יוון ממשיכה לבסס את מעמדה כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעות נדל"ן באירופה. בשנים האחרונות השוק המקומי עבר שינוי משמעותי, עם עלייה בביקוש, יציבות כלכלית מחודשת ותמריצים ממשלתיים ייחודיים למשקיעים זרים. מדריך זה נועד לספק לישראלים תמונה מלאה של ההזדמנויות, הסיכונים והיבטי המיסוי בהשקעה ביוון בשנת 2025.
שוק הנדל"ן היווני: מגמות ותחזית לשנת 2025
לאחר תקופה מאקרו-כלכלית מאתגרת, שוק הנדל"ן ביוון התאושש בצורה מרשימה. במהלך 2023 ו-2024, הביקוש לנכסים ביוון זינק, מה שהוביל לעלייה ניכרת במחירי הדיור הממוצעים—במיוחד במרכזים העירוניים.
נתונים עדכניים מבנק יוון מחזקים מגמה זו, כאשר מחירי הנכסים הממוצעים מצביעים על עליות משמעותיות משנה לשנה.
בעוד שקצב הצמיחה החל להתמתן ב-2024, השוק כיום מאוזן יותר, עם עליות מחירים יציבות ובנות קיימא. שינוי זה מסמן סביבה בריאה ויציבה הן לקונים והן למשקיעים.
אף שקצב הצמיחה התמתן במהלך 2024, השוק כיום מאוזן ובריא יותר, עם עליות מחירים יציבות ובנות קיימא — סימן לסביבה בטוחה ויציבה הן לרוכשים והן למשקיעים.
מדוע כדאי להשקיע בנדל"ן ביוון בשנת 2025
יוון מציעה שילוב ייחודי של פוטנציאל כלכלי, שוק נדל"ן מתפתח ותמריצים ממשלתיים שממקמים אותה בראש רשימת היעדים להשקעה באירופה:
- כלכלה יוונית מתחזקת ועלייה בכוח הקנייה המקומי.
- תיירות משגשגת המניעה ביקוש להשכרות קצרות טווח ולבתי נופש.
- תמריצים ממשלתיים אטרקטיביים, כגון תוכנית הוויזה הזהובה, ההופכים את יוון ליעד מבוקש במיוחד למשקיעים זרים.
הביקוש לנכסים ביוון מגיע הן מרוכשים מקומיים והן ממשקיעים בינלאומיים, ויוצר שוק מגוון ודינמי. הצפי לשנים הקרובות מצביע על המשך צמיחה מתונה ויציבה, הודות לשילוב של יציבות כלכלית, מדיניות ממשלתית תומכת ומשיכתה המתמשכת של יוון כיעד מגורים ונופש.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל"ן ביוון
לפני קבלת החלטה על השקעה, חשוב להבין את היתרונות והאתגרים המרכזיים של השוק היווני.
יתרונות עיקריים:
- מחירי כניסה נמוכים בהשוואה לערי בירה במערב אירופה
- פוטנציאל צמיחה גבוה בערכי הנכסים
- תשואות השכרה אטרקטיביות (4–6.5% בהתאם למיקום)
- נתיב לתושבות באיחוד האירופי באמצעות הוויזה הזהובה
- יתרונות מס אפשריים בשילוב נכון של דיני המס בישראל וביוון עם תכנון מוקדם
- שוק תיירות חזק התומך בהכנסות מהשכרה
- קרבה לישראל ונגישות גבוהה
חסרונות אפשריים:
- אי־ודאות פוליטית וכלכלית למרות השיפורים האחרונים
- תנודות עונתיות בביקוש באזורים תיירותיים
- סיכון מטבע עבור משקיעים ישראלים
- חשיפה למיסוי גבוה אם לא מתכננים נכון את מבנה ההשקעה
שוק הנדל"ן היווני: מגמות ותחזית לשנת 2025
לאחר תקופה מאקרו־כלכלית מאתגרת, שוק הנדל"ן ביוון חווה התאוששות מרשימה. במהלך 2023 ו־2024 נרשמה עלייה חדה בביקוש לנכסים, במיוחד במרכזים העירוניים, מה שהוביל לעלייה ניכרת במחירי הדיור.
