החל משנת 2003, תושבי ישראל חייבים במס בישראל על הכנסתם מהשכרת נכסי נדל"ן בחו"ל. בחירה נכונה של מסלול המיסוי יכולה להשפיע בצורה דרמטית על התשואה נטו מהנכסים.
בפועל קיימים כמה מסלולים אפשריים למיסוי הכנסות משכירות נדל"ן בחו"ל – חלקם בחירה של המשקיע וחלקם נגזרים מהנסיבות, ממבנה ההחזקה ומהאופן שבו הפעילות מתנהלת.
מסלול מס שולי – הכנסה פאסיבית
במסלול זה בונים דוח רווח והפסד ייעודי לכל נכס, ומכירים בהוצאות המיוחסות לנכס (בכפוף לדין ולהוכחה). המס חל על הרווח נטו בלבד, לפי שיעורי המס השולי של הנישום. עבור יחיד מתחת לגיל 60, שיעור המס השולי לא יפחת בדרך כלל מ-31%.
במסלול זה ניתן בדרך כלל לקבל זיכוי ממס זר בהתאם לאמנת המס הרלוונטית (ככל שקיימת ובהתאם לתנאיה), ונדרש להגיש דוחות שנתיים לרשות המסים בישראל.
מסלול 15% – מס סופי (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה)
זהו מסלול של מס בשיעור קבוע של 15% על ההכנסה מהשכרה, כמס סופי. במסלול זה אין אפשרות לקזז הוצאות, ניכויים או זיכויים (למעט פחת, בהתאם לכללים).
יתרונות
- חישוב פשוט וברור.
- מפחית מחלוקות עתידיות מול רשות המסים ביחס להכרה בהוצאות.
חסרונות
- אין אפשרות להכיר בהוצאות (למשל: תיקונים, תיווך, מימון, נסיעות, ניהול נכס וכד').
- אין אפשרות לקבל זיכוי בגין מסי חוץ. במדינות שבהן המס המקומי גבוה – עלול להיווצר כפל מס משמעותי.
מסלול מס חברות – החזקה באמצעות חברה
כאשר הנכס מוחזק באמצעות חברה, הרווחים נטו ממוסים במס חברות בישראל בשיעור של 23% (נכון לשנת 2025). לעתים, ובהתקיים תנאים מתאימים, יתרת הרווח לאחר מס יכולה להישאר בחברה ולהיות מופנית להשקעות נוספות.
חשוב לציין:
- במסלול זה ניתן בדרך כלל לקבל זיכוי ממס זר בהתאם לאמנת המס הרלוונטית (ככל שקיימת ובהתאם לתנאיה).
- בעת משיכת כספים מהחברה לבעלי המניות עשוי לחול מס נוסף (למשל מס דיבידנד), ככל שהמשיכה אינה נעשית כשכר במהלך התקופה.
מסלול הכנסה מעסק
כאשר פעילות ההשכרה בחו"ל עולה לכדי "עסק" בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, הרווחים נטו יחויבו במס לפי מדרגות המס הרגילות (החל מ-10%, בהתאם להכנסות הנישום).
לרוב מדובר במסלול פחות כדאי למשקיעים פרטיים, אך במקרים מסוימים הוא עשוי להתאים – למשל כאשר בעל הנכס זכאי להטבות מס מסוימות או כאשר הכנסותיו היחידות הן מהשכרה בחו"ל. בנוסף, במסלול זה יחול חיוב ביטוח לאומי על ההכנסות.
מסלולים נוספים ותכנון מס מתקדם
מעבר לארבעת המסלולים המרכזיים, קיימים מבני החזקה ותכנון מס מורכבים יותר (למשל באמצעות חברות ושותפויות זרות), אשר עשויים – במקרים מסוימים ובתכנון נכון – להוביל לשיעורי מס נמוכים יותר. ככל שהמורכבות עולה, כך גדלה גם החשיבות של בדיקה מקצועית מוקדמת והתאמה אישית.
שלוש דוגמאות פשוטות לבחירת מסלול מיסוי
פרמטר | דוגמה א' | דוגמה ב' | דוגמה ג' |
מדינה | רומניה | אסטוניה | קפריסין |
מס מקומי על שכירות | 10% | 20% | פטור עד 19,000 אירו לשנה |
אמנת מס עם ישראל | קיימת | קיימת | אין (נכון ל-2025) |
נקודת תכנון מרכזית | במקרה הזה, פחת עשוי להיות משמעותי | מסלול 15% עלול להיות יקר בפועל | מסלול 15% פשוט יותר כשאין אמנה |
מסלול עדיף (בכפוף לבדיקה) | מס שולי – ייתכן מס בישראל 0% ותשלום ברומניה | מס חברות – עשוי להביא לכ-20% לפני משיכה | מסלול 15% – בכפוף לתנאים |
*הדוגמאות הן להמחשה בלבד. בחירת מסלול מיסוי תלויה בפרטי המקרה, בדין הישראלי, בדין המקומי במדינה שבה נמצא הנכס ובהתקיימות אמנת מס (ככל שקיימת).
ככל שמבנה ההחזקה והפעילות מורכבים יותר, כך גדלה האפשרות לגמישות בתכנון המס- ובהתאם לכך גם החשיבות של התאמה אישית ובדיקה מקצועית מראש.
מתלבטים איזה מסלול מתאים לכם? השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת ייעוץ
