למה לקנות נכס דווקא בתאילנד? הזדמנות נדל"ן חכמה למשקיע הישראלי
אין כמעט ישראלי שלא מכיר מישהו שהיה בתאילנד, או שהיה שם בעצמו. בין אם זה הטיול הגדול, חופשה בפוקט, שבוע בבנגקוק או קפיצה לפטאיה. יש משהו בתאילנד שכולנו אוהבים: האנשים, האווירה, האוכל, הים, והתחושה שבמחיר שפוי אפשר לקבל הרבה יותר.
דווקא בגלל שהיא כל כך מוכרת ואהובה, לא מעט משקיעים מרגישים בטוחים להיכנס להשקעת נדל"ן בתאילנד – לפעמים מהר מדי. בשטח, תאילנד היא שוק עם הזדמנויות מצוינות, אבל גם עם חוקים ורגולציה שכל משקיע חייב להכיר לעומק: מה מותר לזרים לקנות, איך נראית רכישה בפועל, אילו עלויות ומסים מחכים בדרך והחיבור לחובת הדיווח והמיסוי בישראל.
אצלנו תוכלו למצוא את כל המידע שיעשה לכם סדר, עם תמונת מצב עדכנית, השוואת אזורים ותשואות, ודגשים פרקטיים שיעזרו לכם לקבל החלטה רגועה, שקולה ומבוססת.
Nadlan Global – הסיפור שלנו בכמה מילים
הקמנו את Nadlan Global לאחר שראינו ישראלים רבים משקיעים בחו"ל ומוותרים על ייעוץ מס מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות גדולות במיוחד. בפועל, גם משקיעים מנוסים משלמים לעתים יותר מדי מס או משתמשים במבנה השקעה לא נכון – פשוט בגלל היעדר ליווי מותאם.
לכן, שמנו לנו למטרה להנגיש תכנון מס איכותי ומותאם אישית לכל משקיע – באמצעות תהליך ברור ומחירים נגישים, וללוות את הלקוח שלנו בכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, להעניק בהירות, ולתת לך שקט נפשי.
בדקו כמה מס תוכלו לחסוך בהשקעה שלכם בתאילנד
שוק הנדל"ן בתאילנד: מגמות ותחזית צפויה לשנת 2026
גם כאשר הביקוש לדיור אינו גבוה במיוחד, מחירי המגורים בתאילנד ממשיכים להתקדם כלפי מעלה בקצב הדרגתי. מרכיב משמעותי במגמה הזו הוא לחץ על צד ההיצע – התייקרות עלויות הקרקע והבנייה. לפי נתונים ראשוניים של הבנק המרכזי בתאילנד (BOT), ברבעון השני של 2025 מדד מחירי הנדל"ן למגורים ברמה הארצית עלה בכ-2.71% לעומת השנה הקודמת. בפילוח לפי סוגי נכסים, בתים צמודי קרקע עלו בכ-2.64% ואילו טאון-האוסים בלטו עם עלייה שנתית חדה יותר של כ-4.88%.
הערה למשקיע הישראלי: הנתונים האלו חשובים לא רק לבחירת הנכס, אלא גם לתכנון מס נכון משום שהתשואה בפועל מושפעת מהאופן שבו ההכנסות מדווחות ומהשילוב בין מס בתאילנד לבין חובות המס והדיווח בישראל, בהתאם לאמנה בין המדינות.
מבחינה אזורית, הפערים בין חלקי המדינה בולטים: הדרום הוביל את העליות, עם התייקרות שנתית של כ-5.48% בערך נכסי המגורים. מנגד, בצפון נרשמה העלייה המתונה ביותר, כשהמדד עלה בכ-1.84% בלבד ביחס לשנה הקודמת. באזור המטרופוליני של בנגקוק, עליית המחירים הייתה מעט מתחת לממוצע הארצי, עם גידול שנתי של כ-2.54%. גם כאן טאון-האוסים הובילו את שוק המגורים ועלו בכ-4.88% בשנה, בעוד שקונדומיניומים (דירות) ובתים צמודי קרקע רשמו עליות מתונות יותר של כ-1.43% וכ-1.50% בהתאמה.
