שוק הנדל״ן באיטליה: מגמות ותחזית לשנת 2025
שוק הנדל״ן באיטליה חווה בשנים האחרונות עלייה בביקוש ועליות מחירים במקביל.
ברבעון הרביעי של 2024 עלה מדד מחירי הדיור ב־4.51%. במהלך השנה נמכרו באיטליה 455,798 נכסים, מתוכם כ־93.5% היו נכסים למגורים. היקף המכירות היה גבוה במיוחד באזור הצפון־מערבי ובאיים, בהשוואה לשאר חלקי המדינה.
מאז 2016 מפעילה איטליה תוכנית ייחודית למכירת בתים נטושים ומוזנחים במחיר של אירו אחד בלבד לרוכשים זרים, במטרה להחיות עיירות קטנות. בין האזורים המשתתפים בתוכנית ניתן למצוא את סרדיניה, סיציליה, לה מארקה, קמפניה, טוסקנה, עמק אאוסטה, פוליה וקלבריה.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של איטליה מצביעים על המשך מגמת העלייה, עם עלייה שנתית ממוצעת במחירי הנדל״ן ברחבי המדינה.
גורמי מפתח בצמיחת השוק
בשנים האחרונות גובר הביקוש לבתים גדולים עם שטחים פתוחים, בעוד ההיצע מוגבל.
התיירות המשגשגת מגדילה את הביקוש להשכרות קצרות טווח ולדירות נופש, ומניבה תשואות גבוהות בערים רבות.
גידול באוכלוסייה תומך בביקוש מתמשך לדיור, ריביות משכנתה נוחות יותר מאפשרות מימון נגיש לרוכשים, והממשלה מעניקה הטבות מס ותמריצים לרוכשי דירה ראשונה.
גם רוכשים מקומיים וגם משקיעים זרים ממשיכים להזרים ביקוש לשוק, מה שמחזק את התחרות. עבור רבים באיטליה, השקעה בנדל״ן נתפסת כהשקעה בטוחה בתקופה של אי־ודאות כלכלית. מאחר שקצב הבנייה החדשה נותר נמוך והריביות על המשכנתאות יורדות, הצפי הוא להמשך עליות מחירים.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בנדל״ן באיטליה
יתרונות:
- תשואות השכרה גבוהות, המגיעות עד 11% בערים מסוימות.
- ביקוש חזק לשכירות, במיוחד באזורים תיירותיים.
- השקעה יציבה ובטוחה, הנתפסת כהשקעה אמינה לטווח ארוך.
- פוטנציאל לצבירת עושר לאורך זמן, במיוחד בשילוב מימון חכם.
חסרונות:
- עלויות ראשוניות גבוהות, הכוללות מיסים, שכר נוטריון ושיפוצים.
- הליך משפטי מורכב, בעיקר עבור משקיעים זרים שאינם מכירים את החוק האיטלקי.
- מימון מוגבל ללא תושבים, המחייב לרוב הון עצמי גבוה.
- סיכון תנודות מטבע, העלול להגדיל את עלות הרכישה הכוללת.
מחירים ותשואות השכרה באיטליה לשנת 2025
כמו בכל שוק נדל״ן, גם באיטליה המחירים משתנים בהתאם למיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות גבוהות אך מחירים יקרים יותר ותלות בעונתיות, בעוד אזורים אחרים מציעים מחירים נוחים יותר ותשואות מתונות אך יציבות.
להלן השוואה בין מחירי נדל״ן ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים להשקעה:
אזור / עיר | מחיר ממוצע למ״ר (€) | תשואת שכירות באיטליה (%) | מאפייני האזור |
רומא | 3,000 | 7.37 | עיר הבירה – ביקוש גבוה ויציבות מחירים |
מילאנו | 4,900 | 5.44 | מרכז עסקים ואופנה עם מחירים גבוהים |
פירנצה | 3,300 | 7.10 | עיר תיירותית עם הכנסות שכירות יציבות |
טורינו | 1,500 | 8.34 | עיר נגישה עם תשואות גבוהות |
פלרמו | 1,200 | 8.29 | מחירים נמוכים ותשואות גבוהות בדרום |
תהליך רכישת נכס באיטליה
הליך רכישת נכס באיטליה כולל מספר שלבים חשובים. אזרחי האיחוד האירופי (EU) והאזור הכלכלי האירופי רשאים לרכוש נכסים באיטליה באותם תנאים כמו אזרחים איטלקים. משקיעים ממדינות אחרות נדרשים להשלמת מספר פעולות נוספות: עבודה עם עורך דין מקומי, קבלת מספר מס איטלקי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, תשלום מיסים ורישום הבעלות הסופי.
במקרים רבים נחתם תחילה חוזה מקדמי, המחייב את שני הצדדים לחתום על ההסכם הסופי במועד מאוחר יותר.
משכנתאות למשקיעים ישראלים באיטליה
בנקים איטלקיים מציעים גם למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות למימון רכישת נכס באמצעות הלוואה.
- ריבית קבועה: בין 3.20% ל־3.89% (נכון ל־2024)
- ריבית משתנה: Euribor + 1.5%
- יחס מימון לנכס (Loan-to-Value): לרוב 50%–60% למשקיעים זרים
- מסמכים נדרשים: תעודת זהות, קוד מס, הוכחת מגורים, דפי חשבון בנק אחרונים, אישור הכנסה, דוח אשראי, מסמכי הנכס ופרטי חשבון בנק איטלקי
חשוב לקחת בחשבון את סיכוני המטבע ואת השלכות המס על תשלומי הריבית.
