מס רווח הון ממכירת נדל״ן בחו״ל

דירה בחו״ל המשמשת למגורים

מס רווח הון ממכירת נדל״ן בחו״ל

המס על רווח ההון מדירה בחו”ל המשמשת למגורים ולא לשם השתכרות או רווח יכול להיות בתנאים מסוימים פטור לגמרי. תכנון המס של הפטור מתבסס על שילוב של לאקונה (חוסר בחוק) בהוראות פקודת מס הכנסה המתייחסות למיסוי רווח הון, והוראות אמנות מסוימות למניעת כפל מס.

נסביר:
המס בישראל מבוסס על תורת המקור האנגלית. משמעות הדבר הוא שמס משולם רק במקום שבו יש הוראת חוק ספציפית, לדוגמה – מס על רווחי עסקים, מס על שכירות, או מס על מכירת נכס.

כעת נבחן איזו הוראת חוק מטילה מס על מכירת דירה בחו”ל המשמשת למגורים:
על מכירת דירה בחו”ל לא חל מס שבח מקרקעין, שכן חוק מיסוי מקרקעין, תשכ”ג-1963 חל רק על זכויות במקרקעין בארץ.
סעיף 88 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] התשכ”א-1965 מגדיר מהו “נכס” אבל, תחת הנחות מסוימות, אפשר שנדל”ן בחו”ל אינו מהווה “נכס” כלל כהגדרתו בפקודת מס הכנסה.

הדבר נתון לפרשנות הוראה מהוראות סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, אשר מחריג מהגדרת נכס “זכות חזקה במקרקעין – בין בדין ובין ביושר – המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח”. במקרה שבו התנאים מתקיימים, הרי שאין מקור לחיוב במס וכאמור לפי תורת המקור – לא אמור לחול מס כלל. (לשם דיוק – לא מדובר בפטור, אלא מדובר על מצב שבו כלל אין חיוב במס)

כאמור, השאלה מהי “זכות חזקה” והאם ניתן להשתמש בתכנון המס משתנה מסיטואציה לסיטואציה ודורשת בחינה מדוקדקת של מומחה במיסוי בינלאומי. היכרות עם הדין הספציפי במדינת היעד היא קריטית. לדוגמה – ברומניה, ניתן לקנות את הדירה מבלי לקנות את הקרקע שמתחתיה, במדינות מסוימות ניתן לקנות אופציה במקרקעין אשר תיחשב “זכות חזקה במקרקעין”, במדינות מסוימות עצם הרכישה של הדירה תהיה באמצעות נאמנות וכו’.

בנוסף, חשוב להבין שהוראות במסגרת אמנות מס מסוימות עשויות להשפיע על יישום תכנון המס וכמובן הדין הפנימי במדינת מקור הנדל״ן. כך לדוגמה – בגרמניה, הדין הפנימי מעניק פטור ממס רווח הון למכירת דירות פרטיות למשקיעים פרטיים (בתנאים מסוימים). במצב שכזה, שימוש בתכנון המס יפטור 100% מהמס שיכול לחול בעסקה, בעוד שבמדינת אמנה כמו שבדיה, שיעור מס רווח ההון הוא קבוע ועומד על 30% (גבוה יותר מאשר בישראל) כך שלתכנון הספציפי הזה לא תהיה שום משמעות.

דירה בחו”ל המשמשת להשכרה

במקרים מסוימים, יש אפשרות לדחות את תשלום המס ולקבל פטור ממס במכירת הדירה בחו”ל. דחיית מס שכזו מוכרת גם בנכסים בארץ, במצב של שחלוף נכס בר פחת, וסעיף 96 לפקודת מס הכנסה מטפל בנושא.

הרציונל של הסעיף הוא שאם בעל נכס משדרג את היכולת שלו להפיק הכנסה על ידי מכירת נכס ורכישה של נכס אחר, יקר יותר – לאותה המטרה – המחוקק לא מעוניין לפגוע ביכולת לרכוש את הנכס החדש על ידי הטלת מס ולכן דוחה את הטלת המס לנקודה בה המוכר מממש את הנכס החדש.

הסעיף “הרגיל” איננו חל על נכסים מחוץ לישראל, אך החוק קבע שאם במדינת מקור הנדל”ן יש הוראת חוק דומה – אזי תהיה אפשרות לדחות את מועד תשלום המס למימוש הנכס החדש.

לדוגמה, אם רכשתם דירה להשקעה בארה”ב, מכרתם אותה ברווח גדול ואתם מעוניינים להשתמש בכסף לרכישת דירה יקרה יותר בארה”ב, תוכלו להיות פטורים ממס בארה”ב (בהליך שמכונה 1031 Exchange) ואז להחיל את דחיית המס בתנאים מסוימים גם בארץ.