מנועי צמיחה מרכזיים:
- ביקוש יציב וצומח לנכסים מצד זרים.
- תאילנד מעודדת צמיחה בענף הנדל"ן בזכות כוח העבודה, ענף התיירות והביקוש הגובר לפרויקטים בני-קיימא.
- תאילנד ממוצבת כשוק נדל"ן יוקרתי בדרום-מזרח אסיה ומושכת משקיעים זרים.
- תמריצים ממשלתיים, כגון Thailand Elite Visa, המאפשרת כניסה למדינה ללא ויזה ויחס מועדף במסגרת התנאים הקיימים.
הביקוש מצד רוכשים מקומיים וזרים חזר בהדרגה לשוק הדיור בתאילנד, והוא תומך בצמיחת מחירים בכל מגזרי המגורים. גם כאשר פעילות ההעברות נותרת מתונה ותנאי האשראי הדוקים, מחירי הדיור המשיכו לעלות. באזורים פופולריים – בנגקוק ופוקט – ערכי הנכסים בשיא, במיוחד בשוק היוקרה ובמגזר הדירות (קונדומיניומים). מגמות העלייה במחירים ובביקוש צפויות להימשך גם ב-2026, על רקע ביקוש יציב מצד זרים, תמריצים ממשלתיים והמשך עלייה בעלויות קרקע ובנייה.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בתאילנד- על קצה המזלג
יתרונות
- הממשלה מקדמת תמריצים לטובת משקיעים זרים – מסביבה מיסויית מיטיבה ועד אפשרויות מסוימות ביחס להחזקת קרקע.
- ניתן להשיג יתרונות משמעותיים באמצעות שימוש נכון בדיני המס התאילנדיים והישראלים, בתכנון מתאים.
- כלכלה צומחת, המספקת סביבה עסקית יציבה, כאשר המדינה מתכוננת להפוך לכוח מרכזי באזור.
- עם הפריחה בתיירות – קיימות הזדמנויות מצוינות להשכרה לטווח קצר.
חסרונות
- הלוואות בריבית גבוהה עשויות לפגוע ביכולת המשקיעים להשיג מימון מתאים.
- מידע מוגבל על שוק הנדל"ן המקומי עלול להקשות על קבלת החלטות מושכלות.
- תנודתיות בשער החליפין בין הבאט התאילנדי לשקל הישראלי עשויה להשפיע על ערך ההשקעה.
שוק השכירות בתאילנד
מחירים ותשואות שכירות בתאילנד לשנת 2026
הביקוש לשכירות בתאילנד נשען על שלושה מנועים מרכזיים - קהילת הזרים (Expats), תיירות, ודור צעיר של עובדים מקומיים שמעדיף גמישות על פני רכישת דירה.
לפי נתוני מפקד האוכלוסין של ממשלת תאילנד משנת 2010, שיעור הבעלות על דירה בתאילנד עמד אז על כ-78.9% (לעומת כ-82.4% בשנת 2000). במקביל, כ-16.5% מהתושבים שכרו דירה בתשלום וכ-4.3% התגוררו בשכירות ללא תשלום. בשנים האחרונות מתגברת ההערכה ששיעור הבעלות המשיך לרדת, ככל שמגמת "Generation Rent" מתרחבת – במיוחד בקרב צעירים בערים הגדולות.
המשמעות למשקיע הישראלי: כשמחירי הדיור עולים מהר יותר מהיכולת לרכוש, יותר אנשים נשארים בשוק השכירות – ובמיוחד באזורים עירוניים עם תחבורה נוחה ונגישות לקווי רכבת.
כמו בכל שוק בעולם, מחירי הנכסים בתאילנד תלויים גם במיקום הגאוגרפי שלהם. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות חזקות אך במחירים גבוהים יותר ולעתים מושפעים מביקוש עונתי, בעוד שאזורים אחרים מציעים תשואות נמוכות יותר אך במחירים נמוכים יותר ויציבות גבוהה יותר. מבחינת תזרים, תאילנד ממשיכה להציג נתוני שכירות מעניינים.
