סיכום שנתי – שוק הנדל"ן בקפריסין ב-2025 ותחזית צפויה ל-2026

חלוקה לפי מחוזות

איפה הייתה פעילות ההשקעה הגבוהה ביותר?

• לימסול: ממשיכה להוביל את השוק

לימסול ממשיכה להיות המחוז הדומיננטי בשוק הנדל"ן הקפריסאי, ובמקרים רבים מהווה מוקד עניין מרכזי גם עבור משקיעים ישראלים – בין היתר בשל ריכוז פעילות עסקית, מלאי פרויקטים חדשים וסגמנט "פרמיום" מפותח.

1. שנת 2025: 5,563 מסמכי מכר לעומת 5,032 בשנת 2024 – עלייה של 11%.
2. דצמבר 2025: 478 מסמכי מכר, לעומת 428 בדצמבר 2024 – עלייה של 12%.

• ניקוסיה: עלייה משמעותית בבירה

ניקוסיה מציגה היקף פעילות גבוה, אך עבור משקיעים ישראלים היא לרוב אינה יעד מרכזי לרכישת דירות מגורים "קלאסיות". בפועל, חלק משמעותי מהעניין הישראלי באזור (כאשר קיים) נוטה להתמקד בנכסים בעלי אופי מסחרי או משרדי, בנכסים מניבים בסביבת מרכזי עסקים ומוסדות, ולעתים גם בעסקאות בעלות מאפייני תשואה שונים מאלו של שוק דירות הנופש. הבחירה בניקוסיה מחייבת בדיקה ממוקדת של קהל היעד לשכירות, משטר רישוי ושימושים, והסכמים מסחריים רלוונטיים.

1. שנת 2025 כולה: 4,115 מסמכי מכר לעומת 3,527 בשנת 2024 – עלייה של 17%.
2. דצמבר 2025: 366 מסמכי מכר, לעומת 315 בדצמבר 2024 – עלייה של 16%.

• פאפוס: המשך מגמה חיובית

פאפוס ממשיכה להציג התרחבות בהיקף הפעילות, הן ברמה החודשית והן ברמה השנתית. עבור המשקיע הישראלי, פאפוס נתפסת לעיתים כיעד המשלב מאפייני נופש לצד פוטנציאל להשכרה לטווח קצר או בינוני. חשוב לזכור! – הצלחת ההשקעה תלויה פחות בנתוני פעילות כלליים ויותר בבדיקה ספציפית של הנכס: סטטוס רישומי, היתרי בנייה ושימושים, מגבלות תכנון, והיבטי מיסוי ודיווח רלוונטיים בקפריסין ובישראל.

1. שנת 2025 כולה: 3,567 מסמכי מכר (כ-20% מכלל מסמכי המכר בקפריסין), לעומת 3,107 בשנת 2024 – עלייה של 15%.
2. דצמבר 2025: 342 מסמכי מכר, לעומת 266 בדצמבר 2024 – עלייה של 29%.

מחלקת הפרמיום של קפריסין

לפי מחקר שוק מקיף שביצענו בתחילת שנת 2026, נפח העסקאות הגדול ביותר בקפריסין בוצע בחודשים יולי-אוגוסט 2025 והסתכם בכ-201.4 מיליון אירו. הניתוח מצביע על עניין מתמשך בעסקאות בסכומים גבוהים גם בתקופה של אי-ודאות מאקרו-כלכלית, ועל פיזור עסקאות בין המחוזות – לצד דומיננטיות עקבית של לימסול בסגמנט זה.

בין היתר דווח כי:

• ביולי 2025, 10 העסקאות היקרות ביותר בכלל המדינה הסתכמו בכ-31.95 מיליון אירו, כאשר העסקה הבודדת הגדולה ביותר הייתה מכירת בניין בלימסול בסכום של כ-9 מיליון אירו.
• באוגוסט 2025, 10 העסקאות היקרות ביותר הסתכמו בכ-83.5 מיליון אירו, בין היתר בשל עסקה חריגה בהיקף של כ-58 מיליון אירו עבור שטחי משרדים באזור Tsiflikoudia בלימסול, אחת העסקאות הגדולות בשנה.

