מיסוי נדל״ן בחו״ל

החל משנת 2003, תושבי ישראל חייבים במס על הכנסתם מהשכרת נכסי נדל״ן בחו״ל.
בחירה של מסלול המס הנכון יכולה להשפיע בצורה דרמטית על התשואה מהנכסים.

יש כמה מסלולים אפשריים למיסוי הכנסות מנדל״ן,
חלקם נתונים לבחירת המשקיע וחלקם תוצאה של הנסיבות.

המסלול הקבוע בסעיף 122א לפקודת מס הכנסה. המסלול קובע מס מחזור סופי של 15% ללא יכולת לקזז הוצאות, זיכויים או ניכויים למעט פחת.

יתרונות:

חישובים פשוטים, ואין ויכוחים עתידיים עם רשות המסים לגבי הכרה בהוצאות!

חסרונות:

1. אין אפשרות להכיר בהוצאות…
2. אין אפשרות להכיר בזיכוי ממסי חוץ. במדינות שבהן המס המקומי גבוה – יהיה כפל מס משמעותי.

במסלול זה נבנה דוח רווח והפסד ספציפי לנכס וננכה את כל ההוצאות שתיוחסנה לנכס. הרווח בלבד ימוסה בשיעורי מס שולי, אשר עבור יחיד מתחת לגיל 60, לא יפחת משיעור של 31% מס. במסלול זה נקבל זיכוי ממס בהתאם לאמנה הרלוונטית. במסלול זה נצטרך להגיש דוחות שנתיים לרשות המסים בישראל.

שלוש דוגמאות פשוטות לבחירת מסלולי מס:

יחיד, בן 67 שמרוויח פנסיה ממוצעת ובעל דירה ברומניה:
המס על הכנסות שכירות ברומניה הוא 10%. ברומניה הרכישה יכולה להיות מיוחסת למבנה בלבד ולא לקרקע (לשאלות בנושא אנא פנו לצ’אושסקו). תושבים זרים לא מורשים לרכוש קרקעות אלא רק מבנים קיימים.
במקרים שכאלה, הפחת השנתי יכול להגיע בתנאים מסוימים לכדי שליש מהתשואה השנתית. אם נבחר במסלול מס שולי פאסיבי, תשלום המס בארץ יהיה 0% וישולם רק סכום של 10% ברומניה.

יחיד בן 50 שמרוויח משכורת מעל לממוצע, רכש דירה באסטוניה.
המס על שכירות באסטוניה הוא 20%, וכן לאסטוניה יש אמנת מס עם ישראל.
בדוגמה הזו, בחירה במסלול פיקס 15% תגרור מס סופי של קרוב ל-35% (!) בעוד שבמסלול מס חברות ישולם מס של 20% בלבד. (לאחר זיכוי מס זר ולפני חלוקת דיבידנד)

יחיד בן 50, שכיר בישראל, שרכש דירה בקפריסין:
בקפריסין יש פטור על הכנסות שכירות עד לסכום של 19,000 אירו בשנה. לקפריסין וישראל אין אמנת מס כך שבכל מקרה גם אם היה חל מס בקפריסין, לא היה מתקבל זיכוי בגינו בישראל. בדוגמה זו, עדיף ללקוח לבחור במסלול ה-15% פיקס ולשלם מס סופי של 15% ללא הגשת דוחות בארץ וללא פתיחת תיק.