מגמות בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות ותחזית צפויה לשנת 2026
שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות חווה ביקוש גובר בקרב ישראלים במקביל לעליית מחירים. נכון לתחילת 2026, יש עלייה ממוצעת של קרוב ל- 16% במחירים של נכסי מגורים באיחוד האמירויות משנה לשנה.
דובאי ואבו דאבי הן האמירויות המבוקשות והפופולאריות ביותר – הן מחזיקות בנתח השוק הגדול ביותר בביקוש לדירות ולבתים. במקביל לגידול באוכלוסייה המקומית באמירויות המדוברות, קהילת התושבים הזרים- בפרט מהעשירון העליון- משפיעה משמעותית על שוק הנדל"ן שכן הם תופסים נתח משמעותי בהיקף העסקאות.
כך למשל, במחצית הראשונה של 2025 נרשמו בדובאי בלבד 94,000 עסקאות נדל"ן. זוהי עלייה של 23.04% בהיקף העסקאות מהשנה הקודמת (2024) ועלייה של 37.68% בשווי העסקאות.
מגמה בולטת כיום בקרב משקיעים זרים היא ביקוש גובר לרכישת ווילות (בתים פרטיים) בהשוואה לדירות. נתונים עדכניים של Reidin מדגישים מגמה זו ומצביעים על עליות מחירים משמעותיות משנה לשנה במחירי הנכסים הממוצעים באיחוד האמירויות.
*נכון ל2025-2026. הנתונים מציגים מחיר ממוצע של דירה בדובאי, במאות אלפי אירו.
למה כדאי להשקיע באיחוד האמירויות?
גורמי המפתח שמניעים את שוק הנדל"ן
- איחוד האמירויות היא כלכלה משגשגת וחזקה שבה להשקעות זרות יש תפקיד מרכזי.
- מרכז עזקי מוביל בעולם, עם זרם גדול של תושבים זרים שמעריכים את סגנון החיים והזדמנויות ההשקעה.
- גידול באוכלוסייה (המקומית והזרה) שממשיך "להזין" את הביקוש לנכסים.
- משטר מס מיטיב ונוח עם המשקיע הזר, ללא מס רכוש או מס רווחי הון- מה שהופך את איחוד האמירויות ליעד מבוקש עבור משקיעי נדל"ן בכל העולם.
ההתפתחות של דובאי ואבו דאבי לכיוון מוקד עולמי לפיננסים, תיירות ומסחר מחזקים את האמונה בקרב משקיעים זרים כי הם רוכשים נדל"ן שישב להם עליית ערך גבוהה בעתיד הקרוב. לצד חקיקה של אפס מס רכוש ומס רווחי הון, תשואות השכירות גבוהות מאוד, והביקוש להשכרה- לטווח קצר וארוך- נותר חזק.
כל אלה הופכים את השוק לאחת מהזדמנויות ההשקעה המובילות בנדל"ן בעולם.
יתרונות וחסרונות של השקעה באיחוד האמירויות
יתרונות
- תשואות שכירות גבוהות- מניתוח עדכני של שוק השכירות באיחוד שביצענו בסוף שנת 2025, עולה כי משקיעים יכולים להרוויח בממוצע בין 5% עד- 8% בשנה.
- הממשלה מציעה תמריצי השקעה, לרבות הוויזה המוזהבת ( (Golden Visaשמאפשרת לזרים לרכוש נכס ולקבל תושבות (בהתאם לעמידה בחוק המקומי).
- סביבה מיסויית וידידותית למשקיעים בינלאומיים.
- כלכלה חזקה ויציבה, המציעה סביבת פעילות עסקית יציבה.
- איכות חיים אולטימטיבית הכוללת רמת ביטחון גבוהה, שירותים רפואיים מהטובים בעולם, דיור, שירותים ציבוריים ופרטיים, מזג אוויר ועוד.
חסרונות
- עלויות כניסה גבוהות שדורשות הון עצמי משמעותי כבר בתחילת הדרך.
- מסגרת משפטית מורכבת לגבי הליכים הקשורים לנדל"ן.
- תנודתיות במחירי הנדל"ן– באופן כללי שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות נמצא במגמת עליה מתמדת, אך לעתים ישנם מקרים של ירידה מפתיעה במחירי דירות בחלק מהאמירויות.
מחירים ותשואות שכירות באיחוד האמירויות בשנים 2025-2026
כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים באיחוד האמירויות תלויים במיקום- יש אזורים שבהם המחירים גבוהים יותר אך גם תשואות השכירות חזקות. לעומת זאת, אזורים אחרים מציעים תשואות נמוכות יותר ומחירים נמוכים יותר- אלה, עשויים לספק תשואה יציבה יותר לטווח הארוך.