תושבות באיחוד האירופי באמצעות השקעה באיטליה
תוכנית ה־Golden Visa האיטלקית מאפשרת קבלת תושבות אירופית בתמורה להשקעה שבין 250,000 ל־2 מיליון אירו. עם זאת, נכון לשנת 2025, השקעות בנדל״ן אינן נכללות במסגרת התוכנית.
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
תכנון מבנה ההשקעה
השלב הראשון ברכישת נכס בחו״ל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה הנכון, תוך בחינת כלל המיסים הצפויים לאורך הדרך.
איטליה נהנית מאמנה מיטיבה עם ישראל, ולכן תכנון מס נכון מראש יכול לחסוך חלק משמעותי מהרווחים.
בנדל״ן גלובל אנו בונים אסטרטגיית מס מותאמת אישית ומבנה השקעה מדויק בהתאם למטרותיכם, עם מפת דרכים ברורה לכל שלב – רכישה, החזקה ומכירה – כך שתוכלו להשקיע בביטחון.
המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה
טעויות נפוצות ברכישת נדל״ן באיטליה – ואיך אנו מסייעים להימנע מהן
- חוסר בדיקה של חובות או התחייבויות הקשורות לנכס > אנו מבצעים בדיקות מקיפות ומייעצים גם בנושאי ירושה ומיסוי עתידי.
- בעיות בהעברת כספים לרכישה > אנו מלווים אתכם בתהליך להבטחת העברה חלקה.
- חוסר הבנה של אמנת המס ישראל–איטליה >אנו מסייעים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.
- התעלמות מתכנון מס ואסטרטגיית יציאה מראש > אנו בונים תוכנית למכירה ולירושה בצורה יעילה מבחינת מס.
גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו
שאלות קריטיות שכדאי לשאול לפני השקעה
שאלות מיסוי ומשפט:
- כיצד תמוסה ההכנסה מהנכס שלי באיטליה בישראל?
- אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
- כיצד ניתן לבנות מבנה השקעה שיקטין את נטל המס הכולל?
- מהן ההשלכות בתחום הירושה עבור יורשיי?
שאלות השקעה:
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר בין צמיחה לתשואה?
- האם עדיף להתמקד בהשכרה ארוכת טווח או בדירות נופש?
- אילו עלויות שוטפות יש לקחת בחשבון?
- מהן אסטרטגיות היציאה האפשריות?
אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.
נדל״ן גלובל – השותף שלכם להשקעה באיטליה
הקמנו את נדל״ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו״ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך מחשבה שהוא נחוץ רק לעסקאות גדולות. בפועל, גם משקיעים מנוסים לעיתים משלמים מס גבוה מדי או בוחרים במבנה השקעה לא נכון – רק בשל היעדר ייעוץ מותאם אישית.
המשימה שלנו היא להנגיש תכנון מס איכותי לכל משקיע, עם תהליך ברור, תמחור הוגן וליווי בכל שלב – רכישה, החזקה ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר בקרב משקיעים ישראלים.
המטרה שלנו: לחסוך לכם תשלומי מס מיותרים, לספק בהירות ולהעניק שקט נפשי.
מקרי בוחן: משקיעים ישראלים באיטליה
משפחה מתל אביב המשקיעה בדירה ברומא
- המצב: המשפחה רכשה דירה בשווי €250,000 להשכרה לטווח ארוך.
- האתגר: בתחילה תכננו לרכוש את הנכס על שמם הפרטי, אך שקלו גם הקמת חברה.
- הפתרון: לאחר ניתוח הצרכים, בנינו עבורם מבנה השקעה מותאם לטווח ארוך, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה נטו.
השקעות נדל"ן באיטליה כנס מקצועי ברומא
גלו את ההזדמנויות המרתקות בשוק הנדל"ן האיטלקי
Q & A
אילו מיסים יש לשלם בעת רכישת נכס באיטליה?
רוכשים ישראלים חייבים במס רכישה, מס רכוש שנתי ומס על הכנסות משכירות. חשוב להבין את אמנת המס בין ישראל לאיטליה ואת חובות הדיווח בשתי המדינות.
האם ניתן לקבל משכנתה באיטליה כישראלי?
כן. בנקים איטלקיים מציעים משכנתאות למשקיעים זרים, אך התנאים משתנים. מומלץ להיעזר ביועץ מקומי.
כיצד מתבצע תהליך רכישת נכס באיטליה?
התהליך כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק איטלקי, חתימת חוזים ורישום הבעלות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי.
האם ניתן לקבל תושבות באיחוד האירופי דרך השקעה בנדל״ן באיטליה?
נכון להיום, תוכנית ה־Golden Visa אינה כוללת השקעות נדל״ן, אלא השקעות בחברות או סטרטאפים.
מה שיעור המס על הכנסות משכירות באיטליה?
הכנסות משכירות נכסים באיטליה ממוסות בשיעור של כ־21%. חשוב להבין כיצד המס האיטלקי משתלב עם חבות המס בישראל.
האם עדיף לרכוש נכס באיטליה כיחיד או באמצעות חברה?
הבחירה תלויה במטרות ההשקעה ובפרופיל המס האישי. כל מבנה משפיע אחרת על מיסוי, ירושה ודיווח.
האם כדאי להשקיע באיטליה בשנת 2025?
שוק הנדל״ן האיטלקי מציע צמיחה מאוזנת, מחירים יציבים והזדמנויות אטרקטיביות למשקיעים ישראלים. עם תכנון מס נכון, איטליה יכולה להיות יעד מצוין להשקעה ארוכת טווח.