ברבעון ה-3 של 2025 תשואת השכירות הברוטו הממוצעת נאמדה בכ-6.28%, לעומת 6.17% ברבעון הראשון של אותה שנה – עלייה מתונה שמחזקת את האטרקטיביות של ההשכרה, במיוחד באזורים עם ביקוש תיירותי או ביקוש מקומי עקבי. אנו צופים שבשנת 2026 התשואה הממוצעת תעלה אף יותר ותתקרב ל7%.
תחזית שוק לשנת 2026 מצביעה על התחזקות בביקוש לשכירות, ובפרט לדירות קונדומיניום – שהיו גם ב-2025 סוג הנכס המבוקש ביותר בקרב שוכרים פוטנציאליים. לפי נתוני פלטפורמה מובילה, מדד הביקוש לדירות עלה בכ-12% ברמה הארצית לעומת השנה הקודמת, ובכ-10% באזור בנגקוק. שוק השכירות בבנגקוק נהנה גם מנוכחות משמעותית של זרים בעיר (כ-103,000 תושבים זרים במחוז הבירה נכון ליולי 2025), לצד עניין גובר מצד נוודים דיגיטליים. במקביל, יעדי תיירות בולטים כמו פוקט, פטאיה, קו סמוי וצ'יאנג מאי ממשיכים לתמוך בביקוש להשכרות לטווח קצר.
להלן השוואה תמציתית בין מחירי נכסים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה:
אזור / עיר | מחיר חציוני לדירת 2 חדרים ($) | גובה שכירות חודשית ($) | תשואת שכירות (%) | פרופיל אזורי |
Bangkok | 121,700 |
815
| 8.04 | ביקוש שכירות חזק, מגוון סוגי נכסים ועניין מתמשך מצד משקיעים זרים |
Chon Buri (Pattaya) | 89,800 |
555
| 7.42 | מוקד חופי, פופולרי לבתי נופש ודירות במחירים נוחים, עם תשואות חזקות מתיירות |
Phuket | 138,600 |
700
| 6.06 | שוק שמונע על ידי יוקרה עם וילות ודירות יוקרתיות, מושך רוכשים בינלאומיים ופוטנציאל שכירות גבוה |
Samut Prakan | 49,000 |
340
| 8.33 | שילוב תעשייתי- מגורים ליד בנגקוק עם ביקוש עולה לדיור בר השגה ותשואות יציבות |
Nonthaburi | 55,100 |
280 | 5.66 | פרבר צפוני של בנגקוק עם נגישות גבוהה בתחבורה ציבורית, מחירים נוחים יחסית, פיתוח מגורים מואץ, ותמהיל שוכרים של צעירים, משפחות ועובדים |
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בתאילנד? מיסוי בכל שלב
השלב הראשון ברכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מבוצעת במבנה האופטימלי, ולהכיר את כל המסים הצפויים לאורך הדרך – כדי להביא אותם בחשבון בהחלטה הכלכלית. בהשוואה למדינות אחרות, לתאילנד יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל. לכן, תכנון מס נכון יכול לחסוך חלק משמעותי מהתשואה.
ב-Nadlan Global אנו מתאימים אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויק למטרותיך, ויוצרים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתוכלו להשקיע בביטחון.
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בתאילנד? מיסוי בכל שלב
מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בתאילנד – ואיך אנחנו עוזרים
- אי ביצוע מחקר מקיף לגבי ההיבטים המשפטיים והמיסויים
↓
אנו מייעצים בנושאי מס, ויכולים לחבר אתכם לשותפים אמינים שהם מומחים בהליכי נדל"ן משפטיים.
- בעיות בהעברת כספים לצורך הרכישה
↓
אנו מלווים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
- אי הבנת אמנת המס ישראל-תאילנד, שמובילה לתשלום מסים לא נחוצים
↓
אנו עוזרים למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע מכפל מס.
