מיסוי נדל״ן בחו״ל

החל משנת 2003, תושבי ישראל חייבים במס על הכנסתם מהשכרת נכסי נדל״ן בחו״ל.
בחירה של מסלול המס הנכון יכולה להשפיע בצורה דרמטית על התשואה מהנכסים.

יש כמה מסלולים אפשריים למיסוי הכנסות מנדל״ן,
חלקם נתונים לבחירת המשקיע וחלקם תוצאה של הנסיבות.

 מסלול 15% פיקס

_

המסלול הקבוע בסעיף 122א לפקודת מס הכנסה. המסלול קובע מס מחזור סופי של 15% ללא יכולת לקזז הוצאות, זיכויים או ניכויים למעט פחת.

יתרונות:

חישובים פשוטים, ואין ויכוחים עתידיים עם רשות המסים לגבי הכרה בהוצאות!

חסרונות:

  1. אין אפשרות להכיר בהוצאות…
  2. אין אפשרות להכיר בזיכוי ממסי חוץ. במדינות שבהן המס המקומי גבוה – יהיה כפל מס משמעותי.

מסלול מס שולי פאסיבי

_

במסלול זה נבנה דוח רווח והפסד ספציפי לנכס וננכה את כל ההוצאות שתיוחסנה לנכס. הרווח בלבד ימוסה בשיעורי מס שולי, אשר עבור יחיד מתחת לגיל 60, לא יפחת משיעור של 31% מס. במסלול זה נקבל זיכוי ממס בהתאם לאמנה הרלוונטית. במסלול זה נצטרך להגיש דוחות שנתיים לרשות המסים בישראל.

מסלול הכנסה מעסק

_

כאשר ההכנסה משכירות נכסי נדל”ן בחו”ל עולה לכדי עסק בהתאם למבחנים בפסיקה, הרווחים (נטו) יחוייבו במס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (החל מ-10%). בד”כ מדובר על חסרון, אך במקרים מסוימים – נעדיף את המסלול הזה (לדוגמה במקרים שבהם בעל הנכס נכה או שהכנסותיו היחידות הן מהשכרת נכסי נדל”ן בחו”ל). במסלול זה יחול גם ביטוח לאומי על ההכנסות.

מסלול מס חברות

_

כאשר הדירה נרכשת באמצעות החזקה בחברה – התשלום על הרווחים נטו יהיה מס חברות (בשנת 2018 – 23%) ושאר הכסף (תחת תנאים מסוימים) יוכל לשמש להשקעות חוזרות.

חשוב לציין שבמסלול זה נקבל זיכוי ממס זר בהתאם לאמנה הרלוונטית. וכן שבמשיכת הכסף בסופו של דבר מהחברה – הרווחים יחוייבו במס דיבידנד (אם לא נמשכו כמשכורת לאורך התקופה).

מעבר לארבעת המסלולים העיקריים הללו, קיימים מסלולים נוספים, המתבססים על מבני מס מורכבים יותר הכוללים חברות ושותפויות זרות, אשר באמצעותן אפשר להגיע לעתים לשיעורי מס נמוכים מאד.

שלוש דוגמאות פשוטות לבחירת מסלולי מס:

דוגמה א’

_

יחיד, בן 67 שמרוויח פנסיה ממוצעת ובעל דירה ברומניה:
המס על הכנסות שכירות ברומניה הוא 10%. ברומניה הרכישה יכולה להיות מיוחסת למבנה בלבד ולא לקרקע (לשאלות בנושא אנא פנו לצ’אושסקו). תושבים זרים לא מורשים לרכוש קרקעות אלא רק מבנים קיימים.
במקרים שכאלה, הפחת השנתי יכול להגיע בתנאים מסוימים לכדי שליש מהתשואה השנתית. אם נבחר במסלול מס שולי פאסיבי, תשלום המס בארץ יהיה 0% וישולם רק סכום של 10% ברומניה.

דוגמה ב’

_

יחיד בן 50 שמרוויח משכורת מעל לממוצע, רכש דירה באסטוניה.
המס על שכירות באסטוניה הוא 20%, וכן לאסטוניה יש אמנת מס עם ישראל.
בדוגמה הזו, בחירה במסלול פיקס 15% תגרור מס סופי של קרוב ל-35% (!) בעוד שבמסלול מס חברות ישולם מס של 20% בלבד. (לאחר זיכוי מס זר ולפני חלוקת דיבידנד)

דוגמה ג’

_

יחיד בן 50, שכיר בישראל, שרכש דירה בקפריסין:
בקפריסין יש פטור על הכנסות שכירות עד לסכום של 19,000 אירו בשנה. לקפריסין וישראל אין אמנת מס כך שבכל מקרה גם אם היה חל מס בקפריסין, לא היה מתקבל זיכוי בגינו בישראל. בדוגמה זו, עדיף ללקוח לבחור במסלול ה-15% פיקס ולשלם מס סופי של 15% ללא הגשת דוחות בארץ וללא פתיחת תיק.

כמובן שככל שהמורכבות עולה, יש אפשרות לגמישות רבה יותר בתכנון המס.

Accessibility
דברו איתנו