קיימת אפשרויות שונות לרישום נדל"ן שנרכש בחו"ל ולאופן ההתאגדות כמשקיע. לבחירת מבנה ההחזקה יש חשיבות גבוהה לצורך תכנון המס העתידי. לעתים, היא תשפיע באופן מהותי על המיסוי במהלך תקופת ההחזקה וגם במועד המימוש.
אילו אפשרויות קיימות?
בין האפשרויות ניתן לשקול:
- החזקה באופן ישיר– הנכס רשום על שמך, וכל ההכנסות וההוצאות מיוחסות אליך אישית. גם בעת מכירה, רווח ההון נרשם על שמך ואתה מדווח כיחיד.
- החזקה באמצעות חברה ישראלית– הדירה בחו"ל רשומה על שם חברה ישראלית שבבעלותך. מבחינה משפטית, החברה היא בעלת הנכס ולא אתה באופן אישי.
- החזקה באמצעות חברה זרה– הדירה בחו"ל רשומה על שם חברה זרה שבבעלותך. המשמעות המשפטית היא שהנכס מוחזק דרך תאגיד שהתאגד בחו"ל.
- החזקה באמצעות שותפות זרה– הדירה רשומה על שם שותפות זרה, ואתה אחד השותפים בה. הבעלות והזכויות בנכס מתחלקות בין השותפים לפי ההסכם/האחוזים.
- החזקה באמצעות חברה זרה שבבעלות חברה ישראלית– הדירה רשומה על שם חברה זרה, אבל הבעלות בחברה הזרה היא של חברה ישראלית. בפועל יש שתי שכבות: חברה ישראלית שמחזיקה חברה זרה שמחזיקה את הדירה.
- החזקה באמצעות שותפות זרה שבבעלות חברה ישראלית– הדירה רשומה על שם שותפות זרה, אבל הזכויות בשותפות מוחזקות על ידי חברה ישראלית. גם כאן יש שכבת החזקה נוספת בין אתה לבין הנכס.
- רכישת יחידות השתתפות של קרן REIT– אתה לא קונה דירה ספציפית, אלא קונה יחידות בקרן שמחזיקה נכסי נדל"ן. החשיפה שלך היא דרך הקרן ולא דרך רישום דירה על שמך/על שם חברה שלך.
לכל אחת מהאפשרויות יתרונות וחסרונות. חשוב לבצע התאמה למטרות המשקיע ולנסיבות הספציפיות.
מהם השיקולים בבחירת מבנה ההחזקה?
השיקולים אשר יקבעו את אופן ההחזקה כוללים, בין היתר: הדין במדינת היעד (רגולציה, מיסוי מקומי וכללי רישום); סוג הנכס בו מתבצעת ההשקעה; מצבו האישי של המשקיע; התוכניות לגבי אופן ההחזקה בנדל"ן בחו"ל לאורך זמן; שיקולים של שימור הון משפחתי; מיסוי ירושה בחו"ל, ככל שרלוונטי במדינת היעד; והצפי למכירת הנדל"ן ואופן מימושו.
נבהיר כי תכנון מס הוא אישי ותלוי נסיבות. התכנון עבור צעיר בן 30 יהיה בדרך כלל שונה מתכנון שמתאים עבור משפחה עם ילדים קטנים או לזוג מבוגר. כל מקרה לגופו.
