ניתוח השלכות מיסוי ורגולציה למשקיע הישראלי
ההודעה האחרונה שיצאה מלשכת נשיא קפריסין, ניקוס חריסטודולידיס, בדבר השלמת ההיערכות הטכנית להצטרפות לאזור שנגן (Schengen Area) בשנת 2026, היא אירוע מאקרו-כלכלי בעל משמעויות נרחבות. בעוד שהשיח הציבורי מתמקד בהיבטי התיירות וביטול ביקורת הגבולות, עבור קהילת המשקיעים ובעלי ההון הישראלים, מדובר בשינוי משמעותי יותר בעל משמעות כלכלית אמיתית ואתגרים רגולטוריים.
במאמר זה נפרט על המשמעויות של המהלך, ונציג את האסטרטגיה הנדרשת לניהול נכסים ומיסוי בעידן החדש.
מתאם חיובי בין שנגן לשווי נכסים
ניתוח השוואתי של שווקים שהצטרפו לאחרונה לאזור שנגן (כדוגמת קרואטיה ב-2023) מצביע על קורלציה ברורה בין הסרת החסמים לבין עליית מחירי הנדל"ן הריאליים. הרציונל הכלכלי ברור: הפיכת קפריסין לנגישה יותר עבור השוק המערב-אירופאי מגדילה את הביקושים לנכסי נופש ולהשקעה.
התחזית שלנו:
- כניסת כסף מוסדי: כניסה לשנגן מורידה את פרמיית הסיכון של המדינה ומקרבת אותה לסטנדרט מערב-אירופאי. אנו צופים כניסה של גופים מוסדיים וקרנות ריט גדולות, מה שידחוף את המחירים כלפי מעלה.
- שוק הAIRBNB: הפיכת הטיסות מאירופה ל"טיסות פנים" (ללא ביקורת גבולות) תגדיל דרמטית את תנועת התיירות הספונטנית, ותשפר את התשואות בהשכרות קצרות טווח.
אזהרת מס
עליית ערך (Appreciation) משמעותית בטווח הבינוני מחייבת תכנון מס מוקדם. מימוש הנכס בעתיד יגרור חבות מס שבח בקפריסין, וחישוב מס רווח הון בישראל בהתאם לאמנה למניעת כפל מס. השקעה ללא תכנון עשויה להוביל לאובדן חלק ניכר מהרווח.
מלכודת ה-90/180
זוהי הנקודה הקריטית ביותר בתכנון המהלך, ושגיאה נפוצה בקרב משקיעים רבים. עד כה, קפריסין היוותה יעד "אקסטרה-טריטוריאלי" – ימים שבהם שהיתם בקפריסין לא נספרו במכסת הימים של מדינות שנגן (כמו איטליה, צרפת או ספרד).
החל מ-2026, עם הכניסה הצפויה לשנגן, תחול על קפריסין רגולציית ה-90/180 בצורה מלאה: שהייה של עד 90 יום במצטבר בכל מדינות אזור שנגן, בתוך תקופה מתגלגלת של 180 יום.
המשמעות בפועל היא שאם רכשתם וילה בפאפוס ושהיתם בה בחודשים יולי-אוגוסט (כ-60 יום), נותרו לכם רק עוד 30 יום לטייל בכל שאר אירופה בחצי השנה הקרובה (זה רלוונטי בעיקר למי שנכנס כתייר, או מבקר ללא אשרת שהייה ארוכה או תושבות).
מנקודת מבט של ניהול סיכונים, אנו מזהים כאן שתי סכנות:
- חריגה ממכסת הימים תגרור סנקציות, קנסות ואף מניעת כניסה עתידית לאיחוד האירופי כולו.
- מבחן התושבות: שהייה ממושכת ולא מבוקרת בקפריסין, בשילוב עם מערכות בקרה ממוחשבות, עלולה ליצור טענה ל"תושבות מס" בקפריסין או לחלופין לשמש כראיה בידי רשות המיסים בישראל כנגד טענות לניתוק תושבות.
חילופי מידע וCRS
הצטרפות לשנגן אינה מסתכמת רק בביקורת דרכונים; היא כוללת הטמעה של מערכות מידע מתקדמות (SIS II, VIS, ETIAS) המסונכרנות עם מסדי הנתונים של האיחוד האירופי. עבורנו כמומחי מיסוי, המשמעות היא אחת – שקיפות מלאה. היכולת של רשויות המס בקפריסין ובישראל להצליב מידע על נכסים, הכנסות וזמני שהייה תשתפר דרמטית .דיווחים חלקיים שלא עומדים בסטנדרטים של ה CRSהופכים למסוכנים ביותר.
אנו צופים כי רשויות המס יגבירו את האכיפה על מיסוי הכנסות משכירות) כולל פלטפורמות כדוגמת Airbnb) בהסתמך על נתוני הכניסה והיציאה המדויקים של בעלי הנכסים, שיהיו גלויים כעת ברמה האירופית
מה הפתרון?
לאור השינויים הצפויים, המלצתנו החד-משמעית ללקוחות בעלי יכולת השקעה של 300,000 אירו ומעלה (בתוספת מע"מ) היא לפעול להסדרת מעמד תושבות קבע (Permanent Residency) דרך השקעה.
מעמד זה, כאשר הוא מנוהל נכון, הופך מכלי "נחמד שיהיה" לכלי אסטרטגי המעניק יתרון כפול:
- החרגה ממגבלות שנגן: בעלי PR קפריסאי אינם כפופים למגבלת ה-90 יום בתוך קפריסין. הימים בהם תשהו בנכס שלכם לא ייספרו במכסת הימים של שאר מדינות שנגן. זהו המפתח לשימור חופש התנועה העסקי והפרטי.
- וודאות משפטית ומיסויית: החזקת סטטוס תושבות רשמי מייצרת "עוגן" חוקי. בתכנון מס נכון (למשל, סטטוס Non-Dom למי שבוחר להעביר את מרכז חייו( ניתן להגיע לשיעורי מס אטרקטיביים ביותר על הכנסות פסיביות, דיבידנדים וריביות.
מתכנון ועד מימוש: הגישה של נדל"ן גלובל
הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעתים יותר מדי מס או משתמשים במבנה השקעה לא נכון – פשוט בגלל היעדר ליווי מותאם.
לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע – באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את הלקוח שלנו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, להעניק בהירות, ולתת לך שקט נפשי.
בדקו כמה מס תוכלו לחסוך בהשקעה שלכם
Q & A
כיצד תשפיע הכניסה לשנגן על חובת הדיווח שלי למס הכנסה בישראל?
אין שינוי בחובת הדיווח; שנגן מגדילה שקיפות והצלבות מידע. הקפידו על דיווח מלא ותיאום אמנה.
האם רכישת נדל"ן בקפריסין מעניקה זכויות עבודה באירופה לאחר ההצטרפות לשנגן?
לא. נדל"ן או PR בקפריסין לא מעניקים זכות עבודה באיחוד; רק תנועה כתיירים לפי הכללים.
האם כדאי לרכוש נכס כאדם פרטי או באמצעות חברה (SPV/LTD)?
תלוי. חברה קפריסאית עשויה להועיל, אך יש סיכוני CFC ומיסוי דיבידנד. נדרשת סימולציה אישית.
מהו לוח הזמנים הריאלי לשינוי?
היעד 2026. היערכות עכשיו מומלצת: איתור, בדיקות, מבנה מס והעברת כספים לוקחים חודשים.