נתוני 2025 מצביעים על המשך פעילות ערה גם בסגמנט העסקאות בהיקפים גבוהים, אולם השאלה המרכזית למשקיעים היא האם 2026 תשקף המשך מגמה או התמתנות.

בין המגמות שכדאי לעקוב אחריהן ב-2026:

1. המשך הדומיננטיות של לימסול בעסקאות פרמיום ובנכסים מסחריים, והאם פעילות זו תחלחל גם לשווקים נוספים.
2. התבססות מחוזות נוספים בסגמנט העסקאות היקרות, ובפרט המשך "התרחבות" ביקוש מעבר למוקדים המסורתיים.
3. השפעת ריבית, אינפלציה ונגישות מימון על היקף עסקאות ועל רמות מחירים.
4. התפתחות רגולציה ותכנון – לרבות מדיניות ביחס לשימושים מסחריים, פרויקטים חדשים וניהול שימושים בנכסי מגורים והשכרה.
5. שינוי בהרכב הרוכשים (מקומיים לעומת זרים) ובהעדפות בין נכסי מגורים, נכסי נופש ונכסים מניבים.

מומלץ לגשת ל-2026 עם תהליך קבלת החלטות מבוסס נתונים, הכולל בדיקות משפטיות ותכנון מס מראש, ולהימנע מהסקת מסקנות ממהלך בודד או מעסקאות "כותרת" חריגות.

איך זה רלוונטי למשקיע הישראלי?

העלייה בהיקף מסמכי המכר עשויה להעיד על ביקוש ופעילות מוגברת, אך אין בה לבדה כדי ללמד על מגמות מחיר, תשואה או כדאיות של עסקה ספציפית. עבור משקיע ישראלי, המשמעות הפרקטית היא בעיקר זו:

1. שוק פעיל – מחייב בדיקות מוקדמות קפדניות: כאשר השוק פעיל, לעתים לוחות הזמנים מתקצרים ומתעצמת "לחץ" לסגור עסקה. בשלב זה, בדיקות משפטיות (לרבות בדיקת רישום, שעבודים, היתרים, התאמה לתכנון ושימושים) ובדיקות מס מראש עשויות להיות ההבדל בין עסקה נכונה לעסקה בעייתית.
2. מיסוי הוא חלק אינטגרלי מתכנון העסקה: גם אם משטר המס בקפריסין נתפס כנוח, עסקה עשויה לשאת השלכות מס בקפריסין בהתאם לסוג הנכס והשימוש בו. בנוסף, במקרים רבים קיימות השלכות בישראל – למשל חובות דיווח, מיסוי הכנסות מהשכרה ושאלות לגבי מיסוי רווח הון במכירה. הייעוץ צריך להינתן לפי נתוני הרוכש והנכס.
3. בחירת מחוז היא חלק מהאסטרטגיה – ולא רק עניין של העדפה אישית: הנתונים מצביעים על ריכוז פעילות גבוה בלימסול ובניקוסיה, ועל קצב צמיחה בולט בדצמבר במחוז לרנקה. אלה נתונים שיכולים לסייע בשלב המחקר, לצד פרמטרים כגון נגישות, סוג האוכלוסייה, תמהיל נכסים, תוכניות פיתוח ותשתיות.

אם אתם שוקלים השקעת נדל"ן בקפריסין בשנת 2026, מומלץ לבצע שיחת אפיון ראשונית ולבנות תהליך בדיקה מובנה לפני חתימה – הכולל בחינת מטרות ההשקעה, בחינת הנכס והסביבה, בדיקות משפטיות בקפריסין ותכנון מס רלוונטי בקפריסין ובישראל (לפי הצורך). כך ניתן לצמצם סיכונים, לשפר תנאי עסקה, ולהתקדם להשקעה על בסיס נתונים ולא תחושת בטן.

מקור הנתונים

הנתונים מבוססים על פרסום של מחלקת רישום המקרקעין והמדידות בקפריסין, כפי שדווח באתר  InBusinessNews ביום 10 בינואר 2026.

האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני ביצוע עסקת נדל"ן בקפריסין מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מותאם לנסיבות המקרה.