למה לקנות נכס דווקא בגאורגיה? הזדמנות נדל"ן חכמה למשקיע הישראלי
גאורגיה, מדינה של נופים עוצרי נשימה, תרבות עשירה והיסטוריה מרתקת, הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש לא רק עבור תיירים, אלא גם עבור משקיעי נדל"ן ישראלים שמחפשים את ההזדמנות הבאה. הקסם הגיאורגי, המשלב בין ישן לחדש ובין טבע פראי לערים תוססות, יוצר קרקע פורייה להשקעות חכמות.
עם זאת, לצד הפוטנציאל הגדול, חשוב להכיר את המורכבויות המקומיות, לרבות סוגיות מיסוי וחוקי רכישה שעלולים להפתיע משקיעים לא מוכנים. הבנת שוק הנדל"ן הגיאורגי לעומק היא המפתח להצלחה שלכם בקניית נכס מניב, מוצלח ובטוח.
אצלנו תוכלו למצוא את כל המידע שיעשה לכם סדר, עם תמונת מצב עדכנית, השוואת אזורים ותשואות, ודגשים פרקטיים שיעזרו לכם לקבל החלטה רגועה, שקולה ומבוססת
Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים
הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעתים יותר מדי מס או משתמשים במבנה השקעה לא נכון – פשוט בגלל היעדר ליווי מותאם.
לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע – באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את הלקוח שלנו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, להעניק בהירות, ולתת לך שקט נפשי.
בדקו כמה מס תוכלו לחסוך בהשקעה שלכם בגאורגיה
שוק הנדל"ן בגאורגיה: מגמות ותחזית צפויה ל-2026
בהסתכלות קדימה לשנת 2026, שוק הנדל"ן הגיאורגי צפוי להתנהל בסביבה כלכלית תומכת. לאחר צמיחה של 9.4% בשנת 2024, גופים כלכליים בינלאומיים כגון קרן המטבע והבנק העולמי צופים כי כלכלת המדינה תמשיך להתרחב בקצב של 5% עד 6% בשנת 2026, שיעור הנחשב גבוה ביחס לאזור. יציבות כלכלית זו מהווה בסיס איתן לביצועי שוק הנדל"ן.
מגמות מחירים וביקושים
עלייה של 11.53% במדד מחירי הדיור ברבעון הראשון של 2025 ממשיכה את המגמה החיובית שנצפתה לאורך 2024. במקביל, נתונים מהרבעון הראשון של 2025 מצביעים על ירידה בהיקף היתרי הבנייה והבנייה בפועל. צירוף גורמים זה מצביע על ביקוש מתמשך לצד האטה פוטנציאלית בהיצע החדש – עשוי להמשיך ולתמוך ברמות המחירים של נכסים קיימים וחדשים באזורי הביקוש.
השפעת ענף התיירות
ענף התיירות, המהווה רכיב משמעותי בכלכלה הגיאורגית, מציג סימני התאוששות עקביים, עם עלייה במספר המבקרים ובהכנסות הנכנסות למדינה. המשך צמיחה בענף זה צפוי לתמוך בביקוש לנכסים להשכרה, בעיקר בערים המרכזיות. הדבר עשוי לייצב את שוק השכירות, בו נרשמה ירידה מסוימת בתשואות בתחילת 2025 , ולשמר את האטרקטיביות של השקעות נדל"ן מניב.
הסביבה הפיננסית
שוק העבודה המקומי מתחזק, כפי שמשתקף בירידה בשיעור האבטלה לרמה הנמוכה ביותר מזה שני עשורים. נתון זה תומך בכוח הקנייה של משקי הבית – כשהם יותר עשירים, המשקיע הישראלי יכול לישון בשקט בידיעה שהשכירות תהיה משולמת בכל עשירי לחודש. במקביל, למרות עלייה בריבית, היקף המשכנתאות הכולל ממשיך לגדול, בעיקר בהלוואות במטבע המקומי , מה שמעיד על המשך פעילות בשוק.
לסיכום, שנת 2026 צפויה להתאפיין בהמשך יציבותו של שוק הנדל"ן הגיאורגי. הגורמים הכלכליים, הדמוגרפיים והפיננסיים מצביעים על סביבה תומכת, אשר צפויה לשמר את מעמדו של השוק כיעד אטרקטיבי להשקעה ולמגורים
עורכת דין ללה גוצ’יטשווילישׂ
ללה גוצ’יטשווילישׂ משמשת כעורכת הדין של הצוות בגאורגיה, ומלווה את העסקאות המשפטיות בגאורגיה מול הרשויות והגורמים המקומיים.
קרא עוד>>
מנועי צמיחה מרכזיים
- הכלכלה הגיאורגית חזקה ויש צפי לצמיחה יציבה.
- ביקוש חזק מצד קונים בינלאומיים ומקומיים, הן לנכסים למגורים והן לנכסים מסחריים.
- תיירות עולה, המקיימת ביקוש גבוה למקומות לינה.
- מדיניות הלוואות משכנתא ידידותית התומכת ברכישת נכסים.
