פטור מלא או חלקי ממס רווח הון ממכירת נדל״ן בחו״ל

מכירת נכס נדל״ן בחו״ל על ידי תושב ישראל בדרך כלל נתונה למס בשתי המדינות – גם במדינת המצאות הנדל״ן הנמכר וגם במדינת ישראל. עם זאת, אמנות המס השונות שישראל חתומה עליהן מסדירות בד״כ מצבים של כפל מס ומאפשרות זיכוי (חלקי או מלא) מהמס ששולם במדינה האחרת.
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס רווח הון ממכירת נדל״ן בחו״ל.

הבהרה: מאמר זה כולל הסברים מקצועיים בתחום המסים. יישום שגוי של האמור, עלול להוות עבירה פלילית על פקודת מס הכנסה. שימוש במידע זה ללא ייעוץ פרטני וחוות דעת הוא על אחריות הקורא בלבד.

דירה בחו״ל המשמשת למגורים

המס על רווח ההון מדירה בחו”ל המשמשת למגורים ולא לשם השתכרות או רווח יכול להיות בתנאים מסוימים פטור לגמרי. תכנון המס של הפטור מתבסס על שילוב של לאקונה (חוסר בחוק) בהוראות פקודת מס הכנסה המתייחסות למיסוי רווח הון, והוראות אמנות מסוימות למניעת כפל מס.
נסביר:
המס בישראל מבוסס על תורת המקור האנגלית. משמעות הדבר הוא שמס משולם רק במקום שבו יש הוראת חוק ספציפית, לדוגמה – מס על רווחי עסקים, מס על שכירות, או מס על מכירת נכס.

כעת נבחן איזו הוראת חוק מטילה מס על מכירת דירה בחו”ל המשמשת למגורים:

על מכירת דירה בחו”ל לא חל מס שבח מקרקעין, שכן חוק מיסוי מקרקעין, תשכ”ג-1963 חל רק על זכויות במקרקעין בארץ.
סעיף 88 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] התשכ”א-1965 מגדיר מהו “נכס” אבל, תחת הנחות מסוימות, אפשר שנדל”ן בחו”ל אינו מהווה “נכס” כלל כהגדרתו בפקודת מס הכנסה.

הדבר נתון לפרשנות הוראה מהוראות סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, אשר מחריג מהגדרת נכס “זכות חזקה במקרקעין – בין בדין ובין ביושר – המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח”. במקרה שבו התנאים מתקיימים, הרי שאין מקור לחיוב במס וכאמור לפי תורת המקור – לא אמור לחול מס כלל. (לשם דיוק – לא מדובר בפטור, אלא מדובר על מצב שבו כלל אין חיוב במס)

זכות חזקה

כאמור, השאלה מהי “זכות חזקה” והאם ניתן להשתמש בתכנון המס משתנה מסיטואציה לסיטואציה ודורשת בחינה מדוקדקת של מומחה במיסוי בינלאומי. היכרות עם הדין הספציפי במדינת היעד היא קריטית. לדוגמה – ברומניה, ניתן לקנות את הדירה מבלי לקנות את הקרקע שמתחתיה. במדינות מסוימות ניתן לקנות אופציה במקרקעין אשר תיחשב “זכות חזקה במקרקעין”. במדינות מסוימות עצם הרכישה של הדירה תהיה באמצעות נאמנות וכו’.

בנוסף, חשוב להבין שהוראות במסגרת אמנות מס מסוימות עשויות להשפיע על יישום תכנון המס וכמובן הדין הפנימי במדינת מקור הנדל״ן. כך לדוגמה – בגרמניה, הדין הפנימי מעניק פטור ממס רווח הון למכירת דירות פרטיות למשקיעים פרטיים (בתנאים מסוימים). במצב שכזה, שימוש בתכנון המס יפטור 100% מהמס שיכול לחול בעסקה.  במדינת אמנה כמו שבדיה לעומת זאת, שיעור מס רווח ההון הוא קבוע ועומד על 30% (גבוה יותר מאשר בישראל) כך שלתכנון הספציפי הזה לא תהיה שום משמעות.

 דירה בחו”ל המשמשת להשכרה ושחלוף נכס נדל”ן בחו”ל

במקרים מסוימים, יש אפשרות לדחות את תשלום המס ולקבל פטור ממס במכירת הדירה בחו”ל. דחיית מס שכזו מוכרת גם בנכסים בארץ, במצב של שחלוף נכס בר פחת, וסעיף 96 לפקודת מס הכנסה מטפל בנושא. הרציונל הוא שאם בעל נכס משדרג את היכולת שלו להפיק הכנסה על ידי מכירת נכס ורכישה של נכס אחר, יקר יותר – לאותה המטרה – המחוקק לא מעוניין לפגוע ביכולת לרכוש את הנכס החדש על ידי הטלת מס. לכן המחוקק דוחה את הטלת המס לנקודה בה המוכר מממש את הנכס החדש.
הסעיף “הרגיל” איננו חל על נכסים מחוץ לישראל, אך החוק קבע שאם במדינת מקור הנדל”ן יש הוראת חוק דומה – אזי תהיה אפשרות לדחות את מועד תשלום המס למימוש הנכס החדש.

לדוגמה, אם רכשתם דירה להשקעה בארה”ב, מכרתם אותה ברווח גדול ואתם מעוניינים להשתמש בכסף לרכישת דירה יקרה יותר בארה”ב, תוכלו להיות פטורים ממס בארה”ב (בהליך שמכונה 1031 Exchange) ואז להחיל את דחיית המס בתנאים מסוימים גם בארץ.

