רשות המסים בקפריסין מאריכה את המועד להגשת טופס T.F.1220
רשות המסים בקפריסין הודיעה ב16.01.2026 על הארכת המועד להגשת טופס T.F.1220– מטרת הטופס לעגן את הבחירה של המשכיר ביחס לאופן הטיפול במע"מ בהשכרת/חכירת מקרקעין בנסיבות מסוימות.
ההארכה ניתנת עד ה- 31 במרץ 2026 ובהמשך ל-Circular 2/2025 מיום 24.03.2025, המתייחס להסכמי שכירות באי שנחתמו החל מ-13.11.2017 (ובהתקיים תנאים נוספים המפורטים בחוזר). מרשות המסים נמסר כי החוזר יישאר בתוקף עד 31.03.2026.
במקביל, הבהירה כי החל מה-1 באפריל 2026, במקרים של השכרת נכס ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת, המשכיר יוכל לבחור באופציית אי-מיסוי רק אם יודיע לרשות בתוך 30 יום ממועד חתימת הסכם השכירות, באמצעות הגשת טופס T.F.1220 בלבד.
הערת המחבר- דגשים לקורא
- דגש מרכזי: נדל"ן מסחרי – ההסדר רלוונטי בעיקר לשוכרים עסקיים, ולא להשכרות מגורים פרטיות.
- 31.03.2026 – תקופת הארכה שמאפשרת להסדיר את ההודעה/הבחירה בהתאם להודעת הרשות והחוזר.
- 01.04.2026 והלאה – חלון זמנים קצר: 30 ימים מהחתימה על חוזה שכירות רלוונטי.
לקריאה נוספת בנושא שוק הנדל"ן בקפריסין – לחצו כאן למדריך המלא לישראלים להשקעות נדל"ן ומיסוי בקפריסין וקראו את התחזיות הצפויות לשוק הקפריסאי ב2026.
מדוע העדכון הזה רלוונטי למשקיע הישראלי?
העדכון על טופס T.F.1220 וכלל ה-30 יום מתייחס למקרים שבהם הנכס מושכר ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת. זה מאפיין בדרך כלל השכרות מסחריות (B2B) כגון: חנויות, משרדים, מחסנים, לוגיסטיקה וקליניקות. לעומת זאת, השכרות פרטיות קלאסיות, כגון דירת מגורים שמושכרת לאדם פרטי למגורים – בדרך כלל לא נמצאות בליבת ההסדר הזה.
משקיעים ישראלים רבים שנכנסים לשוק הנדל"ן בקפריסין עושים זאת דרך נכסים מניבים – דירות להשכרה, אך גם חנויות, משרדים ונכסים עם שוכר קיים. דווקא בעסקאות של נדל"ן מניב, הפרטים הקטנים בחוזה השכירות ובדיווחים לרשות המסים יכולים להשפיע ישירות על התשואה נטו, על עלויות העסקה ועל רמת הוודאות בניהול הנכס לאורך זמן.
העדכון על טופס T.F.1220 חשוב במיוחד כאשר מדובר בהשכרת נכס לגורם עסקי בקפריסין (למשל חברה או עוסק) שמשתמש בנכס לצורך פעילות עסקית. במצבים כאלה, השאלה האם השכירות מדווחת כעסקה שאינה מחויבת במע"מ, והאם הוגשה הודעה בזמן ובאופן תקין, עשויות להשפיע על:
- מבנה דמי השכירות בחוזה – האם מדובר בדמי שכירות כולל או "פלוס מע"מ".
- יכולת המיקוח מול שוכר עסקי – במיוחד אם לשוכר יש או אין אפשרות לקזז מע"מ.
- בדיקת הנאותות לפני רכישה – כשקונים נכס עם שוכר קיים, חשוב לוודא שהמסמכים והדיווחים תואמים את מה שכתוב בחוזה, כדי להימנע מהפתעות בדיעבד.
- תכנון הוצאות ושיפוצים בנכס – סוגיית המע"מ יכולה להשפיע גם על כדאיות כלכלית של עבודות התאמה לדייר או שדרוגים.