יתרה מכך, חשוב לציין כי העלייה בביקוש נובעת הן מקונים מקומיים והן מביקוש של משקיעים בינלאומיים, מה שיוצר שוק דינמי ומגוון יותר. צמיחה יציבה זו צפויה להימשך במגזר הנדל"ן של גאורגיה בשנים הקרובות, בהתחשב ביציבות הכלכלית הכוללת, בתמיכה הממשלתית ובהתעניינות המתמדת לאזור.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בגאורגיה – על קצה המזלג
יתרונות
- מחירי כניסה נמוכים יותר בהשוואה לרוב בירות מערב אירופה.
- מדיניות מס ידידותית שהופכת את ההשקעה לחסכונית.
- רגולציה ידידותית למשקיעים המפשטת את הבעלות על נכסים.
- משטר פטור מוויזה עבור יותר מ-90 מדינות, מה שהופך את ההשקעה לאטרקטיבית יותר.
חסרונות
- מצב כלכלי ופוליטי בלתי צפוי בטווח הארוך.
- תנודות מטבע העלולות להוביל לאתגרים.
- מגמות אינפלציה העלולות להשפיע על הביקוש בשוק.
שוק השכירות בגאורגיה
מחירים ותשואות שכירות בגאורגיה לשנת 2026
כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בגאורגיה תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות חזקות אך מתאפיינים במחירים גבוהים יותר ולעיתים קרובות מושפעים מביקוש עונתי, בעוד שאזורים אחרים מציעים תשואות שכירות נמוכות יותר אך במחירים נמוכים יותר ומספקים תשואה יציבה יותר.
לפניכם השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים בשני האזורים הפופולריים ביותר להשקעות נדל"ן בגאורגיה:
אזור | מחיר ממוצע לדירת 90 מ"ר (€) | תשואת שכירות (%) | פרופיל אזורי |
טביליסי | 129,830 | 7.78 | שוק הנדל"ן המוביל בגאורגיה, עם ביקוש גבוה, ערך עולה ותשואות שכירות חזקות |
בטומי | 101,000 | 7.28 | עיר חוף בצמיחה מהירה, פופולרית לתיירות והשכרות לטווח קצר, המציעה החזר השקעה (ROI) גבוה וביקוש עולה לנכסים |
מיסוי: מה ישראלים חייבים לדעת
אמנת המס בין ישראל לגאורגיה
אמנת המס בין ישראל לגאורגיה מסייעת במניעת כפל מס ומספקת מספר יתרונות למשקיעים ישראלים:
- הטבת מס על הכנסות משכירות, החייבות במס בגאורגיה בלבד.
- הטבת מס על רווחי הון, החייבים במס בגאורגיה בלבד.
- שיעורי ניכוי מס במקור מופחתים על ריבית ותמלוגים.
אלו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה? מיסוי בכל שלב
השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מבוצעת במבנה האופטימלי, ולהכיר את כל המסים הצפויים לאורך הדרך – כדי להביא אותם בחשבון בהחלטה הכלכלית. בהשוואה למדינות אחרות, לגאורגיה יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל. לכן, תכנון מס נכון יכול לחסוך חלק משמעותי מהתשואה.
ב-Nadlan Global אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויק למטרותיך, ויוצרים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתוכלו להשקיע בביטחון.
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה? מיסוי בכל שלב
מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה – ואיך אנחנו עוזרים
קושי בביצוע מחקר מקיף לגבי ההיבטים המשפטיים והמיסויים
↓
אנו בונים עבורכם מבנה השקעה אופטימלי לצרכי מס , כולל ליווי בכל היבטי המס הקשורים להשקעה, ויכולים לחבר אתכם לשותפים אמינים שהם מומחים בהליכי נדל"ן משפטיים.
בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה
↓
אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
אי הבנת אמנת המס ישראל-גאורגיה, שמובילה לתשלום מסים לא נחוצים
↓
אנו עוזרים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.
התעלמות מהיבטים פיננסיים הקשורים לנכס
↓
אנו מייעצים על אסטרטגיות מכירה וירושה יעילות מבחינת מס כבר מהיום הראשון.
בדקו מהי הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות האלה
תהליך הרכישה בגאורגיה: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית
רכישת נדל"ן בגאורגיה מתחילה בזכויות בעלות. החוק הגיאורגי מעניק לקונים זרים זכויות בעלות זהות לאלו של מקומיים, כולל תהליך רישום נסח טאבו שאמור לקחת בין יום אחד לארבעה ימים. תתחילו את התהליך עם עורך דין מקומי טוב, תאמתו את נסחי הטאבו במרשם המקרקעין, תבצעו הערכת שווי נכס משלכם כדי לוודא שאינכם משלמים יותר מדי, ותפתחו חשבון בנק גיאורגי. לאחר מכן, תוכלו לקבל מספר זיהוי מס מקומי ולחתום רשמית על הסכמי הרכישה המקדמיים והסופיים. לאחר הסדרת כל המקדמות, המע"מ (אם רלוונטי), דמי העברה, עלויות נוטריון וכל תשלום אחר, יתבצע הרישום והבעלות תעבור אליכם.
