שוק הנדל"ן בצרפת: מגמות ותחזיות
שוק הנדל"ן בצרפת חווה בימים אלה האטה במחירי הנכסים ובהיקף המכירות.
מחירי נכסי המגורים ירדו ב-3.96% ברבעון השלישי של 2024, ירידה שהשפיעה הן על דירות והן על בתים פרטיים. בעוד שמדד המחירים מתמתן מרבעון לרבעון, הצפי הוא שהירידה תתייצב עד שנת 2025. לפי הפדרציה הלאומית לנדל"ן של צרפת, נכון לינואר 2025, המחיר הממוצע לבית בצרפת עמד על 2,930 אירו למ"ר, ירידה של 0.8% מהשנה הקודמת.
בנוגע להיקף המכירות, הנתונים מראים כי נכון לנובמבר 2024, נמכרו 778,000 בתים קיימים (יד שנייה) במהלך 12 חודשים. במקביל, בשלושת הרבעונים הראשונים של אותה שנה, נרכשו על ידי קונים פרטיים קצת יותר מ-50,000 בתים חדשים.
נתונים עדכניים של יורוסטאט (Eurostat) מדגישים מגמה זו, ומראים עליות משמעותיות במחירי הנכסים הממוצעים בצרפת בהשוואה שנתית:
הגורמים המרכזיים המשפיעים על שוק הנדל"ן:
תנאי אשראי מגבילים: ריביות גבוהות וכללי מתן הלוואה מחמירות יותר מקשות על רוכשים רבים לקבל משכנתאות. זהו גורם משמעותי, בהתחשב בכך ש-8 מתוך 10 עסקאות נדל"ן בצרפת ממומנות באמצעות הלוואות.
אי ודאות כלכלית: צמיחה כלכלית איטית פגעה באמון משקי הבית, והובילה למיעוט החלטות השקעה ולזהירות רבה יותר בשוק.
שוק א-סימטרי: פערים אזוריים בשווי הנכסים, הבדלים בהכנסות ובנכסים, ואי שוויון בהון גורמים לכך שבעלי הכנסות גבוהות נהנים מריביות נמוכות יותר, בעוד רוכשים ממעמד הביניים מתקשים לעמוד במחירי הדיור.
המחירים של נכסי המגורים בצרפת ממשיכים לרדת, אך קצב הירידה מתמתן בהדרגה, וישנם סימנים להתייצבות בשוק עם תחילת ירידת הריביות. היקפי המכירות עדיין נמוכים מהשנים הקודמות בשל תנאי הלוואה מגבילים, אי יציבות פוליטית ואי ודאות כלכלית. כל הגורמים הללו פגעו באמון הרוכשים. אף שירידות המחירים שיפרו את כוח הקנייה עבור חלק מהרוכשים, הגישה למימון אינה שוויונית, כאשר בעלי הון נהנים ממנה יותר ממעמד הביניים. ירידת המחירים לא השפיעה באופן אחיד על כל אזורי צרפת. אזורים במערב המדינה חוו ירידות חדות במיוחד, ופערי המחירים בין ערים הגדולות ועיירות בגודל בינוני הם ניכרים.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בצרפת
יתרונות:
- אין הגבלות חוקיות על בעלות זרה בנדל"ן צרפתי.
- תשואות שכירות חזקות וערך לטווח ארוך, שכן נכסים במיקומים מבוקשים מציעים הכנסה גבוהה משכירות.
- צרפת מציעה הטבות מס לבעלי נכסים, כגון ניכוי הוצאות הנכס, מיסים מופחתים על השקעות מסוימות, ופטורים ממס שבח על בעלות ארוכת טווח.
- רגולציה שמרנית ויציבות בשוק הופכות את צרפת לבחירה בטוחה עבור משקיעים המעוניינים להגן על הונם.
- בזכות המגוון האזורי, צרפת מציעה הזדמנויות השקעה רבות, החל מנכסים להשכרה רווחית ועד לדירות נופש אידיאליות, כל אחת עם מאפיינים ייחודיים משלה.
חסרונות:
- ירידה בערך הנדל"ן בשנים האחרונות, אם כי מגמה זו מתמתנת כעת.
- רוכשים זרים עלולים להיתקל בעיכובים בשל הליכים בירוקרטיים בתהליך המשפטי, מה שעלול להאט את עסקאות הנדל"ן בצרפת.
- תושבי חוץ עלולים לעמוד בפני בדיקות מחמירות ודרישה למקדמות של 50%–30%.
- עלויות נלוות גבוהות כמו שכר טרחת נוטריון ומיסים, העלולות להשפיע על התקציב.
