שוק הנדל"ן ההונגרי: סקירה 2025
הונגריה חווה צמיחה משמעותית ותנועה חיובית בשוק הנדל"ן שלה עם התאוששות הכלכלה וכניסתם לתוקף של צעדים ממשלתיים. מחירי הנכסים למגורים עולים בהתמדה, וכך לפי הבנק הלאומי ההונגרי הם צמחו ב-14.47% בהשוואה שנתית נכון לרבעון השלישי של 2024. הצמיחה המהירה ביותר נרשמת באזורים כמו בודפשט, המישור הצפוני הגדול ודרום טרנסדנוביה. האצה זו נתמכת על ידי שילוב של מדיניות שנועדה לשמור על נגישות הדיור תוך הגדלת היצע הדיור, לרבות הקלות מס, רגולציה מחמירה יותר על השכרה לטווח קצר, ומימון נוסף לפרויקטים של שיפוץ דיור ופיתוח כפרי. מרכיבים אלה מצביעים על שוק דיור צומח שהוא בהחלט הזדמנות עבור קונים, משקיעים ויזמים.
התרשים להלן מציג את השינוי השנתי באחוזים במחירי הנדל"ן הריאליים בהונגריה:
מנועי צמיחה מרכזיים
- תמריצים ממשלתיים ותמיכה רגולטורית
- התאוששות כלכלית ועלייה בחיסכון משקי הבית
- עליית מחירי השכירות מעודדת רכישת דירות
הביקוש לנכסי מגורים בהונגריה ממשיך לעלות בעקבות שילוב של מדיניות ממשלתית מיטיבה, שיפור במצב הכלכלי ושיפור במימון המשכנתאות.
תמריצים תקציביים ממשלתיים, כגון סובסידיות והקלות מס לרוכשי דירה ראשונה, יחד עם הגבלות רגולטוריות מחמירות על השכרה לטווח קצר, מעודדים קונים להיכנס לשוק.
בנוסף, השיפור במצב הכלכלי וברמות החיסכון של משקי הבית משפר גם את יכולת הרכישה, כאשר ריביות משכנתא נמוכות יותר ושווקי אשראי נוחים מגבירים את הביקוש ומאפשרים ליותר אנשים לרכוש דירות, בעיקר באזורים עירוניים כמו בודפשט והמישור הצפוני הגדול.
הביקוש צפוי להמשיך ולתמוך בעליית מחירים ובהיקפי עסקאות עד שנת 2025.
יתרונות וחסרונות של השקעה בהונגריה
יתרונות
- צמיחת מחירים חזקה: מחירי הנכסים למגורים צומחים באופן עקבי (בממוצע 14.47% בהשוואה שנתית ברבעון השלישי של 2024), מה שמייצג הזדמנות טובה לעליית ערך הון.
- עליית מחירי השכירות: שכר דירה עולה בערים כמו בודפשט הופך את רכישת נכס לחלופה אטרקטיבית לשכירות, מה שמגביר את הביקוש ואת פוטנציאל ההשקעה.
- תמיכה בהתאוששות כלכלית: הצמיחה הכלכלית ההדרגתית של הונגריה ועליית החיסכון של משקי הבית משפרות את אמון הקונים ואת כוח הקנייה שלהם.
חסרונות
- רגישות השוק לגורמים מקרו-כלכליים: הכלכלה ההונגרית חשופה לסיכונים חיצוניים (מתחים מסחריים באיחוד האירופי, תנודתיות מטבעית), שעלולים להשפיע על ערכי הנכסים ויציבות השוק.
- הגבלות על השכרה לטווח קצר: איסורים ממשלתיים והגבלות זמניות על השכרה מסוג Airbnb בבודפשט עשויים להפחית את הכנסות השכירות הפוטנציאליות למשקיעים.
- היצע דיור חדש מוגבל: הירידה בפעילות הבנייה בעיקר בבודפשט הביאה לשוק מצומצם שמעלה מחירים בגלל אפשרויות דיור מוגבלות.