להלן השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורים הפופולריים ביותר להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות:
אזור / עיר | מחיר ממוצע למ"ר (€) | תשואת שכירות באיחוד האמירויות (%) | פרופיל אזורי |
Dubai | 6500 | 6.31 | מרכז נדל"ן עולמי עם תשואות שכירות גבוהות, בעלות Freehold לזרים, וביקוש חזק מצד משקיעים. |
Abu Dabi | 6600 | 5.39 | שוק יציב עם פרויקטים בגיבוי ממשלתי, צמיחה מוסדרת, והתרחבות אזורי בעלות לזרים. |
Ras Al Khaimah | 13000 | 2.72 | שוק מתפתח עם נכסים במחירים נגישים, אזורי Freehold, ותיירות בצמיחה. |
Ajman | 2300 | 4.98 | שוק ידידותי לתקציב, מתאים להשקעות מגורים במחירים נגישים. |
Sharjah | 3600 | 4.95 | אזור עשיר תרבותית וידידותי למשפחות, עם מחירים נמוכים מדובאי, נכסי Leasehold, וביקוש עולה מצד זרים. |
מיסוי: מה ישראלים חייבים לדעת
מבנה ההשקעה
השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה נעשית במבנה הנכון, ולהבין מראש אילו מסים צפויים לאורך הדרך – כדי לשקלל אותם בהחלטה שלכם.
בהשוואה למדינות אחרות, לאיחוד האמירויות יש אמנת מס מיטיבה מאוד עם ישראל, לכן תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם חלק משמעותי מהתשואה.
ב-Nadlan Global אנו מתאימים עבורכם אסטרטגיית מס ומבנה השקעה מדויקים למטרות שלכם.
אנו מספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה – כדי שתשקיעו בביטחון.
כפי שתגלו, המחירים שלנו אינם ניתנים להשוואה.
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
המומחים שמובילים אתכם להשקעות נכונות באיחוד האמירויות
ארשאד אשרף
רו"ח, מומחה מיסוי להשקעות נדל"ן בדובאי
קרא עוד>>
ניקיל ג׳יין
רו"ח, מומחה להשקעות נדל"ן באיחוד האמירויות
קרא עוד>>
פרנב ורמה
מומחה פיננסי וציות באיחוד האמירויות
קרא עוד>>
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן באיחוד האמירויות? מיסוי בכל שלב
- מבנה ההשקעה
לפני ביצוע ההשקעה, חיוני לבחור את המבנה הנכון. למבנה ההשקעה יכולה להיות השפעה משמעותית על התשואה שלכם, והוא צריך להתאים למטרות שלכם, לסוג ההשקעה ולפרופיל המס האישי שלכם.
- העברת כספים לאיחוד האמירויות (UAE)
מאחר שבין איחוד האמירויות לישראל קיימת אמנת מס, בדרך כלל ניתן להעביר כספים בצורה חלקה באמצעות הגשת הצהרות לבנק. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרש גם קבלת אישור מרשות המסים.
- רכישת הנכס
ברוב האמירויות מוטל מס רכוש המחושב לפי שווי השכירות השנתי. בדובאי שיעור המס הוא 5% הן על נכסי מגורים (דיירים או בעלי הנכס) והן על נכסים מסחריים (בעלי הנכס). בנוסף, במכירת נכס חלה אגרת רישום קרקע בשיעור 4%, שבדרך כלל משולמת על ידי הרוכש.
- השכרת הנכס
איחוד האמירויות אינה מטילה מס על הכנסה משכירות – לא על תושבים ולא על מי שאינם תושבים.
- מכירת הנכס
איחוד האמירויות אינה מטילה מס רווחי הון.
מלכודות נפוצות ברכישת נדל"ן באיחוד האמירויות – ואיך אנחנו עוזרים
▪ הערכת חסר של העלויות הכוללות מעבר למחיר הרכישה– אנו עוזרים לכם להביא בחשבון את כל העלויות הכוללות- שכר טרחה, גבייה משפטית, דמי שירות, רישום ותחזוקה. כך תקבלו תמונה פיננסית מלאה.
▪ קנייה מהירה בפרויקטים טרנדיים בלי בדיקת נאותות– אנחנו מסייעים במידע שוק ובבדיקת היזמים.
▪ ריכוז יתר באזור אחד או בסוג נכס אחד- אנחנו מסייעים לכם להבין את רמת הסיכון כדי שתיק ההשקעות שלכם יהיה מאוזן ויציב.
▪ חוסר הבנה של דיני נדל"ן והסדרי בעלות- אנחנו מסבירים את מגבלות הבעלות ומחברים אתכם לעורכי דין מקומיים ומקצוענים שעברו את הבדיקות שלנו, כדי שהעסקה תהיה בטוחה.
המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה
תהליך הרכישה באיחוד האמירויות: זכויות משפטיות ורגולציה מרכזית
הקנייה באיחוד האמירויות כוללת מספר שלבים מרכזיים – החל מאיתור הנכס, דרך אימות מסמכים ועד להעברת הבעלות. בדרך כלל מומלץ לעבוד עם עורך דין מקומי אמין, להסדיר מספר מס באיחוד האמירויות, לפתוח חשבון בנק מקומי, לחתום על הסכמים, לטפל בפיקדונות ובמסים ולהשלים את רישום הבעלות הסופי. באיחוד האמירויות, ובפרט בדובאי, הרוכש נדרש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (Dubai Land Department) אגרה בשיעור 4% מערך הנכס, וכן עלויות מנהליות נוספות.