- התעלמות מהיבטים פיננסיים הקשורים לנכס.
בדקו מהי הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות האלה
תהליך הרכישה בתאילנד: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית
תהליך רכישת נכס בתאילנד כולל מספר שלבים מרכזיים – החל מבדיקת נאותות, דרך סקירת חוזה ותיקונים ועד להעברת בעלות. השלבים כוללים עבודה עם עורך דין מקומי אמין, הנפקת מספר מס תאילנדי, פתיחת חשבון בנק מקומי, חתימה על הסכמים, טיפול בפיקדונות ובמסים, והשלמת רישום הבעלות הסופי.
לפי הדין התאילנדי, זרים אינם רשאים לרכוש ולהחזיק קרקע על שמם באופן בלעדי. לכן, זר יכול להחזיק בקרקע במשותף, אך נדרש להקים חברה תאילנדית או להינשא לאזרח/ית תאילנדי/ת. יחד עם זאת, הכללים לגבי נכסי מגורים מסוימים גמישים יותר.
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעת נדל"ן בתאילנד?
בנקים תאילנדיים ומוסדות פיננסיים נוספים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.
- הריבית בפועל עשויה להשתנות ותלויה בנתוניו האישיים של הלווה.
- מימון (LTV): לרוב 70%-80% לזרים
- מסמכים נדרשים: טופס בקשה להלוואה (טופס הבנק); תעודת זהות; הוכחת היתר עבודה או תושבות קבע; הוכחת הכנסה; היסטוריית אשראי; דפי חשבון 6 חודשים אחרונים; מידע מלשכת מידע אשראי; הוכחת נכסים והתחייבויות נוספות.
יש לקחת בחשבון גם סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי ריבית.
האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה בתאילנד?
לא. תאילנד אינה מציעה תוכנית Golden Visa. במקום זאת, הממשלה מציעה את Thai Elite Visa – ויזת "Privilege" המאפשרת לזרים כניסה למדינה ללא ויזה לתקופה שבין 5 ל-15 שנים. כתנאי, יש לשלם דמי חברות ברמות שונות (Bronze עד Reserve).
שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט
- כיצד הכנסות מהנכס בתאילנד ימוסו בישראל?
- אילו חובות דיווח קיימות בכל אחת מהמדינות?
- כיצד ניתן לבנות את ההשקעה כדי למזער את נטל המס הגלובלי?
- מהן השלכות הירושה עבור היורשים?
שאלות השקעה
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
- האם להתמקד בהשכרות לטווח ארוך או בנכסי נופש?
- אילו עלויות שוטפות יש לתקצב?
- אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?
אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.
משקיעים ישראלים בתאילנד – הלקוחות שלנו
משפחת ר' מתל אביב – זוג צעיר עם שני ילדים, האם עוסקת בהוראה והאב עובד בהייטק. משפחת ר' פנתה אלינו לעזרה בתהליך ייעוץ לרכישת דירה להשקעה בפטאיה
מצב:
משפחה מתל אביב החליטה להיכנס להשקעת נדל"ן בתאילנד ורכשה דירה במרכז פטאיה בשווי של כ-200,000 אירו, במטרה להחזיק את הנכס לטווח ארוך ולהפיק ממנו הכנסה יציבה מהשכרה לטווח ארוך.
אתגר:
כמו שקורה לרבים, נקודת ההתחלה הייתה "לקנות פשוט על השם הפרטי" – פתרון שנראה טבעי וקל לביצוע. במקביל, המשפחה שמעה על האפשרות לרכוש דרך חברה, אך לא היה לה ברור מה המשמעות בפועל:
- האם זה באמת משפר את התוצאה הכלכלית, או רק מוסיף עלויות והתנהלות?
- איך זה משפיע על המיסוי בתאילנד במהלך ההחזקה (שכירות) וביום המכירה?