מחירים ותשואות שכירות בהונגריה ל-2025
כמו בכל שוק נדל"ן, מחירי הנכסים בהונגריה תלויים במיקום. אזורים מסוימים מציעים תשואות שכירות חזקות אך במחירים גבוהים יותר ולעיתים מושפעים מביקוש עונתי, בעוד שמיקומים אחרים בדרך כלל בעלי תשואות שכירות נמוכות יותר אך במחירים נמוכים יותר ומספקים תשואה יציבה יותר.
הנה השוואה מהירה של מחירי נכסים ממוצעים, תשואות שכירות ומאפיינים מרכזיים באזורי הונגריה הפופולריים ביותר להשקעה בנדל"ן:
אזור / עיר | מחיר ממוצע למ"ר (€) | מחיר לדירת 90 מ"ר (€) | תשואת שכירות הונגרית (%) | פרופיל אזורי |
בודפשט | 2,663 | 239,711 | 4.95% | מיקום מרכזי, ביקוש גבוה, צמיחה חזקה |
דברצן | 2,059 | 185,393 | 5.15% | שוק מתפתח, מרכז אוניברסיטאי, מחירים נוחים |
פץ' | 1,602 | 144,221 | 4.98% | מרכז תרבותי, משיכה תיירותית, פוטנציאל השקעה |
ניירדיהאזה | 1,227 | 110,513 | 5.36% | כלכלה צומחת, נכסים במחיר סביר, הזדמנויות פיתוח |
תהליך הרכישה בהונגריה
בהונגריה, תהליך רכישת נכס מתחיל בבדיקה האם אתם זכאים לרכוש. זרים יכולים בדרך כלל לקנות נכס למעט קרקע חקלאית ואנדרטאות מוגנות. זר חייב לקבל אישור מהממשל המקומי הכולל הוכחה לאי-קיום עבר פלילי וזכאות חוקית להיכנס להונגריה.
לאחר שנמצא הנכס המתאים מומלץ לשכור עורך דין נדל"ן טוב ואמין שיטפל בעסקה ויבצע בדיקת נאותות הכוללת בדיקת בעלות. לאחר אימות בעלות תקינה, עורך הדין שלכם יגיש הסכם רכישה מקדמי ותשלמו פיקדון של 10-15%; במידת הצורך, עורך הדין שלכם יכול לסייע בהשגת רישיון הרכישה שלכם.
לבסוף, אתם חותמים על הסכם המכר הסופי, משלמים את הסכום הנותר, והעורך דין רושם את הבעלות החדשה במרשם המקרקעין, ומעביר רשמית את הבעלות על שמכם.
רוצה שנבחן את ההשקעה שלך ונראה מה מבנה ההשקעה שהכי מתאים לך?
האם משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא להשקעה בנדל"ן בהונגריה?
בהונגריה, זרים זכאים לקבל מימון דרך בנקים מקומיים, כולל ישראלים.
- ריביות קבועות: 10%
• יחס הלוואה לשווי: בדרך כלל 70%–50% לזרים
• תיעוד: הסכם העסקה, דפי חשבון בנק, דוחות מס ועוד תלוי בעסקה הספציפית ובמשקיעים.
שיעורי הריבית ותנאי ההלוואה המפורטים לעיל הם הערכות כלליות ועשויים להשתנות בהתאם למלווה, לפרופיל הלווה ולתנאי השוק. אנא התייעצו עם מוסד פיננסי מורשה או יועץ משכנתאות לקבלת תנאים עדכניים ומותאמים אישית לפני ביצוע כל התחייבות פיננסית.
חשוב לקחת בחשבון את סיכוני המטבע ואת השלכות המס על תשלומי הריבית.
האם אוכל לקבל תושבות באיחוד האירופי על ידי השקעה בנדל"ן בהונגריה?