נתונים עדכניים מבנק יוון מחזקים מגמה זו, ומצביעים על עליות מחירים עקביות משנה לשנה.
נתונים עדכניים מבנק יוון מחזקים מגמה זו, כאשר מחירי הנכסים הממוצעים מצביעים על עליות משמעותיות משנה לשנה.
מחירים ותשואות השכרה ביוון לשנת 2025
כמו בכל שוק נדל"ן, גם ביוון מחירי הנכסים מושפעים ישירות מהמיקום. ישנם אזורים שבהם ניתן ליהנות מתשואות שכירות גבוהות במיוחד, אך המחירים בהם גבוהים יותר והם מושפעים לעיתים מביקוש עונתי. מנגד, ישנם אזורים שבהם המחירים נוחים יותר, התשואות מתונות אך יציבות, וההשקעה בהם נחשבת לבטוחה לטווח ארוך.
להלן השוואה של מחירי נדל"ן ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים המבוקשים ביותר להשקעות נדל"ן ביוון:
| אזור / עיר | מחיר ממוצע למ"ר (€) | מחיר לדירת 90 מ"ר (€) | תשואת השכרה (%) | מאפיינים |
| אתונה | 2,200 | 198,000 | 4.0–5.0 | ביקוש גבוה ויציב, התחדשות עירונית מתמשכת |
| תסלוניקי | 1,700 | 153,000 | 4.0–5.5 | צמיחה חזקה במחירים, שוק השכרה פעיל |
| מיקונוס | 4,000 | 360,000 | 5.0–6.5 | יעד יוקרה ותיירות, ביקוש עונתי גבוה |
| כרתים | 1,600 | 144,000 | 4.5–5.5 | פופולרי לבתי נופש, שוק יציב |
| רודוס | 2,000 | 180,000 | 4.5–5.5 | יעד תיירותי, תשואות טובות |
תהליך רכישת נכס ביוון
רכישת נדל״ן ביוון נחשבת לתהליך פשוט יחסית, אך חשוב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים – עורך דין, רואה חשבון ונציג נדל״ן מנוסה.
שלבים עיקריים בתהליך הרכישה:
- בחירת נכס ובדיקת נאותות (Due Diligence): בדיקת בעלות, רישום זכויות, חובות קיימים והיתרי בנייה.
- פתיחת חשבון בנק יווני וקבלת מספר מס (AFM): חובה לכל משקיע זר.
- חתימה על חוזה רכישה: מתבצעת בפני נוטריון ציבורי.
- תשלום מס רכישה: לרוב 3% ממחיר העסקה.
- רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין: השלב הסופי להשלמת הבעלות.
תהליך זה נמשך לרוב בין 4 ל־8 שבועות, בהתאם למורכבות העסקה. משקיעים זרים נהנים משקיפות גבוהה וממערכת רישום דיגיטלית מתקדמת, שהופכת את התהליך לבטוח ויעיל.
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתה להשקעת נדל"ן ביוון?
הבנקים והגופים הפיננסיים ביוון מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.
- ריבית קבועה: החל מ-2.9% (לתקופה של 3 שנים ומעלה)
- ריבית משתנה: Euribor + 2%
- יחס מימון לנכס (Loan-to-Value): בדרך כלל 50%–60% למשקיעים זרים
- מסמכים נדרשים: מספר מס יווני (AFM), דפי חשבון בנק, דוחות מס ועוד — בהתאם לעסקה ולפרופיל המשקיע
חשוב לקחת בחשבון את סיכוני המטבע ואת ההשלכות המס הקשורות לתשלומי הריבית.
האם ניתן לקבל תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה בנדל"ן ביוון?
תוכנית ה־Golden Visa של יוון מציעה מסלול פשוט וברור לקבלת תושבות אירופית למשקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי ולבני משפחותיהם. באמצעות רכישת נדל"ן ביוון, ניתן לקבל היתר תושבות לתקופה של חמש שנים, הניתן לחידוש.