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתה להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות?
בנקים באיחוד האמירויות ומוסדות פיננסיים נוספים מציעים למשקיעים זרים, כולל ישראלים, אפשרות לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה.
- ריביות קבועות- בשיעור משתנה; בשנת 2025 נגבו בטווח ממוצע של 4.14 עד 4.40%.
- שיעור מימון-Loan-to-Value,בדרך כלל בין 70% ל-80% למשקיעים זרים.
- מסמכים נדרשים-המסכים המרכזיים שנדרש להגיש כוללים טופס בקשה מלא להלוואת משכנתא (טופס הבנק), תעודת זהות, העתק ויזה, הוכחת הכנסה, הוכחת מקום מגורים, חוזה מכר ורכישה (Sale and Purchase Agreement), אישור של 6 תלושי השכר האחרונים לפי טופס המעסיק, דפי חשבון מה-6 חודשים האחרונים ומידע לגבי כספים שנצברו ושאותם הלקוח מתכוון להשתמש לצורך רכישת נכס.
בדקו מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים עבורכם
שקלו סיכון מטבע והשלכות מס של תשלומי הריבית
האם ניתן לקבל תושבות באמצעות השקעה באיחוד האמירויות?
באיחוד האמירויות פועלת תוכנית ויזת הזהב (Golden Visa), שמאפשרת למשקיעים לקבל תושבות במדינה באמצעות השקעות. בהשקעה בנדל"ן, משקיע זר יכול לקבל עד 5 שנות תושבות, בתנאי שהשקעת הנדל"ן שלו אינה נמוכה מ-2 מיליון דירהם. התוכנית מאפשרת למשקיע להעניק תושבות לבני משפחתו, לרבות בני זוג וילדים, ללא תלות בגילם.
שאלות קריטיות שכדאי לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט
- כיצד הכנסות הנדל"ן שלי באיחוד האמירויות ימוסו בישראל?
- אילו חובות דיווח קיימות בשתי המדינות?
- כיצד ניתן לבנות את ההשקעה שלי כך שאפחית את נטל המס הגלובלי?
- מהן ההשלכות בתחום הירושה עבור היורשים שלי?
שאלות השקעה
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר בין פוטנציאל צמיחה לתשואת שכירות?
- האם כדאי להתמקד בהשכרה לטווח ארוך או בנכסי נופש?
- אילו עלויות שוטפות עליי לתקצב?
- אילו אסטרטגיות יציאה כדאי לשקול?
בדקו מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים עבורכם
Q & A
אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס באיחוד האמירויות?
בעת רכישת נדל"ן באיחוד האמירויות, משקיעים ישראלים פטורים ממס, כלומר אינם כפופים למס רכוש ואינם כפופים למס על הכנסות משכירות.
האם אני יכול לקבל משכנתא באיחוד האמירויות כתושב ישראל?
כן, תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא באיחוד האמירויות לצורך השקעה בנכס. בנקים ומוסדות פיננסיים באיחוד האמירויות מציעים משכנתאות למשקיעים זרים, אולם התנאים, הזכאות והמסמכים הנדרשים עשויים להשתנות. מומלץ לעיין במצב העדכני של שוק המשכנתאות באיחוד האמירויות ולהתייעץ עם מומחה מקומי.
איך קונים נכס באיחוד האמירויות כישראלי?
תהליך רכישת נכס באיחוד האמירויות כזר כולל בדיקת נאותות משפטית, פתיחת חשבון בנק באיחוד האמירויות, חתימה על חוזי רכישה ורישום הנכס. מומלץ מאוד לעבוד עם עורך דין נדל"ן מקומי באיחוד האמירויות. תהליך הרכישה כולל נוטריון (notary public) שמאמת מסמכים.
איך ניתן לקבל ויזת זהב (Golden Visa) או תושבות באמצעות השקעה באיחוד האמירויות?
תוכנית ויזת הזהב (Golden Visa) באיחוד האמירויות מאפשרת תושבות ל-5 שנים עבור משקיעים ובני משפחתם, באמצעות השקעה בנכסים החל מ-2 מיליון דירהם.
מהם שיעורי המס על הכנסה משכירות באיחוד האמירויות למשקיעים זרים?
באיחוד האמירויות לא מוטל מס על הכנסה משכירות.
האם עדיף לקנות נכס באיחוד האמירויות כיחיד או באמצעות חברה?
ההחלטה אם לרכוש נדל"ן באיחוד האמירויות כיחיד או באמצעות חברה תלויה ביעדי ההשקעה שלכם, בתכנון המס ובנסיבות האישיות. לכל מבנה יש השלכות מס שונות.
האם כדאי להשקיע באיחוד האמירויות?
שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות בשנת 2025 נמצא בצמיחה חזקה בשנים האחרונות, ומציע הזדמנויות אטרקטיביות הן לרוכשים ישראלים והן למשקיעים בינלאומיים. עם מבנה השקעה נכון ותכנון מס מתאים, איחוד האמירויות יכולה להיות אפשרות טובה לתשואות שכירות יציבות ולהשבחת הון לטווח ארוך.
