שוכנת במרכז אירופה, וגובלת עם סלובקיה בצפון, אוקראינה ורומניה במזרח, סרביה וקרואטיה בדרום, וסלובניה ואוסטריה במערב.
בירתה היא בודפשט אשר נחצית על-ידי נהר הדנובה.
רקע
בודפשט בירת הונגריה רחוקה כ-4.5 שעות מישראל וכשעתיים וחצי נסיעה מוינה. לאור יופייה זכתה העיר לכינוי “פריז של מזרח אירופה”, בנוסף לאוכל המשובח שמציעה המדינה לא פלא שבודפשט באופן יציב נחשבת לאחת הערים המתוירות באירופה. הונגריה מחולקת לאזורים עירוניים ואזורים בעלי אופי כפרי. הביקוש לנדל”ן בהונגריה, כמו גם מחירי הנדל”ן, נמצאים בצמיחה מתמדת בשנים האחרונות, במקביל לצמיחה הכלכלית המתרחשת במדינה.
מיקום המדינה ומיקום ההשקעות במדינה
כאשר מדובר בהשקעות זרות בנדל”ן, היעד המבוקש ביותר הוא בודפשט. במרכז הונגריה על גדות נהר הדנובה, שוכנת עיר שוקקת חיים המושכת אליה בכל שנה למעלה מ-3 מיליון תיירים, מאה אלף סטודנטים זרים, אנשי עסקים ועוד. כל אלה נהנים ממחירים נוחים עקב המטבע החלש יחסית.
התיירות הרבה שפוקדת את המדינה מביאה איתה פוטנציאל רב לשכירות לזמן קצר דרך אתרים כמו booking או airbnb.
בשנים האחרונות הונגריה רשמה גידול ניכר בביקוש ובמחירי הנדל”ן ואולם הגידול התחלק בצורה דיפרנציאלית – כאשר בבודפשט נרשמה עלייה של 22% ובאזורים הכפריים יותר של בודפשט נרשמה עלייה חד ספרתית בלבד.
פוליטיקה
בהונגריה שולטת ממשלה ימנית מאד בראשותו של ויקטור אורבן אשר ידוע בגישתו הלאומנית האדוקה ואשר פעל לביטול חוקים רבים במדינה אשר נחשבו ליברליים. יחד עם זאת ולמרות זאת היחסים בין הונגריה וישראל משגשגים והדוקים מתמיד.
רקע פיננסי
הונגריה נמצאת ברצף של צמיחה קבועה המתבטא בעלייה קבועה בתל”ג וכלכלנים צופים שצמיחה זו תימשך בשיעורים משמעותיים גם בשנים הקרובות. ערכי הנדל”ן בבודפשט נמצאים בעלייה – מחד, אין תוכניות רבות לבנייה חדשה בשל שטחה המצומצמים של העיר והמשבר הכלכלי של 2008, ומאידך הביקוש לדירות רק עולה. בשנתיים האחרונות, נסקו מחירי הדירות עקב הביקוש הגבוה (אך מעולם לא הגיעו לשיא, שנרשם ב-2007). ההסבר המקובל מניח את צירופן של הריבית הנמוכה ביותר בשוק ההונגרי מזה שנים, את ההתפתחות הכלכלית החדה שעוברת המדינה ואת ההתעניינות מצד משקיעים זרים.
מימון
עבור הלוואות מקומיות קיימים בנקים הונגרים רבים שיענו על ציפיותיכם. שיעור הריבית למגורים בהונגריה בדומה לבולגריה ממשיך לצנוח ועומד על שיעור שבין 3.13% ועד 5.27% כתלות בתקופת ההלוואה ואופי התשלומים. הונגרים יכולים לקבל משכנתא משמעותית בהצגה של תלושי משכורת עם שכר מינימום בלבד בגלל ההיכרות של הבנקים עם כמות ההון השחור במדינה. זרים לעומת זאת יאלצו להשיג ראיות יותר משמעותיות לעניין כושר ההשתכרות.
מיסוי נדל”ן בהונגריה ואמנת המס
מבחינת מס הונגריה מהווה מציאה. בהונגריה קיים מס הכנסה אחיד בשיעור של 15% אשר חל בין היתר גם על ההכנסות משכירות. נוסף על כך למשכיר מגיע להפחית מדמי השכירות את כלל הוצאות המתועדות שרשם ולחלופין הוא יכול לבחור במסלול הפחתה של 10% נומינלי. מס רווח הון בדומה למס על הכנסה נקבע בשיעור של 15% כאשר עלויות רכישה, מכירה והשבת הנכס מופחתות מהשבח. לחלופין אם המוכר לא תיעד את הוצאותיו הוא יכול לבחור במסלול שבו הוא ימוסה בשיעור של 15% על 25% מהתמורה בגין הנכס בלבד! נוסף על כך לאחר השנה החמישית מופחתים 10% כל שנה מהרווח הממוסה כך שלאחר 15 שנים הרווח למס הוא למעשה 0. מלבד זאת קיים גם מס רכוש אך הוא אינו מוטל על ידי המדינה אלא על ידי הרשויות המוניציפליות וזאת בהתאם למדיניותה של כל רשות. שימו לב שיכול לחול עליכם גם מס בריאות בשיעור של 14% עבור הכנסות פסיביות כמו רווח הון.
