פטור ממס רווח הון במכירת נדל"ן בחו"ל

באילו נסיבות עשוי להתאפשר פטור מלא או חלקי ממס רווח הון

מכירת נכס נדל"ן בחו"ל על ידי תושב ישראל עשויה להיות חייבת במס בשתי מדינות – במדינה שבה מצוי הנכס ובישראל. לצד זאת, אמנות המס שעליהן חתומה ישראל מסדירות במקרים רבים את סוגיית כפל המס ומאפשרות, בכפוף לתנאי הדין והאמנה הרלוונטית, זיכוי בגין מס ששולם בחו"ל. בנסיבות מסוימות אף עשוי להתאפשר פטור מלא או חלקי ממס רווח הון בישראל.

מכירת דירת מגורים בחו"ל

כאשר מדובר בדירה בחו"ל המשמשת למגורים ולא לשם הפקת הכנסה או רווח, עשויות להתקיים בנסיבות מסוימות הצדקות לפטור מלא ממס רווח הון בישראל. הבחינה נשענת על הוראות פקודת מס הכנסה העוסקות ברווחי הון, וכן, לפי העניין, על הוראותיהן של אמנות מס רלוונטיות.

שיטת המס בישראל מבוססת על עקרון שלפיו חיוב במס מחייב מקור נורמטיבי מפורש בדין. לכן, השאלה אם מכירת נכס מסוים חייבת במס בישראל נבחנת לפי הוראות החוק הספציפיות החלות על סוג ההכנסה או העסקה.

כדי להבין מתי עשוי לחול פטור, מתי תיתכן הקלה, ומתי כלל לא קמה חבות מס בישראל, יש לבחון תחילה אילו הוראות דין רלוונטיות למכירת דירת מגורים בחו"ל:

• ככלל, חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, עוסק בזכויות במקרקעין המצויים בישראל. לכן, ברוב המקרים הוא אינו המקור המשפטי המרכזי לבחינת מיסוי מכירת דירה הממוקמת מחוץ לישראל.
• במישור פקודת מס הכנסה, יש לבחון את הסעיפים העוסקים במיסוי רווחי הון, ובפרט את הגדרת "נכס" שבסעיף 88 לפקודה. בתוך הגדרה זו נכללת גם הוראה המחריגה "זכות חזקה במקרקעין המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח". המשמעות המעשית של ההחרגה תלויה, בין היתר, באופן השימוש בנכס, במבנה ההחזקה, בנסיבות המכירה וביכולת להציג ולהוכיח את התשתית העובדתית המתאימה בפני רשות המסים.
• במקרים המתאימים, הדיון אינו מתמקד דווקא בשאלה אם קיים "פטור", אלא בשאלה מוקדמת יותר – האם בכלל מתקיים אירוע מס החייב בישראל. מאחר שמדובר בתחום פרשני ותלוי עובדות, חשוב לבחון כל מקרה לגופו לפני נקיטת עמדה או ביצוע פעולה.

מהי "זכות חזקה" ולמה היא חשובה

השאלה מהי "זכות חזקה" והאם ניתן להסתמך עליה לצורכי תכנון מס משתנה ממקרה למקרה ודורשת בחינה מדוקדקת. לצורך כך יש לבחון לא רק את הדין הישראלי, אלא גם את אופי הזכויות המשפטיות במדינת היעד. כך, למשל, במדינות מסוימות ניתן לרכוש דירה ללא הקרקע שמתחתיה, לרכוש אופציה במקרקעין שעשויה להיחשב זכות רלוונטית, או להחזיק בנכס באמצעות נאמנות או מבנה משפטי אחר.

בנוסף, יש להביא בחשבון את הוראות אמנת המס הרלוונטית, אם קיימת, ואת הדין הפנימי במדינה שבה מצוי הנכס. כך למשל, בגרמניה הדין המקומי מעניק, בתנאים מסוימים, פטור ממס רווח הון במכירת דירות פרטיות בידי משקיעים פרטיים. בנסיבות כאלה, תכנון מס נכון עשוי להביא לפטור מלא גם ביחס למס בישראל. לעומת זאת, במדינות אחרות, כגון שבדיה, שיעור מס רווח ההון עשוי להיות גבוה משיעור המס בישראל, ולכן המשמעות המעשית של תכנון כזה עשויה להיות מוגבלת.

נכס נדל"ן בחו"ל המשמש להשכרה – מה קורה בשחלוף

"שחלוף" הוא מצב שבו נכס נמכר לצורך רכישת נכס חלופי המשמש לאותה מטרה. בדיני המס, הרציונל לדחיית המס במקרים כאלה הוא שהנישום אינו מושך את כספי התמורה לשימוש חופשי, אלא ממשיך להשקיע אותם בנכס חלופי שנועד להמשיך ולייצר הכנסה. דוגמה מוכרת לכך היא החלפת ציוד או מכונות בעסק, כאשר מלוא התמורה נדרשת לצורך רכישת הנכס החדש.

