למה לקנות נכס דווקא בארה"ב? הזדמנות השקעה חכמה למשקיע הישראלי
ארצות הברית היא אחד משווקי הנדל"ן הגדולים, המגוונים והנזילים בעולם. עבור משקיעים ישראלים, זהו יעד שמציע שילוב של יציבות מוסדית, היצע רחב של סוגי נכסים ושווקים מקומיים שונים מאוד זה מזה, כך שהזדמנויות יכולות להיראות אחרת לחלוטין בין מדינה למדינה, ואף בין שכונות באותה עיר.
ההבדל בין עסקה טובה לעסקה יקרה מתחיל כמעט תמיד בהבנת ההקשר המקומי – ובתכנון מס נכון מראש
במקביל להזדמנויות, חשוב לזכור שהשקעה בארה"ב מלווה גם בסיכוני מיסוי וחבויות שאינם תמיד אינטואיטיביים למשקיע הישראלי. למשל, האופן שבו הכנסות שכירות מדווחות וממוסות, דרך כללי ניכוי והכרה בהוצאות, מיסוי בעת מכירה, ועד סוגיות מבניות כמו החזקה באמצעות LLC והשלכות אפשריות על דיווחים ותאימות בין מערכות המס בישראל ובארה"ב דרך האמנה. תכנון מס לא מדויק ושנעשה בחוזר מקצוענות עלול לייצר כפל מס, חשיפות דיווח, ועלויות שניתן היה למנוע מראש.
אצלנו תוכלו למצוא את כל המידע שיעשה לכם סדר, עם תמונת מצב עדכנית, השוואת אזורים ותשואות, ודגשים פרקטיים שיעזרו לכם לקבל החלטה רגועה, שקולה ומבוססת.
Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים
הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעתים יותר מדי מס או משתמשים במבנה השקעה לא נכון – פשוט בגלל היעדר ליווי מותאם.
לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע – באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את הלקוח שלנו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, להעניק בהירות, ולתת לך שקט נפשי.
בדקו כמה מס תוכלו לחסוך בהשקעה שלכם בארצות הברית
שוק הנדל"ן בארה"ב: מגמות ותחזית צפויה לשנת 2026
שוק הנדל"ן בארה"ב – גם במכירות וגם בהשכרה – נמצא במגמת התייצבות ומציע למשקיעים שוק שנחשב אמין ועמיד יחסית. בין הגורמים המרכזיים שניכרו בשנים האחרונות: ריביות משכנתא גבוהות שמצמצמות את כוח הקנייה, לצד אי ודאות כלכלית שמגבירה זהירות בקרב רוכשים.
לפי מדדים שפורסמו בתחילת 2026, נרשמה עלייה שנתית במחירי הבתים של 3.88%. ערים כמו ניו יורק, שיקגו וקליבלנד הציגו עליות חזקות יותר, בעוד שבדנבר, דאלאס וטמפה נרשמה עלייה נמוכה מאוד עד אפסית.
ברבעון הראשון של 2025, המחיר החציוני של בתים חדשים ירד בשיעור של 7.52% והגיע לממוצע של 403,600 דולר, בעוד שבשוק הבתים הקיימים המחיר החציוני עלה ב-2.75% והגיע לממוצע של 403,700 דולר. אחת התופעות הבולטות בשוק האמריקאי היא שהפער בין מחירי בתים חדשים לבתים קיימים כמעט ונעלם – בעיקר משום שבעלי נכסים ותיקים, שנהנים ממשכנתאות בריבית נמוכה, אינם ממהרים למכור. מנגד, שוק הבנייה החדשה נוטה להיות תנודתי יותר, בהתאם לסוג הבנייה ולמיקום. הפרשי המחירים בין בתים חדשים לקיימים משתנים גם הם לפי אזור. בצפון-מזרח, בתים חדשים היו יקרים ב-310,900 דולר מבתים קיימים – הפער הגדול ביותר. בדרום, ההפרש בבתי צמודי-קרקע חדשים היה רק 10,400 דולר. במערב נצפתה תופעה הפוכה: בתים קיימים היו יקרים ב-72,600 דולר מבתים חדשים.
