סקירת השקעות בנדל״ן למגורים במערב אירופה

הסקירה מובאת באדיבותו של עו”ד אוהד שפק, מצוות האתר, מומחה לליווי עסקאות בינלאומיות

חברת סטנדרט אנד פורס (Standart & Poor’s) פרסמה לאחרונה ניתוח ומחקר כלכלי על שווקי הנדל”ן למגורים במערב אירופה. בדו”ח המקיף, ניתחה חברת S&P את שווקי הנדל”ן למגורים במרבית מדינות מערב אירופה ונתנה תחזיות באשר למחירי הנכסים למגורים בשנים הקרובות.

בהתאם למחברי הדו”ח, התנאים הכלכליים יישארו די נוחים עבור רוכשי הנדל”ן למגורים באירופה, שכן שיעורי הריבית יעלו רק בקצב הדרגתי בשנים הקרובות, וזאת ממילא כאשר הן בשיעורים נמוכים מאד כיום.
להלן סקירה של חלק מהשווקים שהוצגו בדו”ח:

 

   גרמניה

לפי הדו”ח, הצפי הוא כי מחירי הנדל”ן למגורים יעלו בכל גרמניה ב-4% בערך נומינלי בשנה הנוכחית וב-3.5% בשנת 2019. כדאי לזכור כי מחירי הנדל”ן למגורים עלו בשנת 2016 ב-6.8% ובשנת 2017 ב-4%. לעומת זאת, בשבע הערים הגדולות ביותר בגרמניה (ברלין, המבורג, מינכן, קלן, פרנקפורט, שטוטגרט ודיסלדורף) מחירי הנדל”ן זינקו ב-9.4% בשנה הקודמת וב-10.9% בשנה שלפניה.

האינפלציה המשמעותית במחירי הדירות למגורים הושפעה גם מחוסר בהיצע. היקף הדירות החדשות בשוק גדל, והגיע ל-245,000 דירות חדשות בשנת 2017 אולם מספר זה עדיין רחוק מכ-350,000 דירות הנחוצות בגרמניה מדי שנה. בה בעת, הביקוש לנדל”ן למגורים נותר יציב בגרמניה, וזאת עקב צמיחה כלכלית יציבה ומשוק עבודה בריא. רמת האבטלה צנחה בגרמניה ל-3.4% השנה והמשכורות בגרמניה ממשיכות לעלות.

הצפי הוא כי הכלכלה הגרמנית תצמח ב-2% בשנה הנוכחית וב-1.8% בשנה הבאה. המצב הכלכלי ביחד עם אבטלה נמוכה אמורים להוביל לעלייה במשכורות ולהמשך הצמיחה בעליית מחירי הנדל”ן למגורים. כמו כן, בכל הקשור לנושאי מימוניים, גם כן המצב מעודד. ביוני 2018, הריביות הממוצעות של המשכנתאות עמדו על 1.9% והצפי הוא כי ריביות המשכנתא יישארו נמוכות בעתיד הקרוב.

עם זאת, ישנם מספר גורמים שעלולים להאט את העלייה במחירי הדירות בגרמניה בשנים הקרובות, וביניהן היצע גדול יותר של דירות והמשך הגירה לגרמניה.

 

  אירלנד

הצפי הוא כי מחירי הדיור למגורים עתידים לעלות ב-9.5% בשנה הנוכחית וב-8% בשנת 2019. ביוני 2018, מחירי הנדל”ן למגורים עלו ב-12% בהשוואה לאותה תקופה בשנה הקודמת, והגורם המרכזי לכך הוא החוזק של הכלכלה האירית. נתוני התעסוקה ממשיכים להיות בריאים והפעילות המוגברת בשוק הנדל”ן למגורים מושפעת רבות ממשקיעים מוסדיים – הן מקומיים והן בינלאומיים. למעשה, בשנת 2018, כמעט 20% מכל העסקאות בנדל”ן למגורים במדינה בוצעו על-ידי משקיעים מוסדיים.

מחירי הנדל”ן למגורים ימשיכו לעלות עקב מחסור רב בהיצע, כאשר ההערכה כי ההיצע ידביק את הביקוש לכל המוקדם בשנת 2021. הכלכלה האירית צפויה להמשיך ולצמוח, והשוק ימשיך לייצר עבודות רבות, במיוחד בדבלין והדבר יוביל לעלייה במשכורות ולכן לעלייה גם במחירי הדירות למגורים.

 

  איטליה

לראשונה מזה מספר שנים, הצפי הוא כי מחירי הדירות באיטליה יעלו ולא ירדו – כאשר התחזית לשנת 2018 עומדת על 0.2%, שנת 2019 על 1.3% ושנת 2020 על 1.8%.