אפשרות ויזה זהב | השקעה מינימלית (€) | סוג הנכס / מיקום | הערות עיקריות |
נכס רגיל (ברוב האזורים) | 400,000 | נכס יחיד, בשטח של לפחות 120 מ"ר, מחוץ לערים המרכזיות | המסלול הנפוץ ביותר למשקיעים |
אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, איים גדולים | 800,000 | נכס יחיד, בשטח של לפחות 120 מ"ר, באזורים אלה | רף השקעה גבוה יותר במיקומים יוקרתיים |
שיפוץ מבנה היסטורי | 250,000 | הסבה או שיקום למגורים | רף השקעה נמוך יותר, נדרש מבנה לשימור |
מספר נכסים (שווי מצטבר) | 400,000 | מספר נכסים, בשטח כולל של לפחות 120 מ"ר | הנכסים חייבים להיות באותו אזור |
תוכנית ויזת הזהב כוללת אותך, את/ה בן/בת הזוג, ילדים עד גיל 21 ושני זוגות ההורים. נכסים שנרכשים במסגרת התוכנית מיועדים להשכרה לטווח ארוך בלבד (השכרות קצרות טווח, כגון Airbnb, אינן מותרות).
עו״ד מיקליס פאלאיולוגוס
מיקאליס פאליאלוגוס משמש כעורך הדין היווני של הצוות, ומלווה את העסקאות המשפטיות ביוון מול הרשויות והגורמים המקומיים.
קרא עוד>>
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
מיסוי על השקעות נדל״ן ביוון – מה משקיעים ישראליים חייבים לדעת לפני שהם משקיעים?
בעת השקעה בנדל״ן ביוון חשוב להבין את מבנה המיסוי המקומי ואת ההשפעה של אמנת המס בין ישראל ליוון. תכנון נכון מראש יכול למנוע כפל מס, לשפר את התשואה נטו ולהבטיח עמידה בדרישות החוק בשתי המדינות.
אמנת המס ישראל–יוון
אמנת המס בין ישראל ליוון נועדה למנוע כפל מס ולהעניק יתרונות משמעותיים למשקיעים ישראלים. האמנה קובעת כי:
• הכנסות משכירות חייבות במס רק ביוון.
• רווחי הון ממכירת נכסים חייבים במס רק ביוון.
• מסי ניכוי במקור על ריבית ותמלוגים מופחתים.
הבנה ויישום נכון של האמנה מאפשרים למשקיעים למקסם את הרווחים ולהימנע מתשלום מס כפול.
המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה
מדוע חשוב לתכנן את מבנה ההשקעה לפני רכישת הנכס?
השלב הראשון ברכישת נכס בחו"ל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה הנכון, תוך בחינת כלל המיסים הצפויים לאורך הדרך.
בהשוואה למדינות אחרות, ליוון יש אמנת מס מיטיבה עם ישראל ולכן תכנון מס נכון יכול לשפר משמעותית את התשואה נטו.
בנדל"ן גלובל אנו בונים אסטרטגיית מס מותאמת אישית ומבנה השקעה מדויק בהתאם למטרותיכם, עם מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה—כך שתוכלו להשקיע בביטחון.
בדקו מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים עבורכם
טעויות נפוצות ברכישת נדל"ן ביוון – ואיך נוכל לסייע לכם להימנע מהם
- בחירת מבנה השקעה לא נכון העלול לגרום לכפל מס אנו מתאימים את מבנה ההשקעה לצרכים שלכם;
- בעיות בהעברת כספים לרכישה אנו מלווים אתכם בתהליך להבטחת העברה חלקה;
- חוסר הבנה של אמנת המס ישראל–יוון אנו מסייעים למקסם את יתרונות האמנה;
- התעלמות מתכנון מס ואסטרטגיית יציאה מראש אנו בונים תוכנית למכירה ולירושה בצורה יעילה מבחינת מס.
גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו
נדל"ן גלובל להשקעתה שלכם ביוון. הסיפור שלנו בקצרה.
הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך מחשבה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים לעיתים קרובות משלמים מס גבוה מדי או בוחרים במבנה השקעה לא נכון—רק מחוסר ייעוץ מותאם אישית.
לכן הגדרנו את המשימה שלנו: להפוך תכנון מס איכותי ומותאם אישית לנגיש לכל משקיע, עם תהליך ברור, תמחור הוגן וליווי בכל שלב—רכישה, החזקה ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים.
