קיבלתם דירה בירושה בחו"ל ואתם שוקלים למכור אותה?
תכנון מס נכון מראש עשוי להפחית משמעותית את חבות המס בעסקה, לצמצם אי-ודאות ולמנוע עיכובים מול הבנק ורשות המסים.
כאשר מתקבל נכס מקרקעין בירושה (או במתנה), נקודת המוצא בדין הישראלי היא עקרון "כניסה לנעלי המוריש".
בהתאם לעיקרון זה, עצם קבלת הנכס אינה "מאפסת" את היסטוריית הרכישה של המוריש, וכאשר היורש ימכור את הנכס בעתיד, חישוב רווח ההון עשוי להתבסס על התקופה שמיום רכישת הנכס על ידי המוריש ועד למועד המכירה בפועל.
המשמעות היא שתקופות החזקה ארוכות ועליות ערך שנצברו לאורך השנים עלולות להגדיל את בסיס החבות במס בישראל, ככל שבנסיבות העניין אכן קיימת חבות מס בישראל.
בפרט כאשר מדובר בנכס בחו"ל שנרכש לפני שנים רבות, הפער בין עלות הרכישה ההיסטורית (ולעיתים עלות היסטורית נמוכה מאוד) לבין תמורת המכירה עלול להיות משמעותי. לכן, עוד לפני חתימה על הסכם מכר או קבלת החלטות לגבי תמחור העסקה, מומלץ לבצע היערכות מוקדמת הכוללת בדיקה שיטתית של נקודת המוצא לחישוב המס, איסוף מסמכים ונתונים רלוונטיים, והבנת האופן שבו רשות המסים צפויה להסתכל על נתוני העסקה בהתאם לנסיבות.
מה כדאי לבדוק ולאסוף כבר בתחילת הדרך
- מסמכי ירושה – צו ירושה/צו קיום צוואה, אישורי יורשים רלוונטיים ותיעוד לגבי זכויות היורש.
- מסמכי רכישה והחזקה – חוזה רכישה של המוריש (ככל שקיים), שומות/מסמכי מס מקומיים, מסמכי רישום, וכן תיעוד השקעות ושיפוצים שעשויים להיות רלוונטיים לחישוב הרווח.
- נתוני המימוש – הערכות שווי, תיווך, עמלות מכירה, הוצאות משפטיות ועלויות נוספות הקשורות למכירה.
- מיסוי במדינת היעד – האם קיימים מסים מקומיים במכירה, מהם שיעורי המס ומתי המס משולם בפועל (נתון שעשוי להשפיע על זיכוי מס זר בישראל, ככל שרלוונטי).
במקרים מסוימים, ניתן לשקול פניה לרשות המסים בבקשה להחלטת מיסוי (Pre Ruling), במטרה להגיע להסכמה שלפיה רשות המסים תראה את הנכס כאילו נרכש על ידי המוכר ביום קבלת הירושה. ככל שמתקבלת הסכמה כאמור, תוצאת המס עשויה להיות מינימלית ואף ייתכן שלא יחול מס.
חשוב להבהיר כי החלטת מיסוי היא הליך פרטני התלוי בנסיבות העובדתיות והמסמכים שיוצגו, ואינה מהווה מסלול אוטומטי.
לכן, לפני מכירת דירה שהתקבלה בירושה בחו"ל, מומלץ להיעזר במומחה מיסוי ולבחון יחד את המצב המשפטי והמיסויי לגופו. חשוב להיערך מראש מבחינת נתונים, תיעוד ותשתית עובדתית. היערכות מוקדמת מאפשרת לבצע את המכירה על בסיס תמונת מס ברורה יותר, לצמצם אי-ודאות ולמנוע טעויות שניתן היה להימנע מהן בתכנון נכון.
רוצים לדעת איך זה נראה במקרה שלכם? אנו יכולים לבצע בדיקה ראשונית קצרה של מדינת הנכס, אופן ההחזקה והשימוש שנעשה בו, כדי להבין אילו מסלולים עומדים על הפרק ומה נדרש כדי ליישם אותם בצורה נכונה.