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעות נדל"ן בגאורגיה?
בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים בגאורגיה מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, את האפשרות לממן את רכישת הנכס שלהם באמצעות הלוואה.
- ריביות קבועות: מ-5.6% עד 6.9%.
- ריביות משתנות: יוריבור + 2%.
- יחס הלוואה לשווי (LTV): בדרך כלל 70%-90%.
- מסמכים נדרשים: תעודת זהות או רישיון נהיגה גיאורגי, תצהיר תושבות חוקית, דוחות מס פדרליים עדכניים והוכחת הכנסה, דוח רווח והפסד אם אתם עצמאים, דוחות משכנתא עדכניים וחשבונות דיור.
יש לקחת בחשבון את סיכון המטבע ואת השלכות המס של תשלומי הריבית, כמו כן הריבית משתנה ותלויה בנתונים הפיננסיים שלכם ובמצבכם האישי
שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט
- כיצד הכנסות מהנכס בגאורגיה ימוסו בישראל?
- אילו חובות דיווח קיימות בכל אחת מהמדינות?
- כיצד ניתן לבנות את ההשקעה כדי למזער את נטל המס הגלובלי?
- מהן השלכות הירושה עבור היורשים?
שאלות השקעה
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
- האם להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
- אילו עלויות שוטפות יש לתקצב?
- אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?
אל תתמודדו עם השאלות המורכבות הללו לבד. שירותי הייעוץ המותאמים שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות, המותאמות למקרה הספציפי שלכם
הלקוחות שלנו – משקיעים ישראלים בגאורגיה
משפחת כ' מקרית אונו משקיעה בדירה בטביליסי
- המצב – משפחה רכשה דירה במרכז טביליסי ב-180,000 $ לצורך הכנסה משכירות לטווח ארוך.
- האתגר – הם תכננו תחילה לרכוש את הנכס על שמם הפרטי, אך לא הבינו את השלכות המס המקומיות על יחידים זרים. לכן, הם פנו אלינו ייעוץ מקצועי מותאם אישית.
- הפתרון – לאחר שהבנו את מטרותיהם, המלצנו לרכוש את הנכס באמצעות חברה גיאורגית בע"מ (LLC), מה שהפחית את חשיפת המס שלהם ואפשר השקעה מחדש של הרווחים ללא מס. מבנה זה מיקסם את התשואות לטווח ארוך ופישט את ניהול הנכסים העתידי.
״Nadlan Global עזרו לי לבנות את השקעת הנדל"ן שלי בגאורגיה בצורה הנכונה. חסכתי כסף ונמנעתי מטעויות שאפילו לא ידעתי שקיימות״
דוד, תל אביב"בזכות העזרה שלהם, השקעתי בטביליסי בביטחון מלא. הכל היה חוקי, ברור ופשוט. לא הייתי עושה את זה בלי ההדרכה שלהם"
מיכל, הרצליה
Q & A
אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בגאורגיה?
בעת רכישת נדל"ן בגאורגיה, משקיעים ישראלים כפופים למס רכישה, מס רכוש, ומס על כל הכנסה משכירות. חשוב להבין את אמנת מניעת כפל מס (DTA) בין ישראל לגאורגיה, וכן את חובות הדיווח על בעלות על נכסים זרים בשתי המדינות.
האם אני יכול לקבל משכנתא בגאורגיה כתושב ישראל?
כן, תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא גיאורגית להשקעה בנכס. מומלץ לבדוק את שוק המשכנתאות הנוכחי בגאורגיה ולהתייעץ עם מומחה מקומי.
כיצד רוכשים נכס בגאורגיה כישראלי?
תהליך רכישת נכס בגאורגיה כזר כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק גיאורגי, חתימה על חוזי רכישה ורישום הנכס.
מהם שיעורי מס ההכנסה משכירות בגאורגיה למשקיעים זרים?
הכנסה משכירות מנכס גיאורגי ממוסה בשיעור אחיד של 5%. עם זאת, כאשר מכירת נכסים קשורה לפעילות עסקית, המס יוטל בשיעור של 20%. הבנת מס ההכנסה משכירות בגאורגיה לזרים וכיצד הוא מתקשר עם חובות המס בישראל חיונית למיקסום התשואות שלכם.
האם עדיף לקנות נכס בגאורגיה כאדם פרטי או דרך חברה?
ההחלטה אם לקנות נדל"ן בגאורגיה כאדם פרטי או באמצעות חברה תלויה ביעדי ההשקעה, בתכנון המס ובנסיבות האישיות שלכם.
האם כדאי להשקיע בגאורגיה?
שוק הנדל"ן של גאורגיה בשנת 2026 מציע צמיחה מאוזנת, מחירי נכסים יציבים והזדמנויות אטרקטיביות הן לקונים ישראלים והן למשקיעים בינלאומיים. למעשה, משקיעים ישראלים הם בין הקונים הזרים העיקריים כיום בגאורגיה.