המטרה שלנו: לחסוך לכם תשלומי מס מיותרים, לספק בהירות ולהעניק לכם שקט נפשי.
מקרי בוחן: משקיעים ישראלים ביוון
מקרה בוחן 1: משפחה מתל אביב המשקיעה בדירה באתונה
נסיבות המקרה: משפחה מתל אביב רכשה דירה בשווי €350,000 במרכז אתונה לצורך השכרה לטווח ארוך.
האתגר: בתחילה תכננו לרכוש את הנכס על שמם הפרטי, אך שקלו גם לבצע את ההשקעה באמצעות חברה.
הפתרון: לאחר שהבנו את צורכיהם, בנינו עבורם מבנה השקעה מותאם להשקעה ארוכת טווח ביוון, אשר הפחית את חשיפת המס ומקסם את התשואה לאורך זמן.
Q & A
אילו מיסים יש לשלם בעת רכישת נכס ביוון?
בעת רכישת נדל"ן ביוון, משקיעים ישראלים נדרשים לשלם מס רכישה חד-פעמי, מס רכוש שנתי, ומס על הכנסות משכירות. חשוב להבין את אמנת המס בין ישראל ליוון, שמונעת כפל מס ומאפשרת חיוב במס רק ביוון על הכנסות משכירות ורווחי הון. עם זאת, קיימות חובות דיווח בישראל על נכסים בחו"ל, והן משתנות בהתאם למבנה ההשקעה.
האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא ביוון?
כן. בנקים יווניים מציעים משכנתאות למשקיעים זרים, כולל ישראלים. תנאי ההלוואה כוללים לרוב מימון של 50–60% מערך הנכס, ריביות קבועות החל מ-2.9% או ריביות משתנות (יוריבור + 2%). נדרשים מסמכים כגון מספר מס יווני (AFM), דוחות בנק ודוחות מס.
איך מתבצע תהליך רכישת נכס ביוון?
התהליך כולל מספר שלבים: עבודה עם עורך דין מקומי, קבלת מספר מס יווני, פתיחת חשבון בנק, חתימה על חוזה רכישה, תשלום מיסים והשלמת רישום הבעלות בטאבו היווני. כל שלב חיוני להבטחת עסקה בטוחה ולמניעת בעיות משפטיות.
איך ניתן לקבל ויזה זהובה ותושבות באיחוד האירופי?
באמצעות השקעה בנדל"ן ביוון בסכום מינימלי שנע בין 250,000 € (שיפוץ מבנה היסטורי) ל-800,000 € (נכסים באתונה, תסלוניקי ואיים מרכזיים), ניתן לקבל היתר תושבות לחמש שנים הניתן לחידוש. הוויזה כוללת אתכם, בן/בת הזוג, ילדים עד גיל 21 ושני זוגות ההורים. נכסים חייבים לשמש להשכרה ארוכת טווח בלבד.
מה שיעורי המס על הכנסות משכירות ביוון?
הכנסות משכירות מנכסים ביוון מחויבות במס פרוגרסיבי:
עד 12 אלף אירו – 15%;
12,001-35,000 אירו – 35%;
מעל 35,000 אירו – 45%;
המס חל ביוון בלבד, בהתאם לאמנה, אך יש חובת דיווח בישראל. תכנון נכון יכול להפחית את נטל המס הכולל.
האם כדאי לרכוש כיחיד או באמצעות חברה?
הבחירה תלויה במטרות ההשקעה ובפרופיל המס האישי. רכישה כיחיד מתאימה להשקעות קטנות ובינוניות, בעוד שחברה עשויה להיות עדיפה בהשקעות גדולות או כאשר מתכננים להחזיק מספר נכסים. לכל מבנה השלכות שונות על מיסוי, כפל מס, ירושה ודיווח.
האם כדאי להשקיע ביוון ב-2025?
שוק הנדל"ן ביוון בשנת 2025 מציע יציבות יחסית, מחירים שעדיין נמוכים בהשוואה לאירופה המערבית, ותשואות השכרה אטרקטיביות. עם מבנה השקעה נכון ותכנון מס מוקדם, יוון מהווה יעד מבטיח להשקעה ארוכת טווח עם פוטנציאל לצמיחה ותשואה נטו גבוהה.