מחירי נכסים ותשואות שכירות בצרפת לשנת 2025
כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בצרפת תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות גבוהות אך מתאפיינים במחירים גבוהים יותר ולעיתים קרובות מושפעים מביקוש עונתי. לעומתם, אזורים אחרים מציעים תשואות שכירות נמוכות יותר, אך במחירים נמוכים יותר ומספקים החזר יציב יותר.
לפניכם השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה בצרפת:
אזור / עיר | מחיר ממוצע למ"ר (€) | תשואת שכירות בצרפת (%) | פרופיל אזורי |
פריז | 7600 | 4.76 | ביקוש גבוה, שוק יוקרה, היצע מוגבל, עליית ערך משמעותית |
מרסיי | 2700 | 5.26 | עיר חוף, התחדשות עירונית, תשואות שכירות משתנות, עניין גובר |
ליון | 3800 | 4.52 | מרכז כלכלי, ביקוש חזק לשכירות, אוכלוסיית סטודנטים, מחירים יציבים |
בורדו | 3500 | 4.33 | אזור יין, קסם תרבותי, אטרקטיבי לדירות נופש, מחירים בעלייה |
מונפלייה | 2900 | 4.50 | עיר סטודנטים תוססת עם ביקוש גבוה לשכירות ומחירי נכסים תחרותיים למשקיעים חדשים |
תהליך הרכישה בצרפת
תהליך רכישת נכס בצרפת כולל מספר שלבים מרכזיים: עבודה עם עורך דין מקומי אמין, קבלת מספר משלם מסים צרפתי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, טיפול במקדמות ובמיסים, והשלמת רישום הבעלות הסופי. בדרך כלל, תהליך רכישת נכס בצרפת מתחיל בחתימה על חוזה ראשוני (עם תקופת צינון של 7 ימים), ולאחר מכן חתימה על שטר המכר הסופי. שטר המכר נערך על ידי נוטריון, אשר מוודא שכל הבדיקות המשפטיות והפיננסיות הושלמו לפני הרישום.
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן בצרפת?
בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים בצרפת מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.
- ריביות קבועות: שיעור הריבית המוצע משתנה. בשנת 2024 נעו בין 3.19% ל-3.53%
- יחס הלוואה לשווי הנכס (LTV): בדרך כלל 85%–70% עבור זרים
- מסמכים נדרשים: מסמך זיהוי, הוכחת הכנסה, דפי בנק, הוכחה על יחס חוב שאינו עולה על 35%, אישור תעסוקה/הכנסה, ועוד.
יש לקחת בחשבון סיכוני מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית.
האם ניתן לקבל תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה בצרפת?
צרפת אינה מציעה תוכנית "ויזת זהב" (Golden Visa). במקום זאת, היא מציעה ויזה מבוססת כישרונות (Talent Visa) המאפשרת למשקיעים זרים לקבל תושבות בצרפת באמצעות השקעות במערכת העסקית המקומית.
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
תכנון מבנה ההשקעה
- השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה המיסוי האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המיסים שתצטרכו לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.
- בהשוואה למדינות אחרות, לצרפת יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל, ולכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק ניכר מהתשואה.
- בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויקים למטרותיכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, בעלות ומכירה — כדי שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו הם ללא תחרות.
המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה
טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן בצרפת – וכיצד אנחנו עוזרים
- התעלמות מבעיות מעשיות ומסיכונים נסתרים בנכס או במיקום > אנו עוזרים לכם להעריך את מצבו האמיתי של הנכס, אתגרי המיקום ודגלים אדומים פוטנציאליים.
- בעיות בהעברת כספים לרכישה > אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
- אי הבנה מלאה של אמנת המס בין ישראל לצרפת, המובילה לתשלום מיסים מיותרים > אנו עוזרים לכם למקסם את הטבות האמנה ולהימנע מכפל מס.
- אי בדיקה של מסמכים חיוניים ומעמד משפטי > אנו נסייע לכם באמצעות אנשי מקצוע מהימנים, בתחום המשפט, נבטיח ציות לחוק, ונזהה סוגיות שעלולות לחמוק מן העין.
גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו
נדל"ן גלובל להשקעה שלכם בצרפת. הסיפור שלנו בכמה מילים.
ייסדנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס, מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעיתים קרובות מס גבוה מדי או משתמשים במבנה השקעה שגוי — פשוט מחוסר הכוונה מותאמת אישית.
לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, וללוות אתכם בכל שלב — רכישה, בעלות ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מיסים מיותרים, לספק בהירות, ולהעניק לכם שקט נפשי.