בשורה התחתונה: גם אם המשקיע הישראלי לא מנהל את הניירת בעצמו, כדאי שהוא יבין שיש כאן דדליין ודיווח שיכולים להשפיע על העסקה – במיוחד בנדל"ן מסחרי ובהשכרה לעסקים
כללי אצבע להבחנה בין השכרה מסחרית או פרטית
הדרך הנכונה ביותר לבחינה היא לא רק לפי סוג הנכס (דירה לעומת חנות), אלא בעיקר לפי זהות השוכר והשימוש בפועל בנכס.
שאלה | אם התשובה כן – נוטה להיות מסחרי | אם התשובה לא – נוטה להיות פרטי |
מי השוכר? | חברה/עוסק/ארגון שפעיל עסקית | אדם פרטי כשוכר |
למה משמש הנכס בפועל? | פעילות עסקית: משרד, חנות, קליניקה, מחסן, לוגיסטיקה | מגורים פרטיים של השוכר/משפחתו |
איך דמי השכירות מנוסחים לרוב? | לעיתים "דמי שכירות + מע"מ" או מנגנון מע"מ בהסכם | לרוב אין מנגנון מע"מ בחוזה מגורים סטנדרטי |
האם לשוכר יש יכולת קיזוז מע"מ? | לעיתים כן (תלוי בפעילות) ולכן המע"מ עשוי להיות "ניטרלי" עבורו | בדרך כלל לא רלוונטי |
לדוגמה:
- מסחרי ברור: חנות שמושכרת לרשת קמעונאית.
- מסחרי ברור: משרד שמושכר לחברת שירותים/הייטק.
- פרטי ברור: דירת מגורים שמושכרת לזוג למגורים.
- אזור אפור (כדאי לבדוק): דירה שמושכרת לחברה לצורך מגורי עובדים, או נכס מגורים שמופעל במודל עסקי של אירוח/השכרות קצרות.
מה משתנה ב-1 באפריל 2026?
עד ה- 31.03.2026, קיימת תקופת הארכה/הסדרה בהתאם להודעת רשות המסים והחוזר, כפי שפורסמו. החל מה-01.04.2026, בהשכרת נכס ל-Taxable Person לצורך פעילות עסקית חייבת, המשכיר יוכל לבחור באי-מיסוי רק אם יגיש הודעה תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם.
ההמלצה שלנו: 30 יום זו מסגרת קצרה מאוד. מומלץ להגדיר אחריות ברורה – מי במערכת (עו"ד/רו"ח/מנהל נכסים) עוקב אחרי החתימה וההגשה.
טבלת סיכום: מה כדאי לבדוק ומתי
שאלה למשקיע / משכיר | למה זה חשוב | מה לעשות עכשיו |
הנכס מושכר לעסק או לפרטי? | ההסדר מכוון בעיקר להשכרה לעסק | לוודא זהות שוכר ושימוש בפועל |
איך דווח מע"מ על השכירות עד היום? | משפיע על הסכם שכירות, תזרים ותמחור | לבקש חשבוניות/דוחות ולהצליב |
האם הוגש T.F.1220 ומתי? | להפחתת אי-ודאות ולמניעת תיקונים בדיעבד | לבקש תיעוד/אישור או להסדיר מול מומחה מקומי |
צפויות הוצאות שיפוץ/השבחה? | עשוי להשפיע על קיזוז מע"מ תשומות | לתכנן מסלול מיסוי מראש |
סיפור לקוח (בעילום שם): רכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל
רפי, משקיע ישראלי, רכש חנות בלימסול. הרכישה הייתה של נכס עם דייר קיים- בחנות פועל בית מרקחת עם חוזה שכירות לעוד 4 שנים. רפי פנה אלינו כדי להבין את התשואה האמיתית שיקבל על הנכס.
בפגישת הייעוץ הראשונה עלו שתי שאלות בסיסיות שמשנות את כל חישוב התשואה:
- האם דמי השכירות בחוזה הם סכום "סופי" שהדייר משלם, או שיש להוסיף עליהם מע"מ?
- האם מצב המע"מ בנכס הוסדר מול רשות המסים בקפריסין באמצעות טופס T.F.1220, והאם ההסדרה נעשתה במועד הנדרש?