שחלוף נכס נדל”ן בחו”ל

שחלוף היא פעולה שבה נמכר נכס על מנת לרכוש נכס אחר, המשמש לאותה המטרה. במקרים רבים המחוקק מעוניין לדחות את רווח ההון שנוצר במקרים שכאלה בהתאם לעקרון המימוש – הכסף לא הגיע “הביתה” וימשיך לייצר עוד הכנסות. המקרה הקלאסי של השחלוף מתבצע במפעלים שבהם צריך לחדש מכונות בגלל שינויי טכנולוגיה. במצב כזה, כאשר בעל המכונה מעוניין לרכוש מכונה חדשה, הוא זקוק לכל תזרים המזומנים שנובע ממכירת המכונה כי בד”כ המכונה החדשה תעלה יותר.
פקודת מס הכנסה התייחסה לעניין זה וקבעה מנגנון של דחיית מס במקרים כאלה. המנגנון הזה מחריג שחלוף של נכס נדל”ן בחו”ל מתוך ההנחה שרכישה ומכירה של נדל”ן בחו”ל מתבצעת משיקולים אופורטוניסטיים בעיקר ולא תכנוניים.

הבעיה נוצרת כאשר מדובר על מצב שבו מדינת היעד שבו נמצא הנדל”ן מאפשרת שחלוף על נכס נדל”ן, בעוד ישראל אוסרת עליו. במצב שכזה, ישולם מס רווחי הון בארץ, כאשר לא יהיה ניתן לקזז ממנו מס ששולם בחו”ל (מכיוון שעדיין לא שולם). פקודת מס הכנסה פותרת מצב זה כאשר היא מאפשרת את קבלת הזיכוי ממס זר בעת תשלום המס הזר על הנכס, ללא התיישנות.

משרדנו מטפל במקרים של שחלוף נכסים בארץ, בארה”ב ובמדינות נוספות בעולם, לרבות ביצוע כל הדיווחים בהקשר זה ותכנון המס המיטבי.
למידע נוסף צרו קשר

שחלוף נכס נדל”ן בארה”ב

נקח לדוגמה נכס נדל”ן שנמצא בארה”ב. סעיף 1031 לקוד המסים של ה IRS מאפשר בתנאים מסוימים שחלוף נדל”ן, כך שבמכירת הנכס, המחזיק ישלם מס רווח הון בארץ (ללא זיכוי). בעת תשלום המס בארה”ב – תוגש בקשה לקבלת החזר מס מרשות המסים והמס ששולם בארה”ב יוחזר למשלם, תחת תנאים מסוימים.

ביצוע השחלוף בארה”ב כפוף למספר תנאים, בין היתר:

1. נכס הנדל”ן (הדירה, הקרקע, המבנה) משמש לצרכים עסקיים (השקעה, מסחר) ואיננו נכס לשימוש אישי.
2. שני הנכסים דומים באופיים ובאופן השימוש בהם;
3. הנכסים נמצאים בארה”ב (50 המדינות, וושינגטון הבירה, ובמקרים מסוימים איי הבתולה של ארה”ב)
4. כעקרון, ההחלפה צריכה להיות בו זמנית, אבל בתיקון שבוצע לחוק נקבע שאפשר לשחלף נכסים גם במקרים שבהם יש זיהוי ספציפי לנדל”ן החדש שנרכש בתוך 45 יום מיום המכירה, ונכס נרכש בתוך 180 יום (במקרה זה יש הכרח להשתמש במתווך מוסמך).
5. שווי הנדל”ן החדש הוא 95%-200% מהנדל”ן המוחלף (לא תנתן הקלה על מזומנים שמתקבלים בעסקה)

דוגמה
דוגמה ליישום “רגיל”: אדם רכש נכס בארה”ב בסכום של 100,000$ בשנת 2018, ומכר אותו בשנת 2019 בסכום של 140,000$ לצורך רכישת נכס דומה באותו הסכום. בשנת 2019 בארה”ב לא ישולם מס כלל, ובישראל ישולם מס רווח הון בסך 10,000$ המהווה 25% מהרווח בעסקה.
בשנת 2020 הנכס נמכר בסכום של 160,000$: בארה”ב ישולם מס רווחי הון בסך 9,000$ המהווה 15% מסכום הרווח הכולל בשתי העסקאות, בישראל יתקבל החזר מס בסך 4,000$ אשר חושב כך: מס בסך 5,000$ (25% מהרווח בעסקה השניה) בניכוי המס ששולם בארה”ב.
בסה”כ עבור שתי העסקאות שולם בארץ ובארה”ב מס בסך 15,000$ המהווה 25% מרווחי ההון בשתי העסקאות.

דגשים והסתייגויות למקרים של שחלוף נדל”ן בחו”ל:

1. במקרה שמחזיק הנכס הוא חברה ולא יחיד – לא ינתן זיכוי עקיף גם אם מדובר בחברה משפחתית בהתאם להוראות סעיף 64א לפקודה.
2. לא ינתן זיכוי מעבר לסכום ששולם בארץ בגין רווח ההון
3. בנסיבות מסוימות, קיים תכנון מס לגיטימי המאפשר שחלוף נכס נדל”ן בחו”ל, גם בארה”ב.
4. האמור איננו מהווה ייעוץ משפטי או חשבונאי, לצורך בחינת חבות המס בארץ ובארה”ב יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
   צרו איתנו קשר לבדיקת המקרה הספציפי שלכם.