שיעור האבטלה במדינה נותר גבוה – 11.1% ברבעון הראשון של השנה הנוכחית. אף על פי כן, שוק הדיור למגורים משתפר. גובר האמון בשוק הבנייה, מספר היתרי הבנייה גדל ב-11.4% בשנה האחרונה ומספר עסקאות הנדל”ן גדל בשנים האחרונות. הבנקים מדווחים על הקלה במתן הלוואות לדיור, והריביות על הלוואות חדשות ירדו במאי ל-1.83%.

על-פי מחברי הדו”ח, שנת 2018 אמורה להיות שנת המהפך עבור שוק המגורים האיטלקי.

 

  פורטוגל

היצע הדוק וביקוש חזק, מקומי ובינלאומי, גורמים לעלייה משמעותית במחירי הנדל”ן למגורים בפורטוגל. עלייה של 7.7% בשנת 2016, עלייה של 10.5% בשנת 2017 והצפי בשנת 2018 עומד על 9.5%. בשנים שלאחר מכן, התחזית היא העליות תהיינה מתונות יותר – 7%, 6% בשנה לאחר מכן ו-5% בשנת 2021.

בליסבון, למשל, המחיר החציוני למטר עלה ב-20% ועומד כיום על 2,581 אירו. בפורטו, המחיר החציוני למטר עלה ב-23% ועומד כיום על 1,379 אירו. עסקאות הנדל”ן למגורים בפורטוגל מתמקדות בנכסי מקרקעין קיימים – כ-85% מהשוק. שיעור האבטלה ירד ביוני 2018 ל-6.7%, השיעור הנמוך ביותר ב-15 השנים האחרונות.

כדאי לציין כי הביקוש מצד גורמים מחוץ לפורטוגל מהווה הגורם החשוב ביותר לעליית המחירים, כמו גם תמריצים ייחודים לפורטוגל כדוגמת “golden visa” ותוכנית לתושבים שאינם גרים בפורטוגל (non-habitual resident program).

היקף ההלוואות למטרות דיור גדל בחצי השנה הראשונה של 2018 ב-25% ביחס לשנה הקודמת והריבית הממוצעת על הלוואות חדשות לדיור עומדות על כ-1.5%.

 

  ספרד

כלכלה חזקה, ביחד עם ירידה בהיקף האבטלה, תומכת בהנחה כי שוק הדיור בספרד ימשיך להשתפר. לפי מחברי הדו”ח, מחירי הנדל”ן למגורים צפויים לעלות ב-5.6% השנה (אחרי שעלו ב-7.3% בשנת 2017) כאשר בשנים הקרובות צפויות עליות מתונות יותר – 4.3% בשנת 2019, 3.5% בשנת 2020 ו-3% בשנת 2021.

על אף העלייה במחירי הדיור בספרד בשנה הקודמת, מחירי הנדל”ן למגורים בסוף 2017, בערכם הנומינלי, הוא עדיין פחות מ-24% מהשיא שהיה באמצע שנת 2007. ריביות נמוכות של משכנתאות מוסיפות לעליית הביקושים בנדל”ן למגורים – בממוצע 1.95% על-פי הנתונים מחמשת החודשים הראשונים לשנת 2018. בה בעת, כדאי לזכור כי יש פער גדול בין האיזורים בספרד ובין ביקוש להיצע. למשל, המחירים ברבעון השני של שנת 2018 עלו ב-15.5% באיזור מדריד, בעוד שהם ירדו ב-3.4% באיזור של אקסטרמדורה (מערב ספרד, בגבול עם פורטוגל).

התחזית צופה המשך עליות מתונות, אולם ישנה אי-ודאות פוליטית כמו גם הבדלים משמעותיים בין איזורים בספרד. הריביות על משכנתאות החלו לעלות לאחר שהיו בשיא נמוך בסוף שנת 2017, אולם הן עדיין אטרקטיביות מאד.

משבר בין הקטלונים לספרדים עלול להוות סיכון משמעותי לשוק הדיור בספרד.

 

  הולנד

על-פי מחברי הדו”ח, מחירי הנדל”ן למגורים בהולנד צפויים לעלות ב-8.3% בשנת 2018 וב-7% בשנה שלאחריה. צמיחה כלכלית חזקה בהולנד מובילה לעלייה בפעילות של שוק הנדל”ן ולעליית מחירים. ריביות המשכנתא יחסית נמוכות ועומדות באופן ממוצע על 2.44%.

 

כמובן שצריך לזכור שתשואות הנדל”ן מגלמות נתונים נוספים, כגון השפעות מס מקומי, מורכבות ביצוע העסקאות במדינת היעד וכיו”ב.