בדקנו את הסכם השכירות ואת אופן החיוב בפועל, כולל חשבוניות/קבלות וההתנהלות החשבונאית מול הדייר. במקביל ביצענו וידוא של סטטוס הדייר מבחינת מע"מ והאם הפעילות שלו מאפשרת קיזוז מע"מ.
לאחר מכן מיפינו את המשמעויות למשקיע בשני תרחישים אפשריים:
- תרחיש א: השכירות אינה מחויבת במע"מ – דמי השכירות הם הסכום נטו, אך יש לבחון האם קיימת השפעה על מע"מ תשומות בהוצאות עתידיות (למשל שיפוץ, התאמות לדייר או תחזוקה).
- תרחיש ב: השכירות מחויבת במע"מ או צפויה להיות מחויבת – יש לוודא שהחוזה מנוסח כך שהדייר משלם "דמי שכירות + מע"מ", כדי שהמע"מ לא יישחק מתוך דמי השכירות ויפגע בתשואה.
מכאן, הדרך לפעולה הייתה ברורה: בנינו לרפי צ'קליסט קבוע לעסקאות עם דייר קיים, שכולל בדיקת חוזה שכירות, מנגנון מע"מ, סטטוס הדייר כגורם עסקי, וסטטוס/מועדי הגשת טופס T.F.1220, כדי למנוע הפתעות אחרי הרכישה.
העדכון של רשות המסים בקפריסין סביב טופס T.F.1220 הוא תזכורת לכך שבנדל"ן מניב – ובמיוחד בנדל"ן מסחרי – לא מספיק לבחון רק את מחיר הרכישה וגובה השכירות. אופן הטיפול במע"מ, זהות השוכר והשימוש בפועל בנכס, והעמידה בדדליין של הדיווח לרשות, יכולים להשפיע על התשואה, על תזרים המזומנים ועל רמת הוודאות בניהול הנכס לאורך זמן.
כשקונים נכס מסחרי מושכר, התשואה לא נקבעת רק לפי "שכירות חלקי מחיר רכישה". היא תלויה גם בפרטים רגולטוריים ותפעוליים – ובראשם השאלה האם המע"מ על השכירות מטופל נכון, מתועד נכון, ומגובה במסמכים הנדרשים.
לכן, ההמלצה הפרקטית שלנו היא לפעול בשני מסלולים:
- בעסקאות קיימות: לבדוק האם יש הסכמי שכירות רלוונטיים, כיצד דווח המע"מ עד היום, והאם נדרשת הסדרה או השלמת מסמכים בהתאם לכללים ולתקופת ההארכה.
- בעסקאות חדשות: לשלב כבר בשלב המו"מ והחתימה צ'קליסט קבוע הכולל מנגנון מע"מ בהסכם, סטטוס השוכר (עסקי/פרטי), ותזכורת להגשת ההודעה במועד כאשר היא נדרשת.
ככל שהעסקה כוללת שוכר עסקי, נכס מסחרי או נכס עם דייר קיים – מומלץ לבצע בדיקה מוקדמת עם גורם מקצועי שמתמחה בנדל"ן בקפריסין ובקיא בשיטת המיסוי באי, כדי לוודא שהחוזה והדיווחים מתיישבים זה עם זה, ולצמצם סיכונים מיותרים לאחר הרכישה.
רוצים לוודא שהנכס שאתם בוחנים מתומחר נכון ושאין "הפתעות מע"מ" לאחר החתימה? צוות נדל"ן גלובל ישמח לבצע עבורכם בדיקה ראשונית של חוזה השכירות ומבנה התשלומים, ונחזור אליכם לשיחת היכרות קצרה ולמיפוי ראשוני של הסוגיות – כולל התייחסות לנושא המע"מ והדיווחים הרלוונטיים בקפריסין.
המטרה שלנו בנדל"ן גלובל היא לאפשר לכל משקיע לקבל מבנה השקעה חכם ומותאם אישית לנסיבות שלו – עם מחירים שקופים, בלי אותיות קטנות ובלי הפתעות.
ליצירת קשר עם המומחים שלנו