אנחנו מעריכים שמחירי הבתים הקיימים צפויים לעלות בכ-4% בשנת 2026 – קצב שמצביע על מגמת עלייה יציבה, אך זהירה.
מנועי צמיחה מרכזיים
- גידול אוכלוסייה שמגדיל ביקוש לנכסים למגורים ולמסחר.
- צמיחה כלכלית ועלייה בתעסוקה שמייצרות ביקוש עקבי לנדל"ן.
- ריביות ומדיניות אשראי שמשפיעות ישירות על נגישות המימון ועל היקפי העסקאות.
- מיקום ותשתיות – אזורים שמקבלים השקעה ציבורית ותשתית תחבורתית נהנים בדרך כלל מחיזוק בביקושים.
שוק הנדל"ן בארה"ב נחשב לאחד הדינמיים בעולם, ומושפע ממכלול גורמים כמו צמיחה כלכלית, שינויים דמוגרפיים, מדיניות ריבית ושינויים בהתנהגות הצרכנים.
הביקוש לדיור נשאר משמעותי גם במשברים עולמיים כמו הקורונה, בשל גידול אוכלוסייה, המשך עיור, וכניסת דור ה-Millennials לשוק השכירות (דור שבעבר התאפיין בשיעור גבוה יותר של בעלי דירות, וכיום, בשל יוקר המחיה, רבים נוטים יותר לשכירות – מה שעשוי לתמוך בביקוש לשכירות ולשפר את האטרקטיביות למשקיע הישראלי). מחירי הדיור נשמרים ברמה גבוהה בעיקר בשל עודף ביקוש מול היצע נמוך ועלויות בנייה שעולות.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב : על קצה המזלג
יתרונות
- מגוון רחב של סוגי נכסים שמתאימים לתקציבים ולמטרות שונות.
- שוק ותיק ומפותח עם פוטנציאל צמיחה לטווח ארוך.
- הזדמנויות להכנסה משכירות, במיוחד באזורים מבוקשים כגון Florida.
- פוטנציאל השבחה עם מגמת עלייה מצטברת לאורך זמן.
- שילוב תזרים שכירות ועליית ערך (Dual benefits).
- פיזור גיאוגרפי שמקטין סיכונים בתיק השקעות.
- מסגרת משפטית חזקה והגנה על זכויות קניין.
- אין Stamp Duty (בניגוד למדינות שבהן מס בולים מהווה עלות משמעותית בעסקה).
חסרונות
- תנודתיות שוק וחשיפה לריבית – במיוחד אם מממנים באמצעות הלוואה.
- עלויות כניסה ותחזוקה גבוהות (תיקונים, מיסים, ביטוחים ועוד).
- סיכון מיקום – אזור חלש עלול לפגוע בביקוש ובתשואה.
- מערכת מס ומשפט מורכבת למשקיעים זרים, מה שמחייב תכנון מראש.
שוק השכירות בארצות הברית
מחירים ותשואת שכירות בארה"ב לשנת 2026
כשקניית דירה בארה"ב נעשית מאתגרת יותר עבור משפחות מקומיות, שוק השכירות מתחזק - וזה בדיוק המקום שבו משקיע שמבין מיקום ומיסוי יכול לייצר יתרון אמיתי
כמו בכל שוק נדל"ן, ההבדלים בין אזורים בארה"ב משמעותיים מאוד: יש מדינות וערים שמציעות תשואות שכירות גבוהות אך דורשות השקעה ראשונית גבוהה יותר, ולעומתן אזורים שבהם המחירים נמוכים יותר אך גם התשואה מתונה יותר – ולעתים היציבות גבוהה יותר.