הונגריה אינה מנפיקה היתרי שהייה למטרת רכישת נכס. במקום זאת, אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן ולגור בהונגריה, תוכלו להגיש בקשה דרך תוכנית ויזת הזהב של הונגריה.
כדי לקבל את הויזה הזו עליכם להשקיע לפחות $250,000 במה שהממשלה רואה כקרן השקעה מיוחדת בנדל"ן. אם תעמדו בכללים לעיל, תקבלו היתר שהייה ל-10 שנים שתוכלו להאריך ל-10 שנים נוספות אם תבחרו לשמור על ההשקעה שלכם. כמו כן, תצטרכו להחזיק כתובת רשומה בהונגריה שתוכלו להשיג על ידי שכירות או רכישת דירה.
הקרן שבה אתם משקיעים חייבת:
- להיות רשומה בהונגריה
• להיות מאושרת על ידי הבנק הלאומי ההונגרי
• להיות ברשימה הרשמית של מפעילי שוק מהימנים
• להשתמש לפחות ב-40% מכספה לרכישת נדל"ן למגורים הונגרי
אילו מסים אשלם בעת רכישת נדל"ן בהונגריה? מיסוי בכל שלב
המיסוי בכל אחד משלבי ההשקעה
מבנה ההשקעה
השלב הראשון בעת רכישת נכס מחוץ לישראל הוא לוודא שההשקעה מתבצעת במבנה האופטימלי, ולהיות מודעים לכל המסים שאתם צפויים לשלם לאורך הדרך כדי לשקלל זאת בהחלטתכם.
בנדל"ן גלובל, אנו מתאימים אסטרטגיית מס מדויקת ומבנה השקעה שמתאים למטרותיכם, ומספקים מפת דרכים ברורה לכל שלב: רכישה, החזקה ומכירה, כך שתוכלו להשקיע בביטחון. כפי שתגלו, המחירים שלנו אינם ניתנים להשוואה.
מלכודות נפוצות בעת רכישת נדל"ן בהונגריה – וכיצד אנו עוזרים
- בחירת מבנה השקעה שגוי, שעלול להוביל למיסוי כפול → אנו מתאימים את מודל הבעלות לצרכיכם.
- בעיות בהעברת כספים לרכישה → אנו מנחים אתכם בתהליך כדי להבטיח העברות חלקות.
- אי-הבנה מלאה של אמנת המס ישראל–הונגריה, שמביאה למסים מיותרים → אנו עוזרים לכם למקסם את יתרונות האמנה ולהימנע ממיסוי כפול.
- התעלמות מאסטרטגיית יציאה ותכנון מס מההתחלה → אנו מייעצים על מכירות יעילות מבחינת מס ואסטרטגיות ירושה מהיום הראשון.
גלו מה הדרך הטובה ביותר להימנע מהטעויות הללו
נדל"ן גלובל להשקעה ההונגרית שלכם. הסיפור שלנו בכמה מילים.
הקמנו את נדל"ן גלובל לאחר שראינו ישראלים רבים המשקיעים בחו"ל מוותרים על ייעוץ מס, מתוך הנחה שהוא מיועד רק לעסקאות בקנה מידה גדול. בפועל, אפילו משקיעים מנוסים משלמים לעיתים קרובות יותר מדי מס או משתמשים במבנה הלא נכון, רק מחוסר הדרכה מותאמת אישית.
לכן, הגדרנו את המשימה שלנו להפוך תכנון מס איכותי ומותאם אישית לזמין לכל משקיע, עם תהליך ברור ותמחור נגיש, ולהנחות אתכם בכל שלב, רכישה, החזקה ומכירה. אנו מתמחים ביעדים הפופולריים ביותר למשקיעים ישראלים.
המטרה שלנו: לחסוך לכם מסים מיותרים, לספק בהירות ולתת לכם שקט נפשי.
מקרי בוחן: משקיעים ישראלים בהונגריה
מקרה בוחן: משפחה מתל אביב משקיעה בדירה בבודפשט
- מצב: משפחה מתל אביב רכשה דירה בסך €350,000 במרכז בודפשט להשכרה לטווח ארוך.
