השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות מהלך מצוין – אבל כדי לבצע אותה נכון, חשוב לעבוד מסודר, לבדוק מראש את כל המשתנים ולהימנע מהפתעות שעולות כסף וזמן.
להלן "עשרת הדיברות" שיעזרו לכם לקבל החלטות חכמות ובטוחות יותר
מה אומר החוק?
בדקו היטב את החוקים הנוגעים ליכולות ולזכויות שלכם להחזיק בנכס, ומהו האופן הבטוח ביותר לבצע זאת. מדיניות השקעה "זרה" משתנה ממדינה למדינה. לדוגמה, ברוב המדינות ניתן לזרים להשקיע ולהחזיק בנכס, אך הדבר לא בהכרח מקנה אזרחות או אשרה ארוכת טווח.
הרחיבו את נקודת המבט
אל תבחנו את ההשקעה רק דרך מחיר הדירה או התשואה "על הנייר". בדקו גם את המשמעויות מעבר לשוק הנדל"ן עצמו. גורמים כמו מיסוי, פוליטיקה, מגמות כלכליות, אופי המטבע ואפילו משאבי טבע - כל אלה יכולים להשפיע על מחירי הנכסים, על מדיניות הבנקים ועל הביקוש להשקעות במדינת היעד.
נתחו את מגמות הנדל"ן בעשור האחרון במדינת היעד
בחינה של עשור אחרון (לפעמים, אף יותר) יכולה ללמד הרבה על תנודות מחירים, יציבות השוק והתנהגות התשואות. השקעה חכמה לא מתחילה ונגמרת במחיר הנכס - ההפך הוא הנכון.
עלויות עסקה נלוות
בדקו מהן העלויות הנלוות לעסקה ואיך ניתן לצמצם אותן. שימו לב גם לעלויות "סמויות" ופחות מדוברות, למשל, עמלת המרת מט"ח או עמלת העברה לחו"ל - שלעתים מצטברות לסכומים לא מבוטלים. בחלק מהמקרים ניתן לחסוך למעלה מ-50% מהעמלות הללו, אם נערכים נכון מראש.
כמה כסף ומאיפה?
הגדירו מראש כמה משאבים תרצו להשקיע, ומאיפה מגיע הכסף. האם נכון למנף את ההשקעה ולקבל מימון חלקי? האם עדיף לקחת משכנתא על נכס בארץ או מימון במדינת היעד?
תכנון מס - לא עושים לבד
אל תבחרו מסלול מיסוי בלי התייעצות עם מומחה במיסוי בינלאומי. מיסוי בינלאומי הוא תחום מומחיות ייעודי! קבלת ייעוץ מרואה חשבון שאינו מתמחה במיסוי בינלאומי ובהשקעות נדל"ן בחו"ל עלולה שלא לתת מענה מלא לסוגיות הרלוונטיות, להוביל לעיכובים, לעלויות מיותרות ואף לחשיפות מס שניתן היה לצמצם מראש.
איך כדאי לרכוש את הנדל"ן?
באופן פרטי? באמצעות חברה או שותפות זרה? באמצעות חברה ישראלית? ההחלטה הזו עשויה להיות ההבדל בין פטור מלא ממס על רווח הון במכירת הנכס לבין מס שיכול להגיע ל-50% ואף יותר. בדקו היטב בטרם רכישת הנכס.
בדקו ממי אתם קונים
אתם לא גרים במדינת היעד, ולכן בדיקה של הצד שמוכר לכם את הנכס היא קריטית. מי היזם? כמה ניסיון יש לו? אל תחששו לבקש לקבל הוכחות.
ניהול הנכס
בדקו מי ינהל את הנכס בפועל וכמה זה יעלה. יש מדינות בהן תוכלו לטפל בשכר הדירה ישירות מול השוכרים או באמצעות מתווך, ויש כאלה שבהן היזם או חברת ניהול יעשו זאת עבורכם. זה אחד הדברים שחייבים לבדוק לפני שקונים נכס בחו"ל שכן נדרשת נוכחות במדינת היעד לתפעול השוטף של הנכס (טיפול בבעיות, להציג את הנכס לשוכרים פוטנציאליים וכו').
"עשה לך רב"
בחרו נכון את הצוות שייעץ לכם ויסייע לכם בתהליך. ההבדלים בעלויות שכר הטרחה לרוב זניחים, אבל ההבדלים בתוצאה עלולים להיות דרמטיים אם מתפשרים על "מבינים" למיניהם במקום על אנשי מקצוע מהשורה הראשונה.
רוצים לדעת איך זה נראה במקרה שלכם? אנו יכולים לבצע בדיקה ראשונית קצרה של מדינת הנכס, אופן ההחזקה והשימוש שנעשה בו, כדי להבין אילו מסלולים עומדים על הפרק ומה נדרש כדי ליישם אותם בצורה נכונה.