בדקו כמה מס תוכלו לחסוך מההשקעה שלכם בצרפת
מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בצרפת
מקרה בוחן: משפחה מתל אביב משקיעה בדירה בליון
- המצב: משפחה מתל אביב רכשה דירה בשווי 350,000 אירו בליון להשכרה לטווח ארוך.
- האתגר: הם תכננו תחילה לרכוש את הנכס ישירות על שמם הפרטי, אך שקלו גם להשקיע דרך חברה.
- הפתרון: לאחר שהבנו את צרכיהם, תכננו מבנה השקעה המותאם להשקעה ארוכת טווח בצרפת, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה שלהם לטווח הארוך.
סיפורי הצלחה: קראו מקרי בוחן נוספים על האופן שבו עזרנו למשקיעים ישראלים למקסם את השקעותיהם בשנים האחרונות
שאלות קריטיות שיש לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט:
- כיצד תמוסה בישראל ההכנסה שלי מנכס בצרפת?
- אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
- כיצד אוכל לבנות את ההשקעה שלי כדי למזער את נטל המס הכולל?
- מהן השלכות הירושה עבור יורשיי?
שאלות השקעה:
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
- האם כדאי לי להתמקד בהשכרה לטווח ארוך או בנכסי נופש?
- אילו עלויות שוטפות עלי לתקצב?
- אילו אסטרטגיות יציאה עלי לשקול?
אל תתמודדו עם השאלות המורכבות הללו לבד. המדריך המקיף ושירותי הייעוץ המותאמים אישית שלנו מספקים תשובות ברורות וניתנות ליישום, המותאמות למצבכם הספציפי.
אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.
Q & A
אילו מיסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בצרפת?
בעת רכישת נדל"ן בצרפת, משקיעים ישראלים כפופים למס רכוש – מיסוי לאומי ומקומי, ומס על הכנסות משכירות. כמו כן, חשוב להבין את אמנת המס למניעת כפל מס בין ישראל לצרפת, כדי להבטיח עמידה בחובות המס בשתי המדינות.
האם אני יכול לקבל משכנתא בצרפת כתושב ישראל?
כן, תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא בצרפת להשקעה בנכס. בנקים ומוסדות פיננסיים בצרפת מציעים משכנתאות למשקיעים זרים, אם כי התנאים, הזכאות והמסמכים הנדרשים עשויים להשתנות. מומלץ לבדוק את שוק המשכנתאות הצרפתי הנוכחי ולהתייעץ עם מומחה מקומי.
כיצד אני רוכש נכס בצרפת כישראלי?
תהליך רכישת נכס בצרפת כזר כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק בצרפת, חתימה על חוזי רכישה ורישום הנכס. מומלץ מאוד לעבוד עם עורך דין נדל"ן מקומי בצרפת. תהליך הרכישה כולל נוטריון שמאמת את המסמכים.
כיצד אוכל לקבל ויזת זהב או תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה בצרפת?
צרפת אינה מציעה תוכנית ויזת זהב. במקום זאת, היא חוקקה את תוכנית ה-Talent based, המעניקה תושבות לזרים באמצעות השקעות במערכת העסקית.
מהם שיעורי מס ההכנסה משכירות בצרפת למשקיעים זרים?
הכנסה משכירות מנכס בצרפת מחויבת במס בשיעור של 30%–20% ליחידים. החוק בצרפת מאפשר הקלות מס תחת שני מכשירים עיקריים: Micro-BIC ו-Micro-Foncier. הבנת מס ההכנסה משכירות בצרפת לזרים וכיצד הוא מתקשר עם חובות המס בישראל חיונית לאופטימיזציה של התשואות שלכם.
האם עדיף לקנות נכס בצרפת כאדם פרטי או דרך חברה?
ההחלטה אם לקנות נדל"ן צרפתי כאדם פרטי או באמצעות חברה תלויה ביעדי ההשקעה, תכנון המס והנסיבות האישיות שלכם. לכל מבנה יש השלכות מס שונות.
האם כדאי לי להשקיע בצרפת?
שוק הנדל"ן בצרפת בשנת 2025 צפוי לחוות התמתנות בירידת מחירי הנדל"ן והמכירות. בעוד שהמגוון האזורי מספק הזדמנויות אטרקטיביות הן לקונים ישראלים והן למשקיעים בינלאומיים, חשוב לבחור את מבנה ההשקעה ותכנון המס הנכונים. צרפת יכולה להיות אופציה טובה לתשואות שכירות יציבות ולעליית ערך לטווח ארוך.