- אתגר: הם תכננו בתחילה לקנות ישירות על שמם האישי אך שקלו גם להשקיע דרך חברה.
- פתרון: לאחר שהבנו את הצרכים שלהם, תכננו מבנה השקעה שמותאם להשקעה לטווח ארוך בבודפשט, שהפחית את נטל המס ומקסם את התשואה נטו.
שאלות קריטיות לשאול לפני השקעה
שאלות מס ומשפט:
- כיצד הכנסות הנכס ההונגרי שלי ימוסו בישראל?
• אילו דרישות דיווח קיימות בשתי המדינות?
• כיצד אוכל לבנות את ההשקעה שלי כדי למזער את נטל המס הכולל?
• מהן השלכות הירושה עבור היורשים שלי?
שאלות השקעה:
- אילו אזורים מציעים את השילוב הטוב ביותר של פוטנציאל צמיחה ותשואת שכירות?
• האם עלי להתמקד בהשכרה לטווח ארוך או בנכסי נופש?
• אילו עלויות שוטפות עלי לתקצב?
• אילו אסטרטגיות יציאה עלי לשקול?
אל תתמודדו עם שאלות אלו לבד. המדריך ושירותי הייעוץ שלנו מספקים תשובות ברורות ומעשיות.
Q & A
אילו מסים ישראלים צריכים לשלם בעת רכישת נכס בהונגריה?
משקיעים ישראלים הרוכשים נדל"ן בהונגריה יחויבו בתשלום מס רכישה, מס רכוש שנתי ומס על הכנסות משכירות. חשוב להכיר את אמנת המס למניעת כפל מס בין הונגריה לישראל, ואת חובות הדיווח בגין בעלות על נכס זר בכל אחת מהמדינות, אשר עשויות להשתנות בהתאם למבנה ההשקעה שלכם.
האם אוכל לקבל משכנתא בהונגריה כתושב ישראלי?
כן, תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתא הונגרית לצורך השקעה בנכס.
כיצד אני קונה נכס בהונגריה כישראלי?
בהונגריה כאשר זר רוכש נכס התהליך כולל בדיקת נאותות משפטית, חתימה על הסכמי רכישה ורישום הנכס. מומלץ לעבוד עם עורך דין נדל"ן מקומי בהונגריה שיתמוך ויעבור על חוקי ותקנות הנכסים.
כיצד אוכל לקבל ויזת זהב או תושבות באיחוד האירופי על ידי רכישת נכס בהונגריה?
בהונגריה, רכישת נכס בלבד אינה מקנה תושבות. במקום זאת, ניתן להשקיע לפחות €250,000 בהשקעת נדל"ן ייעודית, אשר בתמורה תעניק לכם אישור תושבות ל-10 שנים, המתחדש כל עוד ההשקעה פעילה.
מהם שיעורי מס הכנסה משכירות בהונגריה למשקיעים זרים?
הכנסה משכירות בהונגריה ממוסה בשיעור קבוע של 15%.
האם עדיף לקנות נכס בהונגריה כיחיד או דרך חברה?
ההחלטה אם לרכוש נדל"ן בהונגריה כאדם פרטי או באמצעות חברה תלויה ביעדי ההשקעה, בתכנון המס ובנסיבות האישיות שלכם. לכל מבנה השלכות שונות על מס הרכוש בהונגריה, על כפל מס ועל חובות הדיווח. מומלץ להיוועץ במומחה למיסוי נדל"ן הונגרי-ישראלי לפני תכנון ההשקעה.
האם כדאי לי להשקיע בהונגריה?
השקעה בהונגריה נראית מבטיחה מאוד, שוק הנדל"ן במגמת עלייה, המחירים עולים, והממשלה מיישמת צעדים התומכים בצמיחה ובנגישות, דבר התורם לתשואות לטווח הארוך.