- ואולי הכי חשוב – איך זה משתלב עם חובות הדיווח והמיסוי בישראל, כך שלא תהיה הפתעה בדיעבד?
פתרון:
בשלב הראשון מיפינו את מטרות המשפחה ואת פרופיל המס שלה בישראל (אופי ההכנסות, אופק ההחזקה, רמת התזרים הרצויה, ותכנון יציאה עתידי). לאחר מכן השווינו בין חלופות ההחזקה האפשריות ובנינו מבנה השקעה שמתאים להשכרה לטווח ארוך בתאילנד, תוך דגש על שלושה עקרונות:
- הקטנת "דליפת מס" – תכנון מראש של אופן ההחזקה והדיווח כדי לצמצם חיובי מס לא הכרחיים ולמנוע כפל מס.
- שמירה על פשטות תפעולית – מבנה שמאפשר ניהול שוטף ברור של ההכנסות וההוצאות, בלי סיבוכיות מיותרת.
- תכנון מראש ליום המכירה – כך שכבר מהיום הראשון ברור כיצד תיראה נקודת היציאה, ומהן ההשלכות המיסויות והבירוקרטיות הצפויות.
התוצאה: המשפחה קיבלה מסלול השקעה מסודר, עם ודאות גבוהה יותר לגבי התשואה נטו, ותהליך שמנוהל בצורה נכונה הן בתאילנד והן בישראל.
Q & A
שאלות נפוצות על השקעה בנדל"ן ומיסוי בתאילנד עבור ישראלים
אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בתאילנד?
בעת רכישת נדל"ן בתאילנד, משקיעים ישראלים כפופים למס רכוש ולמס על הכנסות משכירות. בנוסף, חשוב להבין את אמנת כפל המס בין ישראל לתאילנד לצורך עמידה בדרישות המס בשתי המדינות.
האם ניתן לקבל משכנתא בתאילנד כתושב ישראל?
כן. תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא בתאילנד לצורך השקעה, אך קיימות מגבלות. בנקים ומוסדות פיננסיים מציעים משכנתאות לזרים, אך תנאים, זכאות ומסמכים נדרשים עשויים להשתנות ולהיות מגבילים. מומלץ לבדוק את מצב שוק המשכנתאות העדכני ולהתייעץ עם מומחה מקומי.
כיצד קונים נכס בתאילנד כישראלי?
התהליך כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק תאילנדי, חתימה על חוזי רכישה ורישום הנכס. מומלץ מאוד לעבוד עם עורך דין נדל"ן מקומי בתאילנד. תהליך הרכישה כולל גם גורם המאמת מסמכים (נוטריון/גורם רישומי רלוונטי), לפי העניין.
איך ניתן לקבל Golden Visa או תושבות באמצעות השקעה בתאילנד?
תאילנד אינה מציעה תוכנית Golden Visa או תושבות דרך השקעה. במקום זאת קיימת Thailand Elite Visa, שמאפשרת לזרים כניסה ללא ויזה לתקופה של עד 15 שנים.
מה שיעור המס על הכנסות משכירות בתאילנד עבור זרים?
הכנסות שכירות מנכס בתאילנד כפופות לניכוי מס במקור בשיעור 15% או 10% במידה ומשקיעים דרך חברה תאילנדית. חשוב להבין כיצד המס בתאילנד משתלב עם חבות המס בישראל כדי למקסם את התשואה.
האם עדיף לקנות נכס בתאילנד כיחיד או דרך חברה?
התשובה תלויה במטרות ההשקעה, תכנון המס והנסיבות האישיות. לכל מבנה יש השלכות מס שונות.
האם כדאי להשקיע בתאילנד?
שוק הנדל"ן בתאילנד בשנת 2025 מציג צמיחה יציבה במחירים בשנים האחרונות ומציע הזדמנויות אטרקטיביות לישראלים ולמשקיעים בינלאומיים. עם מבנה השקעה ותכנון מס נכונים, תאילנד יכולה להיות אפשרות טובה לתשואות שכירות יציבות ולהערכה הונית לטווח ארוך.