בישראל, סעיף 96 לפקודת מס הכנסה קובע מנגנון לדחיית מס במקרים מסוימים של שחלוף נכסים, לרבות נכסים בני פחת. עם זאת, ההסדר אינו חל, ככלל, על שחלוף של נכס נדל"ן המצוי מחוץ לישראל. לצד זאת, אם במדינת היעד קיימת הוראת חוק מקבילה המאפשרת דחיית מס בעת שחלוף – למשל סעיף 1031 לדין המס האמריקאי – ייתכנו בנסיבות מסוימות פתרונות שיקלו גם על חבות המס בישראל.

קושי מעשי עשוי להתעורר כאשר מדינת היעד מאפשרת דחיית מס במסגרת שחלוף, בעוד שהדין בישראל מחייב במס כבר במועד המכירה. במצב כזה, ייתכן שהנישום ישלם מס בישראל לפני ששילם מס במדינת החוץ, ולכן לא יעמוד לרשותו באותו שלב זיכוי ממס זר.

דוגמה: שחלוף נדל"ן בארה"ב

נניח שמדובר בנכס נדל"ן המצוי בארה"ב. סעיף 1031 לקוד המס האמריקאי מאפשר, בתנאים מסוימים, שחלוף של מקרקעין. במצב כזה, ייתכן שבמועד המכירה הראשונה ישולם בישראל מס רווח הון, בעוד שבארה"ב תידחה חבות המס. לאחר תשלום המס בארה"ב בפועל, ניתן לבחון אפשרות להגשת בקשה לזיכוי או להחזר מס בישראל, בכפוף להוראות הדין ולנסיבות המקרה.

לשם המחשה בלבד: אדם רכש נכס בארה"ב בשנת 2018 בסכום של 100,000 דולר, ומכר אותו בשנת 2019 בסכום של 140,000 דולר לצורך רכישת נכס חלופי באותו סכום. בארה"ב, בהנחה שהתקיימו תנאי השחלוף, לא ישולם באותה שנה מס. בישראל, לעומת זאת, עשוי לחול מס רווח הון בסך 10,000 דולר, המשקף שיעור מס של 25% על רווח של 40,000 דולר.

אם בשנת 2020 יימכר הנכס החלופי בסכום של 160,000 דולר, ייתכן שבארה"ב ישולם מס רווח הון בסך 9,000 דולר, המחושב על מלוא הרווח שנצבר בשתי העסקאות גם יחד. בישראל ניתן יהיה לבחון זכאות לזיכוי או להחזר, כך שהמס הזר ששולם יובא בחשבון במסגרת מגבלות הדין הישראלי.

התוצאה הכוללת בדוגמה היא שבמבט מצטבר על שתי העסקאות, נטל המס הכולל בישראל ובארה"ב עשוי להתכנס, בנסיבות מסוימות, לשיעור המס הישראלי החל על רווח ההון.

נקודות שחשוב להביא בחשבון

• כאשר המחזיק בנכס הוא חברה ולא יחיד, יש לבחון בנפרד את כללי הזיכוי וההתחשבנות, שכן לא בכל מקרה ניתן יהיה ליהנות מאותם מנגנונים החלים על יחידים.
• ככלל, הזיכוי ממס זר כפוף למגבלות הדין הישראלי, ולא ניתן לדרוש זיכוי העולה על סכום המס הישראלי החל על אותה הכנסה.
• מאחר שמדובר בתחום המושפע מסוג הנכס, אופן ההחזקה, מדינת היעד, הוראות האמנה והמבנה העסקי, מומלץ לבחון כל עסקה באופן פרטני לפני קבלת החלטה.

רוצים להבין איך חבות המס עשויה להיראות במקרה שלכם? בדיקה מקדימה של מדינת הנכס, אופן ההחזקה והשימוש שנעשה בו עשויה לסייע לזהות מראש את מסלולי המס האפשריים, את נקודות הסיכון ואת הצעדים הנדרשים ליישום נכון של התכנון.

נדל"ן גלובל – הסיפור שלנו

מומחים במיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל, משלב התכנון ועד שלב המימוש. נדל"ן גלובל הוא מיזם ייחודי שנועד לבנות עבורכם מבנה השקעה חכם ומותאם אישית, במטרה לצמצם את חבות המס לאורך כל שלבי ההשקעה ולהגדיל את הרווח נטו. אנחנו מאמינים שתכנון נכון הוא המפתח להשקעה מוצלחת – כזו שמביאה תוצאות בשטח, לא רק על הנייר.

במסגרת הליווי שלנו, אתם מקבלים מפת דרכים ברורה שמציגה מראש את סוגיות המס הצפויות – מרכישת הנכס, דרך ההחזקה השוטפת, ועד למכירה או לשחלוף.