להלן השוואה מהירה בין מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים במספר יעדים פופולריים להשקעה:
אזור | מחיר ממוצע למ"ר ($) | תשואת שכירות ממוצעת (%) | מאפייני השוק |
New York | 400,000-1,000,000 | 6.60 | שוק ביקוש גבוה עם היצע מוגבל ותמחור פרמיום באזורים מרכזיים. |
Chicago | 350,000-700,000 | 9.95 | כניסה נוחה יחסית, שוק שכירות יציב, עניין גובר ב-Multi-family ובפרברים. |
Miami | 350,000-700,000 | 6.87 | פופולרית בקרב משקיעים בינלאומיים; שוק של Condos והשכרות קצרות-טווח עם ביקוש תיירותי. |
Los Angeles | 600,000-700,000 | 4.64 | מחירים גבוהים, שוק מגוון, תשואות שכירות סבירות אך רגולציה משמעותית. |
Orlando | 200,000 | 8.13 | צמיחה מהירה ומחירים נגישים יחסית; ROI גבוה בנכסי נופש ובהשכרה למשפחות. |
Washington | 500,000 | 7.23 | ביקוש יציב יחסית עם מאפייני יציבות; ביקוש לדירות עירוניות ול-Townhomes. |
אלו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בארצות הברית? מיסוי בכל שלב
השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מבוצעת במבנה האופטימלי, ולהכיר את כל המסים הצפויים לאורך הדרך – כדי להביא אותם בחשבון בהחלטה הכלכלית. בהשוואה למדינות אחרות, לארצות הברית יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל. אמנת המס בין ישראל לארה"ב נועדה לצמצם מצבי כפל מס ולהסדיר חלוקת זכויות מיסוי בין המדינות. עם זאת, האופן שבו האמנה חלה בפועל תלוי בסוג ההכנסה (שכירות, רווח הון וכו') ובמבנה שבו מוחזק הנכס. לכן, תכנון מס נכון יכול לחסוך חלק משמעותי מהתשואה. ב-Nadlan Global אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויק למטרותיך, ויוצרים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתוכלו להשקיע בביטחון
מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בארצות הברית – איך אנחנו עוזרים
קושי בביצוע מחקר מקיף לגבי ההיבטים המשפטיים והמיסויים
↓
אנו בונים עבורכם מבנה השקעה אופטימלי לצרכי מס , כולל ליווי בכל היבטי המס הקשורים להשקעה, ויכולים לחבר אתכם לשותפים אמינים שהם מומחים בהליכי נדל"ן משפטיים.
בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה
↓
אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
אי הבנת אמנת המס ישראל – ארה״ב, שמובילה לתשלום מסים לא נחוצים (במידה וקיימת)
↓
אנו עוזרים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.
התעלמות מהיבטים פיננסיים הקשורים לנכס
↓
אנו מייעצים על אסטרטגיות מכירה וירושה יעילות מבחינת מס כבר מהיום הראשון.
בדקו מהי הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות האלה
Q & A
שאלות נפוצות על השקעה בנדל"ן ומיסוי בארה״ב עבור ישראלים
אילו מסים משלמים ישראלים על הכנסות שכירות בארה"ב ובישראל?
בארה"ב יש מס פדרלי ולעיתים מדינתי; בישראל מדווחים ומקבלים זיכוי מס בהתאם לאמנה.
האם כדאי לקנות נכס בארה"ב על שמי או באמצעות LLC?
תלוי במס, אחריות משפטית, ירושה ודיווח; LLC נפוץ מאוד בקרב משקיעים ישראלים אך חייב התאמה למצבכם האישי.
אילו חובות דיווח יש לישראלי שמחזיק נכס בארה"ב?
נדרשים דוחות מס בארה"ב ולעיתים טפסי דיווח על חשבונות.
מהם הסיכונים המיסויים המרכזיים למשקיע ישראלי בארה"ב?
מבנה החזקה לא נכון, ניכויים לא מותרים, כפל מס, חשיפות דיווח וקנסות על אי-ציות.
