airbnb אינן מתרות).
משקיעים ישראלים ביוון – הלקוחות של נדל"ן גלובל
להמחשה בלבד: פרטי המקרה להלן שונו ואוגדו לצורך הצגת אופן הליווי
משפחת א' ממרכז הארץ – זוג עובדים עם שני ילדים, שביקש לרכוש דירה להשקעה באתונה, תוך שילוב בין הכנסה שוטפת משכירות לבין אפשרות למכירה עתידית.
המצב:
המשפחה איתרה דירת שני חדרים במרכז אתונה, במחיר שנראה אטרקטיבי ביחס לשווקים אחרים באירופה. מטרתה הייתה לרכוש נכס שייצר הכנסה משכירות ארוכת טווח, עם אפשרות להשתמש בו בעתיד גם בביקורים משפחתיים ביוון.
האתגר:
המשפחה התלבטה אם לרכוש את הנכס באופן פרטי או באמצעות חברה, ולא היה לה ברור כיצד הבחירה תשפיע על המסים ביוון ובישראל, על עלויות הניהול, על הדיווח השוטף ועל המס בעת מכירה. בנוסף, היא קיבלה תחזית תשואה שהתבססה על שכר דירה מבוקש, בלי להביא בחשבון עלויות עסקה, שיפוץ, תקופות ללא שוכר, ביטוח, ניהול נכס וסיכון מטבע.
הפתרון:
בשלב הראשון מיפינו את מטרות המשפחה, אופק ההחזקה, מקורות המימון ופרופיל המס שלה בישראל. לאחר מכן סייענו לה לבחון את חלופות ההחזקה ואת התשואה הצפויה לאחר עלויות, תוך התייחסות לחבות המס ביוון, לחובות הדיווח בישראל ולאמנת המס בין המדינות. במקביל, המשפחה הופנתה לבדיקות מקצועיות של הנכס ושל מסמכי העסקה באמצעות אנשי מקצוע מקומיים.
התוצאה:
המשפחה קיבלה תמונה ברורה יותר של עלות ההשקעה והתשואה נטו, בחרה מבנה החזקה שתאם את מטרותיה, והתקדמה לעסקה רק לאחר שהבינה את המשמעויות המשפטיות, המיסויות והתפעוליות שלה – הן ביוון והן בישראל.
ב-Nadlan Global אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויק למטרותיכם,
ויוצרים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתוכלו להשקיע בביטחון.
המידע באתר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או השקעות. לפני קבלת החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני מאנשי מקצוע.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות נכס ביוון?
כן. ככלל, ישראלים יכולים לרכוש נדל"ן ביוון. עם זאת, באזורים מסוימים עשויות לחול מגבלות או דרישות אישור על רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. לפני כל עסקה יש לבצע בדיקה משפטית של הנכס ושל מיקומו.
אילו עלויות יש להביא בחשבון מעבר למחיר הנכס?
מעבר למחיר הרכישה, יש לתקצב מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, נוטריון, תיווך, אגרות רישום, בדיקה הנדסית, תרגומים, שיפוץ אפשרי ועלויות ניהול ותחזוקה שוטפות. לכן, יש לבחון את העלות הכוללת של העסקה ולא רק את המחיר שמופיע בפרסום.
האם קיימת אמנת מס בין ישראל ליוון?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון. עם זאת, האמנה אינה מעניקה פטור אוטומטי ממס או מדיווח. יש לבחון את אופן מיסוי הכנסות השכירות והרווח ממכירה בכל אחת מהמדינות, וכן את האפשרות לקבל זיכוי בישראל בגין מס ששולם ביוון.
כמה מס משלמים על הכנסות שכירות ביוון?
הכנסות שכירות כפופות בדרך כלל למס ביוון לפי מדרגות מס. שיעור המס בפועל תלוי, בין היתר, בגובה ההכנסה, במבנה ההחזקה, בסוג ההשכרה ובהוצאות המותרות בניכוי. נוסף על כך, תושב ישראל נדרש בדרך כלל לבחון גם את חבות המס והדיווח בישראל.
האם עדיף לקנות נכס ביוון כיחיד או דרך חברה?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. הבחירה תלויה במטרות ההשקעה, היקף הפעילות, מספר המשקיעים, אופן המימון, אופק ההחזקה, תכנון הירושה ותוצאות המס ביוון ובישראל. מבנה חברה עשוי להוסיף עלויות, חובות דיווח ומורכבות, ולכן יש לבחון אותו מראש ולא לאחר הרכישה.
האם אפשר לקבל משכנתא ביוון כמשקיע ישראלי?
ייתכן, אך התנאים משתנים בין הבנקים ותלויים בפרופיל הפיננסי של הלווה, בהון העצמי, בהכנסות, בנכס ובדרישות הבנק. לרוכשים שאינם תושבי יוון נדרש בדרך כלל הון עצמי משמעותי, ותנאי המימון עשויים להיות שמרניים יותר. יש לבחון גם את סיכון המטבע, משום שההלוואה ניתנת בדרך כלל ב€.
האם רכישת נכס ביוון מעניקה Golden Visa?
רכישת נכס שעומד בתנאי תוכנית Golden Visa עשויה לאפשר הגשת בקשה להיתר תושבות למשקיע ולבני משפחה זכאים. רף ההשקעה תלוי באזור ובמסלול, ובחלק מהמסלולים חלות מגבלות על השכרה קצרת טווח. התוכנית אינה מעניקה אזרחות אוטומטית, ותנאיה עשויים להשתנות.
